當前，國內上市房企上半年成績(jì)單已披露完畢。從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，A股、H股共有56家上市房企上半年營(yíng)業(yè)收入超百億元，其中萬(wàn)科及保利發(fā)展兩家房企銷(xiāo)售額超千億元。歸母凈利潤方面，房企仍然普遍承壓，拋開(kāi)中國奧園因重組獲得一次性巨額收益外，僅有中國海外發(fā)展、華潤置地兩家房企上半年凈利潤超過(guò)百億元。
如何在深度調整中留在牌桌上，是企業(yè)面臨的共同話(huà)題。而隨著(zhù)行業(yè)加速去庫存，當前毛利率或已觸底，房企融資渠道也在持續打開(kāi)，市場(chǎng)的曙光已乍現，行業(yè)前景仍然廣闊。
毛利率有望逐步回升
中指研究院監測數據顯示，今年上半年，105家A股和H股房企營(yíng)業(yè)收入均值為115.91億元，凈利潤均值為1.45億元，行業(yè)盈利仍然承壓。
“上市房企盈利承壓，一方面是由于過(guò)去較高價(jià)格拿下的土地，進(jìn)入了項目結轉期;另一方面，房企對投資性物業(yè)以及存貨等計提減值，也成為影響利潤水平的重要因素。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)向記者表示。
從房企的上半年財報來(lái)看，銷(xiāo)售額超過(guò)百億元的房企銷(xiāo)售毛利率普遍在6%至22%之間。以A股市場(chǎng)凈利潤最高的房企保利發(fā)展為例，公司上半年銷(xiāo)售毛利率為16.02%?；仡櫄v史數據，2021年及以前數年的上半年度，該公司的毛利率高達30%以上。
萬(wàn)科執行副總裁、財務(wù)負責人韓慧華在8月30日的中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，2022年以前地價(jià)高，當前進(jìn)入結算期，給當期利潤帶來(lái)不小的壓力。
但可喜的是，隨著(zhù)過(guò)去高成本的住宅加速去化，房企的毛利率水平有望逐步回升。
“就2024年全年來(lái)看，由于收入結轉結構和重難點(diǎn)庫存去化的原因，毛利率仍然面臨一定壓力。”綠城中國管理層在中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，預計全年毛利率比去年會(huì )低一些，但基本上處于底部，隨著(zhù)2022年和2023年獲得的項目逐步交付，未來(lái)的毛利率會(huì )有所改善。
除了加快開(kāi)發(fā)項目的交付、持續去庫存外，商業(yè)板塊的成熟也為房企貢獻了持續性的經(jīng)營(yíng)性現金流，同時(shí)提升了房企的毛利率。
龍湖集團上半年實(shí)現凈利潤58.7億元，其中運營(yíng)及服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊利潤占比已提升至80%以上，也讓公司上半年的核心利潤達到47.5億元。公司管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，按照這個(gè)速度，預計2028年底經(jīng)營(yíng)性收入占比能夠過(guò)半。
保持融資渠道暢通
此外，降低融資成本、保障融資渠道暢通亦是近年來(lái)房企的經(jīng)營(yíng)重心。
從上半年來(lái)看，不少房企的融資利率正持續下降。以越秀地產(chǎn)為例，公司上半年加權平均借貸年利率同比下降41個(gè)基點(diǎn)至3.57%，期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.47%。在業(yè)績(jì)會(huì )現場(chǎng)，越秀地產(chǎn)管理層表示，7月份于境內成功發(fā)行公司債券15億元，其中5億元3+2年期票面利率2.25%，融資利率全年應該有進(jìn)一步下調的空間。
而另一大頭部房企華潤置地債券利率已經(jīng)來(lái)到“1字頭”。公開(kāi)資料顯示，華潤置地今年4月份發(fā)行的10億元超短債，期限為175天，發(fā)行利率為1.98%。
“融資利率下降意味著(zhù)企業(yè)的借款成本降低。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可以減少財務(wù)成本，提高盈利能力。許多房企可以利用資金成本下降的機會(huì )，置換債務(wù)，從而降低還款壓力。”同策研究院研究總監宋紅衛向記者表示，同時(shí)，債務(wù)周期變長(cháng)，也可以讓負債償還節奏與收入的節奏相匹配。
除了發(fā)行債券以及銀行借款外，在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款方面，不少房企抓住機會(huì )，持續降低負債成本。
龍湖集團管理層在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資力度的加大，不僅讓公司以更優(yōu)的成本進(jìn)一步拉長(cháng)平均合同借貸年期，還讓公司得以用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸提前兌付2筆CMBS共計72億元。
出險房企方面，保交付仍然是首要經(jīng)營(yíng)目標，其中“白名單”機制發(fā)揮了重要作用。以融創(chuàng )中國為例，上半年，公司在全國52個(gè)城市交付約5.8萬(wàn)套房屋，累計獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復資金額超300億元，超110個(gè)項目進(jìn)入融資協(xié)調機制“白名單”。
(陳 瀟)
