編者按：街道老、小區老、房子老、設施老、生活環(huán)境差，老舊小區常見(jiàn)的“四老一差”不僅成為小區居民的一樁心事，也是現代化城市及社區治理的一大心病。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場(chǎng)轉向存量市場(chǎng)，城市更新及老舊小區改造成為全社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。在新的形勢下，老舊小區改造不僅是對現有住房質(zhì)量的改善，也是惠及民生、擴大內需、建立內循環(huán)的重要舉措，對于城市區域價(jià)值發(fā)展具有長(cháng)期深遠的影響。但是，值得關(guān)注的是，老舊小區情況復雜、基礎薄弱、改造任務(wù)繁重，改造量大面廣，情況各異。同時(shí)，還存在居民意見(jiàn)統一難、部門(mén)單位協(xié)調難度大以及改造資金籌集難等問(wèn)題，影響老舊小區改造的進(jìn)程與質(zhì)量。為此《中國消費者報》策劃采寫(xiě)系列報道，旨在推動(dòng)老舊小區改造加速，進(jìn)一步提升居民的幸福感。

　　政策拉動(dòng)市場(chǎng)

　　老舊小區改造一直是城市更新的重要課題。據住建部統計，2019年，各地改造城鎮老舊小區1.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民352萬(wàn)戶(hù)；2020年，各地改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)。2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《意見(jiàn)》)成為老舊小區改造的加速器?！兑庖?jiàn)》明確表示，到“十四五”期末，結合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務(wù)。

　　住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波曾表示，很多老舊小區年齡都在20年以上，原來(lái)設計標準比較低，后期管理、維護也不到位，存在不少問(wèn)題。目前全國老舊小區共有近17萬(wàn)個(gè)，建筑面積約40億平方米。

　　那么，全國老舊小區改造大概能拉動(dòng)多大的市場(chǎng)規模?

　　據長(cháng)江證券測算，老舊小區改造升級提速后，外墻涂料、塑料管道、水泥、建筑保溫材料等多個(gè)品類(lèi)的市場(chǎng)規模均會(huì )得到拉動(dòng)，不同品類(lèi)的產(chǎn)量拉動(dòng)比例從2.2%到83%不等，塑料管道行業(yè)產(chǎn)值拉動(dòng)最低約為78億元，保溫材料行業(yè)產(chǎn)值拉動(dòng)最高可達1250億元。

　　那么全國40億平方米的老舊小區，改造一共要花多少錢(qián)?廣發(fā)證券的分析師給記者算了一筆賬：參考廣州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈陽(yáng)等六個(gè)試點(diǎn)改造城市的投資數據，六城中每平方米投資強度最低的是淄博，為123.36元；最高的是沈陽(yáng)，為372.02元；每平方米平均投資強度為215.18元。以這三個(gè)數據為基準，計算全國40億平方米老舊小區改造的投資額，在不考慮加裝電梯的情況下，最低標準下全國投資額也可達到4934億元，平均標準下的全國投資額則為8607億元。

　　如果考慮加裝電梯單項附加的投資額，那么全國老舊小區改造的投資總額將達萬(wàn)億元以上。河北、安徽等省份公布的改造計劃也顯示，未來(lái)老舊小區改造的每平方米投資強度在100-200元左右，與試點(diǎn)城市的投資數據相近。

　　改造工作升級

　　“目前國家大力推進(jìn)的城鎮老舊小區改造工作其實(shí)是個(gè)升級版，跟以前工作有相同的地方，但是更加綜合和全面。”住建部副部長(cháng)黃艷進(jìn)一步解釋道。

　　按照《意見(jiàn)》要求，城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)3類(lèi)。

　　基礎類(lèi)，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區內部及與小區聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類(lèi)、移動(dòng)通信等基礎設施，以及光纖入戶(hù)、架空線(xiàn)規整(入地)等。

　　完善類(lèi)，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。環(huán)境及配套設施改造建設，包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區及周邊適老設施、無(wú)障礙設施、停車(chē)庫(場(chǎng))、電動(dòng)自行車(chē)及汽車(chē)充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。

　　提升類(lèi)，主要是公共服務(wù)設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務(wù)設施、衛生服務(wù)站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區專(zhuān)項服務(wù)設施。

　　三大痛點(diǎn)待解

　　目前各地老舊小區改造水平不一，改造技術(shù)和交付標準存在較大差異。“老舊小區改造過(guò)程中，最大的難題是標準的制定。標準既需要理論模型支撐，也需要實(shí)踐應用，最主要的是居民需要，以用戶(hù)思維重新構建老舊小區的標準體系，將老舊小區改造變成一種標準化的產(chǎn)品去輸出。”中國城市科學(xué)研究會(huì )理事長(cháng)仇保興表示。

　　針對老舊小區改造過(guò)程中存在的問(wèn)題，仇保興指出，老舊小區改造主要存在三大痛點(diǎn)：第一，改造資金存在困難；第二，改造過(guò)程中存在技術(shù)標準不統一問(wèn)題；第三，住戶(hù)意見(jiàn)和滿(mǎn)意度問(wèn)題。

　　比如，在老舊小區改造過(guò)程中，住戶(hù)意見(jiàn)不統一的問(wèn)題非常常見(jiàn)。以加裝電梯為例，三層以上的住戶(hù)通常對加裝電梯比較歡迎，而三層以下的住戶(hù)則往往比較抵觸。“很多老舊小區改造意見(jiàn)不統一，主要和出資有關(guān)。因為目前的政策是誰(shuí)受益、誰(shuí)出資，于是產(chǎn)生了分歧。在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現，如果對住戶(hù)居住條件真的起到改善作用，這一問(wèn)題可能就會(huì )迎刃而解。”仇保興認為。“十四五”期間的小區改造工作，與以往有何不同?

　　一是改造內容不同。過(guò)去改造更多是單項改造，比如房屋節能、水電氣路等?，F在更多的是綜合改造，基礎類(lèi)包括水暖氣路等市政配套基礎設施改造提升；完善類(lèi)包括小區的環(huán)境及配套設施改造提升，有條件的加裝電梯等；提升類(lèi)包括社區公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養老、托育、衛生防疫、助餐等。

　　二是組織實(shí)施形式不同。過(guò)去，基本上是政府的單方面工作，此次改造從方式上要求多方參與。黃艷說(shuō)：“我們希望居民達成一致意見(jiàn)后，向政府申請納入改造，并主動(dòng)參與改造全程，實(shí)現共謀共建共管共評共享。”

　　三是資金籌措方式不同。過(guò)去，資金來(lái)源主要包括地方財政、水電氣等專(zhuān)營(yíng)單位出資，中央財政資金支持較少，居民個(gè)人出資也很少。“現在的改造資金來(lái)源將更多元，一方面，國家發(fā)改委、財政部已安排了中央補助資金；另一方面，鼓勵社會(huì )力量參與，幫助完善社區公共服務(wù)供給，并以服務(wù)設施長(cháng)期運營(yíng)收入作為盈利點(diǎn)。”黃艷表示。

　　四是改造的要求不同。過(guò)去，改造完成但長(cháng)效管理機制沒(méi)能建立。這次的老舊小區改造的前提條件是，在項目納入改造計劃之時(shí)要把長(cháng)效管理機制建立起來(lái)，包括物業(yè)管理模式、小區管理規約、居民議事規則等，保障改造成果。