2021年伊始，一條頗受熱議的新聞——華為租下了麗澤SOHO北塔作為其中國區總部，成為SOHO中國的最大租戶(hù)，讓商業(yè)地產(chǎn)再次成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　一方面是“寒冬臘月”般的蕭條：第三方機構數據顯示，無(wú)論是國內主要城市的寫(xiě)字樓還是購物中心空置率，都在去年創(chuàng )下了歷史新高，與此同時(shí)，租金水平則是一落再落;另一方面，2020年5月以來(lái)房地產(chǎn)調控收緊，地產(chǎn)經(jīng)濟衰退后果凸顯，但如浪花過(guò)后留下的新貝殼，商業(yè)地產(chǎn)的細分領(lǐng)域開(kāi)始出現新的機會(huì )與趨勢。比如，并購改造成為新熱潮、去中心化的靈活辦公空間開(kāi)始嶄露頭角、商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)化”等勢在必行。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去20年經(jīng)歷了購物中心從無(wú)到有、快速崛起的階段，但如今寒冬未過(guò)，市場(chǎng)仍在，商業(yè)世界的重構注定是一場(chǎng)遠行。那么，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)將如何演變?誰(shuí)能成為新勢力的擔當?

　　并購改造成為新熱潮

　　一線(xiàn)城市強勁的經(jīng)濟增長(cháng)導致城市土地日益短缺，同時(shí)，諸多場(chǎng)所逐漸老化或不能滿(mǎn)足當前的使用需求。而在諸多促進(jìn)因素的推動(dòng)下，城市的更新改造已成為國內開(kāi)發(fā)商獲取土地的主要來(lái)源。

　　專(zhuān)家表示，企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)的訴求，本質(zhì)原因還是行業(yè)因素變動(dòng)所帶來(lái)的直接影響，催促著(zhù)企業(yè)向著(zhù)更加貼近城市、融入城市的方向靠近，在城市發(fā)展邊界不斷被探索的進(jìn)程中，容量的變動(dòng)性空間已接近于極限，而企業(yè)所能從城市挖掘的價(jià)值點(diǎn)逐步向存量、向城市的升級迭代上轉移。前期城市發(fā)展中，城市的擴容成為拉動(dòng)城市完善的直接推手，這種方式已然不能再給城市帶來(lái)更高的成就，而商業(yè)地產(chǎn)或老舊小區改造等方式是融入城市發(fā)展、助力城市進(jìn)步的更長(cháng)期安排。企業(yè)一定會(huì )通過(guò)這種方式盡可能地抓住機會(huì )獲得盡可能多的紅利。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并購改造的項目越來(lái)越多，比如德基集團接手雨潤國際廣場(chǎng)，寶能集團盤(pán)下魔都上環(huán)“爛尾”公寓地塊，推出“寶能中環(huán)中心”，凱德集團在呼和浩特收購在建物業(yè)，打造內蒙古首座綠色購物花園，唯品會(huì )購入安糧國貿購物中心，布局全國首家城市奧萊等。

　　可見(jiàn)，無(wú)論是知名開(kāi)發(fā)商還是新入局者，對并購改造均頗有興致并躍躍欲試。

　　數據顯示，2020年上半年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項目中，存量改造已占比高達13%，高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看，存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經(jīng)濟相對發(fā)達的城市。

　　從具體區位上來(lái)看，存量改造項目多數位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周邊的商業(yè)、住宅配套十分完善。但寸土寸金的區位也意味著(zhù)空置地塊的罕見(jiàn)，所以，存量改造已漸漸成為開(kāi)發(fā)商搶占核心商圈的唯一途徑。

　　更重要的是，存量改造項目的低成本拿地，才是對開(kāi)發(fā)商致命的誘惑。一位活躍在深圳城市更新領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商表示，目前在深圳周邊廠(chǎng)房類(lèi)商改項目的平均地價(jià)為每平方米1.4萬(wàn)元～1.5萬(wàn)元，而常規土地拍賣(mài)地價(jià)則在每平方米4萬(wàn)元～5萬(wàn)元之間，只此一項，開(kāi)發(fā)商就可獲得40%到50%的毛利潤，大大高于常規項目20%～25%的盈利水平。

　　高利潤、成熟商圈……存量改造身上的這些閃光點(diǎn)，無(wú)疑照亮了商業(yè)地產(chǎn)商向一二線(xiàn)城市的擴張之路?？梢灶A見(jiàn)，在核心城市，存量改造項目將成為市場(chǎng)主流。

　　去中心化辦公空間成為市場(chǎng)“新貴”

　　根據戴德梁行近日發(fā)布的全球和城市市場(chǎng)報告，截至2020年四季度，中國北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓的空置率再創(chuàng )新高，分別是17.0%、21.9%、8.1%、25.1%。

　　在考慮項目有可能延期的背景下，戴德梁行預測大中華區寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率將從當前的21%，于2021年年末攀升至最高點(diǎn)26%。同時(shí)，大中華區甲級寫(xiě)字樓2020年年末的租金水平比2019年年末下降8.0%，2021年將繼續下調5.2%，跌至最低點(diǎn)。

　　疫情帶來(lái)的沖擊是寫(xiě)字樓市場(chǎng)當前萎靡不振的直接原因。以商業(yè)地產(chǎn)巨頭SOHO中國為例，2020年上半年該公司遭遇業(yè)績(jì)“滑鐵盧”——期內凈利潤僅2.045億元，同比下降63.96%。

　　近日，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在公司舉行的2020第四賽季線(xiàn)上租賃表彰會(huì )上，回顧過(guò)去一年時(shí)表示，“2020年終于過(guò)去了。2020年4月底的時(shí)候，我們的業(yè)績(jì)滑到了歷史的最低谷，許多客戶(hù)的公司和商鋪經(jīng)營(yíng)都舉步維艱，退租的面積、欠費的金額是公司成立以來(lái)最多的。”

　　新冠疫情對辦公市場(chǎng)造成了深遠影響，有的領(lǐng)域因疫情扭轉了頹勢，但有的則因疫情改變了原有格局。比如，2020年開(kāi)始下滑的共享辦公空間，因疫情再次受到市場(chǎng)青睞，而原本最受歡迎的核心區辦公市場(chǎng)卻遭到了冷遇，去中心化的辦公市場(chǎng)趨勢漸漸顯現。

　　從近年全球市場(chǎng)來(lái)看，共享辦公空間的運營(yíng)商已成為閑置辦公空間最大的“接盤(pán)俠”。但到了2020年，由于大肆擴張帶來(lái)的利潤下降，很多共享空間不僅終止了擴展計劃，還把空間還給了業(yè)主。但新冠肺炎疫情帶來(lái)的經(jīng)濟衰退卻在這個(gè)時(shí)候拉了共享辦公一把。

　　普華永道在《2021年亞太區房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢報告》針對不同行業(yè)進(jìn)行了調研，55%的業(yè)主已開(kāi)始趨向于使用共享辦公空間。

　　此外，如今更多業(yè)主選擇開(kāi)辦自己的共享設施，而不是僅僅將空間出租給共享辦公空間運營(yíng)商。雖然很多業(yè)主仍然不愿意參與到復雜的設計、裝修以及此類(lèi)業(yè)務(wù)的運營(yíng)，但大型業(yè)主希望親力親為或采用混合分紅模式的意愿越來(lái)越強烈。

　　總體而言，共享空間的起死回生主要還是因為更低的租賃成本，同時(shí)，對低價(jià)的需求也在推動(dòng)辦公市場(chǎng)走向去中心化。

　　經(jīng)濟衰退下，租戶(hù)的盈利能力下降，為降低成本，越來(lái)越多的租戶(hù)選擇搬到租金便宜的地方。

　　一位香港的行業(yè)顧問(wèn)表示：“眼下，我正在為客戶(hù)制定大量突發(fā)事件預案，其中關(guān)注的重點(diǎn)是成本——新冠肺炎疫情讓人們有機會(huì )重新評估，并反思自己是否需要在中央商務(wù)區辦公。”

　　推動(dòng)租客離開(kāi)中心區的另一個(gè)因素是遠程辦公的快速發(fā)展。疫情期間，在家辦公倒逼遠程辦公急速完善，也讓更多的業(yè)主意識到在家辦公的可能性，疫情暴發(fā)后，受訪(fǎng)公司平均每周居家辦公的天數持續上漲。

　　無(wú)論是受員工居家辦公的驅動(dòng)，還是更多公司選擇在中央商務(wù)區以外的地方尋找更便宜的空間，分散型工作場(chǎng)所的任何大規模變化都必然會(huì )導致副中心辦公空間需求的上漲，還會(huì )促進(jìn)更多二級中央商務(wù)區的發(fā)展。

　　“輕資產(chǎn)”成為市場(chǎng)必然

　　從招商難進(jìn)入到運營(yíng)難，除了引進(jìn)合適的品牌，進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)靠什么盈利?

　　在此背景下，開(kāi)發(fā)商們的思維變了，從甲方思維轉換到管理人和服務(wù)者思維正在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　他們不再全盤(pán)奉行傳統開(kāi)發(fā)持有的重資產(chǎn)模式，轉而開(kāi)始探索輕資產(chǎn)模式。在以有限的資產(chǎn)實(shí)現最大化利益的最終訴求下，一擲千金與收取服務(wù)費的回報率差額并沒(méi)有想象中的那么難看，所以，“變輕”不僅僅是一種企業(yè)選擇，也是一種市場(chǎng)必然。

　　輕資產(chǎn)化，即從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益等。

　　萬(wàn)達可以說(shuō)是最早提出和踐行輕資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商之一。2015年年初，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)就與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構擬投資240億元，建設約20余座萬(wàn)達廣場(chǎng)，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。2018年，萬(wàn)達商業(yè)更名為萬(wàn)達商管集團，同年，萬(wàn)達服務(wù)業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產(chǎn)收入僅占24.9%?？梢?jiàn)，輕資產(chǎn)模式為萬(wàn)達帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的變化。

　　近年來(lái)，萬(wàn)科、保利、遠洋地產(chǎn)等龍頭企業(yè)相繼提出了往“輕資產(chǎn)”方向發(fā)展的戰略轉型的口號。隨著(zhù)行業(yè)利潤率和杠桿率的長(cháng)期下降，“重資產(chǎn)”將不再是房企的最佳選擇，而“輕資產(chǎn)”模式則會(huì )有越來(lái)越多的用武之地。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式大概有四種合作模式，物業(yè)租賃、品牌管理輸出(含運營(yíng)托管)、物業(yè)小股收購獲取經(jīng)營(yíng)管理權、合資成立運營(yíng)管理公司。

　　以萬(wàn)科為例，2013年，萬(wàn)科在成功嘗試與擅長(cháng)“小股操盤(pán)”的輕資產(chǎn)運營(yíng)高手美國鐵獅門(mén)合作之后，開(kāi)始走上“小股操盤(pán)”輕資產(chǎn)模式探索之路。

　　2016年，萬(wàn)科地產(chǎn)成立投資基金，以128.7億元收購印力集團96.55%的股權，自此印力集團正式成為萬(wàn)科地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)平臺。重組后的萬(wàn)科印力，融合了雙方的資管模式，開(kāi)啟“小股操盤(pán)”+“凱德模式”的輕資產(chǎn)之路。

　　2017年5月，萬(wàn)科將旗下42個(gè)商業(yè)項目打包轉讓給兩支投資基金：招銀成長(cháng)壹號及招銀成長(cháng)玖號，總規模129億元，其中萬(wàn)科出資50.31億元，占比39%，投資基金各參與方委托印力集團或其下屬公司運營(yíng)管理標的資產(chǎn)包，自此萬(wàn)科地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項目實(shí)現了與印力集團的整合，除了上海和北京的項目仍保留萬(wàn)科廣場(chǎng)的名稱(chēng)外，其他項目則統一更名為印象城、印象匯或印象里。

　　2018年，印力集團聯(lián)合收購的凱德集團20家購物中心完成交割，交易總價(jià)83.65億元，總建筑面積約95萬(wàn)平方米，交割完成后，收購的凱德廣場(chǎng)和凱德Mall更名為“印象城、印象匯”。截至2018年12月31日，萬(wàn)科地產(chǎn)管理商業(yè)項目共計210余個(gè)，總建筑面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米。其中，印力集團運營(yíng)項目逾120個(gè)，遍布國內50多個(gè)城市，管理面積近1000萬(wàn)平方米，管理的商業(yè)項目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里、萬(wàn)科廣場(chǎng)等。

　　截至2020年6月30日，萬(wàn)科地產(chǎn)(含印力集團)累計開(kāi)業(yè)的商業(yè)項目面積836萬(wàn)平方米，同比增加11.1%。其中，2020年上半年，新開(kāi)業(yè)一個(gè)購物中心(太原印象城)，面積10.61萬(wàn)平方米;新開(kāi)業(yè)4個(gè)社區商業(yè)，面積6.02萬(wàn)平方米。此外，規劃中和在建商業(yè)建筑面積543萬(wàn)平方米。

　　輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢還體現于資本市場(chǎng)帶來(lái)的更高估值，截至2020年年末，輕資產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為28倍，高于重資產(chǎn)行業(yè)平均15倍、龍頭房企平均7倍。

　　從萬(wàn)達開(kāi)啟“輕資產(chǎn)”的不被看好，到眾人拾柴火焰高，輕資產(chǎn)為何如此受青睞?

　　業(yè)內分析人士表示，從宏觀(guān)環(huán)境來(lái)看，土地價(jià)格一直處于高位，政府對拿地的資金要求要來(lái)越嚴格;從微觀(guān)市場(chǎng)來(lái)看，消費者更加關(guān)注商業(yè)體的品牌，對知名或是連鎖的開(kāi)發(fā)商更有信賴(lài)感。在經(jīng)濟市場(chǎng)不太景氣的近幾年，企業(yè)的心態(tài)開(kāi)始趨穩，高風(fēng)險的大手筆投資更為謹慎;從開(kāi)發(fā)商視角來(lái)看，輕資產(chǎn)模式以較少的自有資金通過(guò)資本市場(chǎng)的手段來(lái)撬動(dòng)大量社會(huì )資金來(lái)投資項目，不僅拓展了開(kāi)發(fā)商的融資渠道，而且開(kāi)發(fā)商本身不用承擔過(guò)重的資金壓力及風(fēng)險。