近日，南京市鼓樓區虎踞北路4號小區，67歲的張玉延看著(zhù)即將“封頂大吉”的兩層小樓，掩飾不住內心的喜悅：“經(jīng)過(guò)跌宕起伏的7年，今天終于獲得成功。”

　　這里是他的家，也是南京首個(gè)由產(chǎn)權人自籌資金的危房改造項目。“危房消險有加固、翻建和拆除三種方式，居民們可自行選擇。”鼓樓區房產(chǎn)局四級調研員孫鴻志說(shuō)，選擇翻建的方式，在實(shí)際操作時(shí)，可謂困難重重。自籌資金翻建難在哪兒?是否具有可復制性?

　　老房子，承載五代人記憶

　　4號05幢建于上世紀50年代，共有24戶(hù)居民，每戶(hù)面積從15-88平方米不等。

　　張玉延拿出拆除前小樓的照片，只見(jiàn)黃泥巴和著(zhù)稻草粉的墻面大片斑駁脫落，外墻磚塊老化留下一個(gè)個(gè)深洞，樓道里各類(lèi)電線(xiàn)纏繞在一起……“險象環(huán)生、岌岌可危”——這棟樓的設計使用年限只有50年，如今就像一個(gè)進(jìn)入垂暮之年的老人。

　　張玉延想過(guò)搬離，去買(mǎi)套結實(shí)又寬敞的新房住。“但夫人舍不得離開(kāi)。她從小就生活在這里，是一家五代人居住的房子，太有感情了。”張玉延下定決心，要讓這棟房子變成可以“安心居住的房子”。

　　2015年，24戶(hù)居民達成共識，自籌資金將小樓推倒重建。說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)卻困難重重：該如何推進(jìn)?要辦哪些手續，跑哪些部門(mén)，怎么設計、施工?當時(shí)，作為一名剛退休的機關(guān)單位干部，張玉延接下翻建項目業(yè)主牽頭人這副重擔。

　　“這幢房屋因建造年代久，設計、建造標準低，無(wú)抗震構造措施，耐久性、整體性差，承重構件破損嚴重。在2014年經(jīng)鑒定為C級危險房屋，存在嚴重安全隱患。”孫鴻志說(shuō)，房屋鑒定為危房后，就進(jìn)入政府監管范圍。鼓樓區房產(chǎn)局多次召集居民議事會(huì )，對該房屋消險事宜進(jìn)行協(xié)商。最后商定，在現行法規框架內以“原地址、原面積、原高度”為原則進(jìn)行翻建。

　　去年7月14日，虎踞北路4號05幢房屋開(kāi)始拆遷，這幢老房子終于“壽終正寢”。

　　業(yè)主共識，是翻建前提

　　項目推進(jìn)難度遠遠超出居民們預料，從籌劃到拆遷，就足足用了5年。孫鴻志說(shuō)，自籌資金危房翻建項目，主要難在居民意見(jiàn)統一上。

　　最初，居民們對翻建房屋所需資金了解不夠充分，認為僅需土建成本。后來(lái)隨著(zhù)項目的推進(jìn)，發(fā)現還需要設計費、監理費、安裝費等，每平方米總造價(jià)在5000多元，戶(hù)型較大的需要約二三十萬(wàn)元改造資金。

　　24戶(hù)產(chǎn)權人構成復雜，有居住在這里數十年的老居民，也有幾經(jīng)轉手購入房屋的新住戶(hù)。其中，最小的兩套房屋僅有15平方米，套內沒(méi)有獨立衛生間和廚房。對24戶(hù)居民來(lái)說(shuō)，數十萬(wàn)改造資金不是小數目，但房屋現實(shí)條件確實(shí)不適合繼續居住，“翻建這條路必須走下去”。

　　達成統一意見(jiàn)很不容易。根據設計方案，為了達到防潮效果，一樓須設置架空層。“對這個(gè)架空層設計，一樓居民拍手歡迎，二樓居民不同意，不愿意出這個(gè)費用。”張玉延進(jìn)行一一說(shuō)服，“我們大家是一個(gè)共同體，才能合作共贏(yíng)。”

　　僅架空層問(wèn)題，就協(xié)調長(cháng)達5年，而設計方案中需要協(xié)調的問(wèn)題還很多。原有的8戶(hù)65平方米戶(hù)型全部朝南，4戶(hù)61平方米戶(hù)型全部朝北。經(jīng)過(guò)設計方案反復協(xié)商磨合，現在做到12戶(hù)全部?jì)煞砍?，廚房和廁所朝北，南北通透。通過(guò)減少原來(lái)的公共面積，增加每一戶(hù)的套內建筑面積，讓每一戶(hù)都滿(mǎn)意。原來(lái)僅有15平方米的房屋，通過(guò)設計做到套內擁有廚房和獨立衛生間。整棟樓的結構體系也做了變動(dòng)，增加兩個(gè)單元，調整建筑入戶(hù)方向由原來(lái)的“南進(jìn)南出”為“北進(jìn)北出”。

　　征得相鄰兩棟樓的居民同意，也成為溝通難點(diǎn)。孫鴻志說(shuō)，這棟建筑的建造年代久遠，與前后棟的樓間距較近，不少人擔心會(huì )對自家房屋造成遮陰擋光等影響。

　　為了建造自己的理想家園，大部分居民交款積極性很高，在拆遷前，第一批資金197萬(wàn)元籌集到位。經(jīng)歷5年的漫長(cháng)籌備期，05幢危房翻建項目終于具備條件，開(kāi)始第一個(gè)“吃螃蟹”。

　　鼓樓區對這個(gè)危房翻建項目非常重視，專(zhuān)門(mén)成立排險解危工作領(lǐng)導小組，由區房產(chǎn)局局長(cháng)林海濱任組長(cháng)，公安、財政等相關(guān)職能部門(mén)主要領(lǐng)導為組員，做好危險房屋督促整治工作。2017年7月，由鼓樓房產(chǎn)集團有限公司作為項目實(shí)施主體，按照“三原”翻建方式，代為治理危險房屋。

　　為其他項目提供可借鑒路徑

　　5月25日上午10點(diǎn)，05幢居民陳金花在工地前見(jiàn)到張玉延，喜滋滋地迎上來(lái)：“張工，我家里的墻隔好了嗎?我可以進(jìn)去看看嗎?”張玉延說(shuō)：“你放心好了，已經(jīng)隔好了。你戴個(gè)安全帽，從那邊繞過(guò)去。”

　　“我馬上去交第二筆費用。”陳金花說(shuō)。張玉延向她豎起大拇指。他告訴記者，所有改建費用共分三個(gè)階段交，第一次是開(kāi)工時(shí)，第二次是封頂時(shí)，第三次是竣工驗收時(shí)。為了能讓大家按時(shí)交費，他也是操碎了心。每一個(gè)業(yè)主主動(dòng)交費，他都在群聊中點(diǎn)贊表?yè)P，以帶動(dòng)其他業(yè)主的交費熱情。

　　4月13日上午，省委常委、南京市委書(shū)記韓立明圍繞危房治理和老舊小區改造，開(kāi)展“我為群眾辦實(shí)事”專(zhuān)題調研，來(lái)到虎踞北路4號05幢改造現場(chǎng)。張玉延回憶說(shuō)：“當時(shí)韓書(shū)記問(wèn)我，這個(gè)項目可不可復制?我毫不猶豫地回答：可復制。”

　　他表示，這個(gè)項目經(jīng)歷重重復雜的環(huán)節，現在回想起來(lái)都覺(jué)得“很難很難”，有很多值得總結的經(jīng)驗和教訓。首先，危房業(yè)主們要對改造有一個(gè)正確認識，要明白房屋所有權人是自己，要排除房屋險情，第一責任人是業(yè)主，不應有事事依賴(lài)政府的心理。從政府角度來(lái)講，應再完善相關(guān)制度。比如對危險房屋的治理，要以獎懲結合的方式激發(fā)業(yè)主改造的動(dòng)力。他說(shuō)，隨著(zhù)房齡的增加，如今變成舊房、不符合現行抗震標準的房子越來(lái)越多，政府在危房治理的推進(jìn)中存在一定難度。去年鼓樓區在冊危房有103棟，按照“留、改、拆”治理方式，最后采取翻建的只有16棟，目前都已啟動(dòng)治理。

　　張玉延告訴記者，05幢居民自籌資金危房改造項目，預計在今年9月交付。如今有其他項目團隊前來(lái)交流學(xué)習，他非常樂(lè )意提供經(jīng)驗以供借鑒。(劉 霞)