2020年，江蘇樓市奪得全國銷(xiāo)量冠軍：全年銷(xiāo)售商品房1.54億平方米，其中，住宅1.39億平方米，雙雙增長(cháng)超一成，均創(chuàng )出歷史最高紀錄。
毫無(wú)疑問(wèn)，江蘇人的居住條件進(jìn)一步改善了。那么，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展20多年后的今天，江蘇人的住房夠住了嗎?
從人均居住面積、戶(hù)套比(戶(hù)均擁有的住房套數)等“量”的指標看，江蘇人的住房應該夠住了。
查《江蘇統計年鑒》可知，2019年，江蘇8070萬(wàn)常住人口中，5698萬(wàn)城鎮人口人均住房建筑面積為47.5平方米，較上年增加0.6平方米;2372萬(wàn)農村人口住得更寬敞，人均住房建筑面積達到了61.7平方米，較上年增加4.7平方米。經(jīng)過(guò)去年創(chuàng )紀錄銷(xiāo)售后，城鄉居民人均居住水平繼續提升。
“日新月異”——江蘇省統計局對改革開(kāi)放42年來(lái)江蘇人居住條件改善如此形容。1978年，江蘇城鎮居民人均住房建筑面積只有區區5.7平方米，42年“彈指一揮”，增加超42平方米。保守估計，去年城鎮居民人均住房建筑面積應超過(guò)48平方米。按戶(hù)均3口人計算，家家都住上了144平方米的改善型大房子。
2003年，江蘇最初制定的全面建成小康社會(huì )指標體系中，城鎮居民住房水平達小康的標準設定為人均建筑面積30平方米，按《統計年鑒》數據，這一門(mén)檻在2007年已經(jīng)跨過(guò)。2013年，江蘇對該指標體系進(jìn)行“提標”修訂，為更好反映居住的質(zhì)量，城鄉居民住房水平達小康條件均改按“住房成套比例”衡量，其中，城鎮居民住房成套比例要求達到90%。成套住房，指室外道路、水、電、氣等配套設施和室內居住功能基本齊全的住房。
2019年，全國城鎮居民人均住房建筑面積達39.8平方米，農村居民人均住房建筑面積達48.9平方米。各方面“率先發(fā)展”的江蘇，城、鄉居民人均住房建筑面積分別高出全國平均水平7.7、12.8平方米。
2003年，當時(shí)的國家建設部曾確定我國小康社會(huì )住房標準為：到2020年，住房從滿(mǎn)足生存需要，實(shí)現向舒適型的轉變，基本做到“戶(hù)均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”。次年，城鎮居民小康居住的標準被細化為：人均居住面積35平方米，套均面積在100-120平方米左右。
盡管隨著(zhù)經(jīng)濟不斷發(fā)展，居民對居住改善的要求不斷由“量”向“質(zhì)”轉變，反映居民居住水平的指標也不斷“與時(shí)俱進(jìn)”，但僅從滿(mǎn)足“居者有其屋”對居住面積“量”的要求看，江蘇人目前人均住房建筑面積的確夠住了。
放在全球坐標觀(guān)察，差不多兩年前，針對當時(shí)全國城鎮居民人均37平方米的居住水平，房地產(chǎn)業(yè)大咖潘石屹曾評價(jià)說(shuō)，“這和發(fā)達國家的水平一樣了。”可見(jiàn)，目前江蘇城鎮居民居住水平在全球范圍比較也不算低。
再看戶(hù)套比，恒大研究院2019年發(fā)布的一份研究報告稱(chēng)，2018年中國城鎮居民套戶(hù)比增至1.09，從國際看，同期美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國接近1.1，表明住房供給總體平衡。江蘇城鎮居民套戶(hù)比應該比全國數據更高。
“量”體現夠住了，為什么去年銷(xiāo)售還那么火爆?不僅是江蘇賣(mài)房破紀錄，從2015年起連續6年年銷(xiāo)售超1億平方米，全國新建商品住宅銷(xiāo)售面積也增長(cháng)3.2%，銷(xiāo)售面積排全國第二的廣東增長(cháng)7.7%，創(chuàng )近三年新高。
可以解釋的視角有三個(gè)：一是平均數不代表大多數，每位江蘇人都可以自問(wèn)是否被“平均”了;二是隨著(zhù)城鎮化發(fā)展和都市圈建設加快，居民住房消費不斷升級，舊換新、小換大、小城市換大城市、追求更高品質(zhì)住房等需求不斷釋放;三是出于資產(chǎn)保值的投資購房和出于賺差價(jià)的投機炒房，推高了住房需求。
客觀(guān)說(shuō)，目前居民的居住水平還有高、低之分，有的居民一時(shí)還買(mǎi)不起房，有的居民的居住條件還較差，特別是大城市新市民、困難群眾的住房問(wèn)題依舊突出。恒大研究院的研究結果表明，全國最低20%的城鎮家庭戶(hù)僅擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶(hù)擁有約40%的住房。
正因為此，近幾年來(lái)，江蘇各級政府一直加大保障房建設投入力度，發(fā)揮公共財政對居民最基本居住需求的“兜底”作用。“十三五”時(shí)期，全省建設各類(lèi)保障性住房134萬(wàn)套，改造城鎮老舊小區5343個(gè)，改善蘇北農房20余萬(wàn)戶(hù)。今年省政府52件民生實(shí)事中的一件，就是新開(kāi)工25萬(wàn)套城鎮棚戶(hù)區改造，基本建成10萬(wàn)套。
2020年江蘇城鎮化率達72%，相比于全球高收入經(jīng)濟體81.3%的平均數，還有提升空間，農民變市民持續帶來(lái)著(zhù)新的住房需求增量。而交通、教育、醫療等條件不斷完善提升，在提升城市能級的同時(shí)，對住房需求也產(chǎn)生著(zhù)刺激作用。新需求比比皆是，如大齡未婚女性一人買(mǎi)房獨居越來(lái)越多。
在“房住不炒”成高壓線(xiàn)后，投資與投機需求已被歸為一類(lèi)，屬于不斷“打補丁”的調控政策遏制的對象，只有目的在于實(shí)現住房從無(wú)到有的真正剛需，以及提升居住品質(zhì)的改善型剛需，才是政策終極支持的對象。但值得重視的是，并非所有的住房需求都是健康的。
就說(shuō)目前有的年輕人購買(mǎi)婚房這樣的真正剛需，其實(shí)也摻雜進(jìn)了投資乃至投機成分，明明90平方米就夠住了，卻偏要買(mǎi)160、200平方米的“豪宅”，“夠住”之外的多余面積權當投資。居住“貪大”在造成資源浪費的同時(shí)，其實(shí)也暗藏著(zhù)不小的風(fēng)險。
不僅“住有所居”，而且“安居宜居”，相信江蘇人的居住條件在“十四五”時(shí)期將繼續改善，不過(guò)，一個(gè)健康的樓市也需要各方共同維護。(吉 強)
