【編者按】

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，積極穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式怎么建?新的一年，中國房地產(chǎn)有哪些新出路?

　　隨著(zhù)我國城鎮化率突破60%大關(guān)，我國城鎮建設空間正在逐步由大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重的階段，城市發(fā)展已進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期。加快推進(jìn)城市更新、探索城市更新可持續進(jìn)行成為城市建設進(jìn)入新階段的必然選擇。

　　城市更新行動(dòng)被賦予多重使命

　　2020年，時(shí)任住建部部長(cháng)王蒙徽在人民日報刊文《實(shí)施城市更新行動(dòng)》，其指出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，是適應城市發(fā)展新形勢、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。2019年我國常住人口城鎮化率為60.6%，已經(jīng)步入城鎮化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，由大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重，從“有沒(méi)有”轉向“好不好”。

　　實(shí)施城市更新行動(dòng)也被賦予多重使命。上述《實(shí)施城市更新行動(dòng)》中提到，實(shí)施城市更新行動(dòng)是堅定實(shí)施擴大內需戰略、構建新發(fā)展格局的重要路徑;是推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設方式轉型、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展方式轉變的有效途徑;也是推動(dòng)解決城市發(fā)展中的突出問(wèn)題和短板、提升人民群眾獲得感幸福感安全感的重大舉措。

　　華東師范大學(xué)公共政策系副教授、東方房地產(chǎn)研究院執行院長(cháng)胡金星對澎湃新聞表示，城市更新是房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展的重要組成部分與重要動(dòng)力之一，通過(guò)城市更新有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)上下游價(jià)值鏈穩定發(fā)展。同時(shí)，城市更新也是我國城市治理現代化的重要組成部分，通過(guò)城市更新，既有助于改善居民的居住與生活條件，也有助于促進(jìn)城市治理的現代化，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展。

　　“城市更新也是我國實(shí)現第二個(gè)百年奮斗目標的客觀(guān)要求。通過(guò)城市更新，優(yōu)化城市空間布局，完善城市公共基礎設施，讓更多居民共享發(fā)展成果。”胡金星表示。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)崔霽在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)表示，黨的二十大報告將實(shí)施城市更新行動(dòng)提高到轉變超大特大城市發(fā)展方式、中國城鎮化未來(lái)發(fā)展新方向、構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的高度上來(lái)，城市更新國策地位基本確立。

　　崔霽指出，2023年是我國城市更新內涵不斷豐富和深化的一年。2023年7月7日，住房和城鄉建設部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》;7月21日，國常會(huì )通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)》;7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議指出：加大保障性住房建設和供給，積極推動(dòng)城中村改造，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)?？梢?jiàn)，城市更新從之前強調的老舊小區改造擴展到下半年強調以保障性住房、城中村改造和盤(pán)活閑置房產(chǎn)為主要內涵的發(fā)展模式。

　　更新的內容不僅僅是載體的改造

　　“城市更新不僅是空間的再生，也是經(jīng)濟與社區活力的再激發(fā)。”仲量聯(lián)行中國區戰略顧問(wèn)部董事總經(jīng)理徐岱雄在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，在當前的城市更新實(shí)踐中，我們也觀(guān)察到集中在三個(gè)方面的路徑探索：首先，更新主體的多元化探索，即正在從傳統的單一開(kāi)發(fā)商模式轉變?yōu)槎嘣献髂Ｊ?，這包括政府、企業(yè)、社區等多方利益相關(guān)者共同參與更新項目。其次，在更新辦法上尋求創(chuàng )新，特別是在政策支持和激勵機制上，政府正在試圖通過(guò)財政補貼、稅收優(yōu)惠等方式來(lái)激勵私人投資和參與，同時(shí)確保更新項目能夠更好地服務(wù)于公共利益。商業(yè)模式的演進(jìn)也同樣關(guān)鍵，新興的地產(chǎn)基金等模式為城市更新提供資本注入，分散風(fēng)險，并確保項目的長(cháng)期可持續發(fā)展。

　　但在實(shí)踐推進(jìn)中，多名業(yè)內人士均提及，在推進(jìn)城市更新過(guò)程中仍面臨一定的挑戰，包括城市更新的經(jīng)濟可持續問(wèn)題、社會(huì )可持續問(wèn)題以及城市更新完成后如何增強其運營(yíng)可持續能力等問(wèn)題。

　　胡金星在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，過(guò)去在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，通過(guò)大拆大建，容易實(shí)現資金平衡。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，城市更新政策提出歷史文化保護等新要求，傳統的更新模式難以持續，更新資金來(lái)自哪里，公共服務(wù)設施及基礎設施供給如何滿(mǎn)足當地居民需求，如何吸引社會(huì )資本加入，如何確保城市更新可持續等，這些都急需尋找新的可持續的更新模式。同時(shí)，如何讓相關(guān)利益主體都能參與城市更新決策中來(lái)，增強各利益主體對城市更新項目的認同與支持;部分城市更新項目完成后，其業(yè)態(tài)該如何布局，如何吸引人氣，如何確保運營(yíng)可持續等都是當前面臨的一大挑戰。

　　徐岱雄指出，區別于新城開(kāi)發(fā)，城市更新的內容已經(jīng)不僅僅是載體的改造。城市更新的核心在于通過(guò)創(chuàng )新手段，為城市帶來(lái)可持續發(fā)展的新生命力。

　　其認為，城市更新有五大核心驅動(dòng)要素，即構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)、驅動(dòng)多元復合、賦新城市文脈、激活城市空間、整合交通價(jià)值。城市更新一定是面向未來(lái)的，所以除了多元主體創(chuàng )新、政策創(chuàng )新、商業(yè)模式創(chuàng )新外，我們還需要積極引入低碳發(fā)展目標、追求彈性復合發(fā)展、提升運營(yíng)管理效能、鼓勵企業(yè)創(chuàng )新。

　　“沒(méi)有產(chǎn)業(yè)植入是行不通的”

　　徐岱雄在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)也提到，城市更新作為一項復雜的城市再生工程，確實(shí)面臨著(zhù)一系列挑戰，尤其在經(jīng)濟性等方面表現尤為突出。經(jīng)濟性是城市更新項目成功的關(guān)鍵因素，但挑戰在于，更新項目往往伴隨高昂的短期成本，而其收益可能是長(cháng)期累積和實(shí)現的。

　　“城市更新的資金平衡問(wèn)題，也就是要考慮投資和收益。目前社會(huì )上討論比較多的是如何去開(kāi)展城市更新工作，而開(kāi)展城市更新工作不論是政府還是企業(yè)都要考慮誰(shuí)出錢(qián)，誰(shuí)獲益，銀行貸款要考慮錢(qián)如何獲得收益。如果只是靠財政拿一點(diǎn)錢(qián)改善一下基礎設施和公共服務(wù)，那是很難完成城市更新目標的。”國家發(fā)展和改革委員會(huì )城市與小城鎮改革發(fā)展中心原副主任、規劃院院長(cháng)，教授級高級城市規劃師沈遲在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　沈遲提到，“城市更新還應考慮如何植入產(chǎn)業(yè)，在更新的地區如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)植入，那就只能是過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式，靠大幅度提高地塊住宅面積來(lái)平衡資金，現在已經(jīng)行不通了。選什么樣的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)能有多大規模、能不能盈利以及產(chǎn)生稅收解決就業(yè)等，這也牽涉許多要素的問(wèn)題。同時(shí)，更新地區的公眾參與度也是當前的一大挑戰，許多舊城更新的地塊有許多原住民，他們是否積極參與也非常重要。例如老舊樓加裝電梯，如果一樓的住戶(hù)堅決反對，就會(huì )有很大的困難。在舊城區、街區改造的過(guò)程中如果涉及私有產(chǎn)權的部分，如果原住民都能積極參與，則會(huì )使工作更加順利。”

　　徐岱雄提到，除了經(jīng)濟性問(wèn)題，規范時(shí)效性、以功能為核心的彈性機制、運營(yíng)管理機制等方面也存在一定的挑戰。

　　在徐岱雄看來(lái)，在規范時(shí)效性方面，城市更新是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，需要相應的政策和規范能夠迅速反應并適應這種變化，但現有的規章制度，如建筑標準、城市規劃法規及審批流程，往往是基于傳統城市化進(jìn)程而制定的，可能無(wú)法完全符合城市更新的需求。同時(shí)，城市更新不止于物理空間的改造，更包括后續的運營(yíng)和管理。這要求建立起一套有效的機制，包括物業(yè)管理、社區參與以及后續開(kāi)發(fā)階段的持續改進(jìn)。

　　已有兩輪可復制經(jīng)驗清單公布

　　從全國實(shí)踐層面來(lái)看，沈遲提到， 當前住建部已公布過(guò)兩輪實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單。

　　2022年12月，住建部總結城市更新試點(diǎn)城市和各地經(jīng)驗做法，形成《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單(第一批)》并印發(fā)。清單從建立城市更新統籌謀劃機制，建立政府引導、市場(chǎng)運作、公眾參與的可持續實(shí)施模式，創(chuàng )新與城市更新相配套的支持政策等方向分別給出了北京、上海、重慶、蘇州等城市更新試點(diǎn)城市可借鑒參考的經(jīng)驗做法。

　　以上海為例，在構建多元化資金保障機制上，上海市設立了城市更新基金。為廣泛吸引社會(huì )力量參與城市更新，上海地產(chǎn)集團聯(lián)合招商蛇口、中交集團、萬(wàn)科集團、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等多家房企和保險資金成立800億元基金，定向投資城市更新項目，促進(jìn)城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護。

　　2023年11月，住房城鄉建設部辦公廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單(第二批)》，在創(chuàng )新城市更新可持續實(shí)施模式方面，清單中列舉了多地在完善存量用地管理政策、健全城市更新多元投融資機制、建立多主體參與機制、探索運營(yíng)前置和全流程一體化推進(jìn)模式等經(jīng)驗。

　　以北京為例，在建立多主體參與機制方面，北京市組建城市更新聯(lián)盟帶動(dòng)多行業(yè)參與。由中國建設銀行、中建集團、中糧集團、首開(kāi)集團、萬(wàn)科集團、國家開(kāi)發(fā)銀行等12家單位發(fā)起，組建涵蓋城市規劃、設計、建設、運營(yíng)、材料供應、科技創(chuàng )新等全鏈條100多家企業(yè)參與的城市更新聯(lián)盟，采用市場(chǎng)化運作、實(shí)體化經(jīng)營(yíng)方式，建立政企協(xié)同的聯(lián)系紐帶,全過(guò)程提供城市更新規劃、建設、管理、金融等專(zhuān)業(yè)指導和服務(wù)。

　　胡金星認為，城市更新不同項目具有較大的差異性，在當前因城施策的基礎上，做到因項目施策，結合項目的具體痛點(diǎn)，分別給予相關(guān)政策支持。同時(shí)，實(shí)施城市更新資產(chǎn)池策略，即通過(guò)對城市更新項目及周邊或其它項目的組合，確保城市更新項目的經(jīng)濟可行。此外，積極探索城市更新治理新模式，即把相關(guān)利益群體納入到?jīng)Q策機制中，滿(mǎn)足不同利益主體的訴求。最后，優(yōu)化市場(chǎng)化機制，選聘優(yōu)秀的城市運營(yíng)商，增強運營(yíng)可持續性。

　　一二線(xiàn)城市更新投資將居于主導地位

　　從各地城市更新的推進(jìn)情況來(lái)看，崔霽提到，當前，多個(gè)城市出臺城市更新法規和政策，同時(shí)出臺“專(zhuān)項規劃”并明確量化指標。如上海市出臺了《上海市城市更新條例》《上海市城市更新指引》《上海市城市更新行動(dòng)方案(2023—2025年)》，廣州市出臺了《廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，重慶出臺《關(guān)于城市更新項目規劃和用地管理的指導意見(jiàn)(試行)》，北京出臺了《北京十四五時(shí)期城市更新規劃》。福州、大連、濟南等地也均出臺了城市更新專(zhuān)項規劃。

　　其中，上海等城市公布了城市更新相關(guān)的工作計劃和完成情況。上海公開(kāi)發(fā)布，2023年完成零星舊改12萬(wàn)平方米、0.4萬(wàn)戶(hù)，完成28萬(wàn)平方米舊住房成套改造，啟動(dòng)10個(gè)“城中村”改造項目。2023年-2025年，上海計劃完成不成套職工住宅改造約90萬(wàn)平方米，基本完成小梁薄板房屋改造，計劃安排新啟動(dòng)30個(gè)“城中村”項目，改造老舊村(居)民房屋面積不少于400萬(wàn)平方米。

　　與此同時(shí)，很多城市以“行動(dòng)計劃”、“實(shí)施方案”、“活動(dòng)年”、“推進(jìn)年”為形式推進(jìn)城市更新行動(dòng)。如武漢提出開(kāi)展“城市更新年”行動(dòng)，2023年起制定城市更新三年行動(dòng)方案，推進(jìn)26個(gè)重點(diǎn)單元優(yōu)化升級，打造5個(gè)老舊小區成片改造示范點(diǎn)，完成260個(gè)老舊小區改造。

　　崔霽認為，城市更新投資逐漸居于主導地位，市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。多家券商研報顯示，在增量投資空間有限的情況下，未來(lái)一二線(xiàn)城市的更新投資將居于主導地位。從當前中央高度重視的城中村改造規模來(lái)看，本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或超13億平方米，每年拉動(dòng)近萬(wàn)億級投資，預計改造的全周期投資額在10萬(wàn)億元以上。國海證券報告顯示，設定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍包括21個(gè)超大特大城市和14個(gè)Ⅰ型大城市，在樂(lè )觀(guān)情形下，在銷(xiāo)售端，總體預計城中村改造5年改造期內共拉動(dòng)住宅銷(xiāo)量14.4億平方米，占全國住宅總需求56.9億平方米的25.3%;在投資端，預計5年內共拉動(dòng)房地產(chǎn)投資12.1萬(wàn)億元，占全國62萬(wàn)億元房地產(chǎn)投資總額的19.5%。華泰證券粗略估計全國城中村改造年投資額可能為數千億量級，“十四五”期間累計規?？赡艹f(wàn)億。（澎湃新聞 計思敏）