隨著(zhù)人們生活水平的提高，住宅小區設車(chē)位、車(chē)庫已經(jīng)成為新建小區的標配。然而，擁有私家車(chē)的家庭越來(lái)越多，住宅小區內經(jīng)常是車(chē)位難求，“停車(chē)難”問(wèn)題長(cháng)期不能解決，給人們的生活帶來(lái)不便，并日益成為人民群眾關(guān)注的難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題，由此引發(fā)的法律糾紛也屢見(jiàn)不鮮。
拿外省某地的一個(gè)小區來(lái)舉例，物業(yè)公司對該小區綜合樓前坪的停車(chē)場(chǎng)一直存在收費行為，且私自調整停車(chē)場(chǎng)收費標準，2019年該小區業(yè)主委員會(huì )向人民法院提起訴訟，將建設單位與物業(yè)公司告上法庭，主張該停車(chē)場(chǎng)應屬于小區全體業(yè)主共有，不應收取物業(yè)費。經(jīng)過(guò)二審審理，2020年3月法院作出判決，小區綜合樓前坪綠化廣場(chǎng)及停車(chē)位歸小區業(yè)主共有，被告物業(yè)公司停止對停車(chē)位的收費行為，涉案廣場(chǎng)及停車(chē)位由小區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行管理。
住宅小區屬于民法典里規定的建筑區劃范疇，民法典第二百七十五條和第二百七十六條吸收了物權法和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規定，對建筑區劃內車(chē)位和車(chē)庫的權屬做了更為清晰的界定。
“首先，民法典按照是否經(jīng)過(guò)規劃對車(chē)位、車(chē)庫的權屬認定規則進(jìn)行了區分。”專(zhuān)家指出，第二百七十五條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”理解這一條款最為簡(jiǎn)捷的方法就是看住宅小區的車(chē)位或車(chē)庫是否經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)的審批。如果已經(jīng)審批，則這些車(chē)位或車(chē)庫適用該條第一款的權屬認定規則，即開(kāi)發(fā)商有權處置并依照合同確定車(chē)位車(chē)庫權屬：通過(guò)出售、附贈取得車(chē)位車(chē)庫的，所有權歸屬于業(yè)主；車(chē)位車(chē)庫出租的，所有權歸屬于開(kāi)發(fā)商，業(yè)主享有使用權。如果車(chē)位車(chē)庫沒(méi)有經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)審批，且占用了業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，則適用該條第二款的權屬認定規則，車(chē)位車(chē)庫屬于業(yè)主共有。當然，實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商建設車(chē)庫基本上事先都經(jīng)過(guò)了規劃部門(mén)的審批，沒(méi)有規劃審批的大多發(fā)生在地面車(chē)位建設上，因此，該條第二款僅規定了車(chē)位，而沒(méi)有規定車(chē)庫。
“其次，民法典規定了業(yè)主對規劃內的車(chē)位和車(chē)庫享有優(yōu)先權。”專(zhuān)家表示說(shuō)，第二百七十六條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。”他認為，這一條款實(shí)際上是明確了業(yè)主的優(yōu)先權。這里的優(yōu)先權不僅包括業(yè)主的優(yōu)先購買(mǎi)權，還包括業(yè)主的優(yōu)先承租權。開(kāi)發(fā)商根據規劃許可，依據小區面積、房屋套數確定的配置比例建設相應數量的車(chē)庫、車(chē)位，從物權的從屬性和附隨性角度，業(yè)主對此當然享有優(yōu)先購買(mǎi)權。如果業(yè)主只是租賃車(chē)位車(chē)庫，那么業(yè)主也應享有優(yōu)先承租權。另外，配置比例之外的車(chē)位車(chē)庫實(shí)際上是占用業(yè)主共有的土地使用權所建設的，因此，超規劃的車(chē)位車(chē)庫仍應歸業(yè)主共有。
當前，我國社會(huì )主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長(cháng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。民法典回應了廣大人民群眾的訴求，必將及時(shí)妥善解決住宅小區的停車(chē)難問(wèn)題及矛盾，發(fā)揮定分止爭作用，讓人民群眾過(guò)上安寧美好的生活。(宋德威 唐鐵玉)
