發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是解決住房問(wèn)題的重要途徑。但在生活中，甲醛房、虛假房源、押金退還難等現象，侵害了租戶(hù)合法權益;擅自改動(dòng)租賃住房結構、私拉亂接管線(xiàn)等行為，也給房東造成困擾，影響了租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。
《住房租賃條例》(下稱(chēng)《條例》)日前公布，將于9月15日起施行?！稐l例》如何規范出租承租活動(dòng)和租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構行為?對保護承租人合法權益起到什么作用?記者日前進(jìn)行了采訪(fǎng)。
出租房應是什么樣
將老舊毛坯房用廉價(jià)材料裝修“美顏”后，以較高價(jià)格出租，承租人入住后卻“貨不對板”，嚴重時(shí)還會(huì )因甲醛超標影響身體健康，以這類(lèi)“串串房”為代表的劣質(zhì)房源嚴重損害承租人的利益。
“作為我國第一部專(zhuān)門(mén)規范住房租賃的行政法規，《條例》進(jìn)一步明確了租賃當事人的權利義務(wù)關(guān)系，對經(jīng)營(yíng)主體給予了必要引導和有效監管。”北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱說(shuō)，特別是針對住房租賃的現實(shí)痛點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，在平衡租賃雙方利益的基礎上，條例適度傾斜保護承租人的合法權益。
提升租住質(zhì)量。“串串房”等部分租賃房屋存在設施陳舊、衛生條件差、安全隱患多等問(wèn)題?！稐l例》規定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。
同時(shí)，針對“非居改租”“隔斷房”等問(wèn)題，《條例》規定，廚房、衛生間、陽(yáng)臺、過(guò)道、地下儲藏室、車(chē)庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住;租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方政府規定的標準。
“二房東”卷款跑路、房東上門(mén)脅迫承租人騰退租賃住房、租房押金說(shuō)扣就扣……不明確、不穩定的租賃關(guān)系，是導致承租人權益受損的主要因素之一。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬說(shuō)，部分租賃合同條款十分簡(jiǎn)單、內容模糊不清，甚至大量存在口頭協(xié)議約定等情況，一旦發(fā)生糾紛，承租人往往因缺乏明確的書(shū)面依據而處于相對劣勢地位。
《條例》保障租住穩定，提出出租人和承租人應當使用實(shí)名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應當向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案;住房租賃合同應當明確約定押金的數額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項，出租人無(wú)正當理由不得扣減押金;出租人應為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。
租賃企業(yè)等經(jīng)營(yíng)者該怎么做
虛假房源泛濫、“買(mǎi)家秀與賣(mài)家秀不符”現象屢見(jiàn)不鮮……一些承租人遭遇困境，常與住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)不規范有關(guān)。
“《條例》對住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構、網(wǎng)絡(luò )平臺經(jīng)營(yíng)者等提出了行為規范，形成完整的治理閉環(huán)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，如針對住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構提供虛假房源，侵占挪用租賃資金等違法違規經(jīng)營(yíng)行為，《條例》明確，住房租賃企業(yè)發(fā)布的房源圖片應當與實(shí)物房源一致，不得發(fā)布虛假或者誤導性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息;住房租賃經(jīng)紀機構發(fā)布房源信息前，應當核對并記錄委托人的身份信息、住房權屬信息，實(shí)地查看房源。
針對租賃企業(yè)一次性收取租客長(cháng)期租金卻按月支付房東的“長(cháng)收短付”問(wèn)題，根據《條例》，從事轉租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，按規定設立住房租賃資金監管賬戶(hù)并向社會(huì )公示，通過(guò)該賬戶(hù)辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。
于此同時(shí)，設區的市級以上地方政府應當建立住房租金監測機制，定期公布租金水平信息。“這將減少信息不對稱(chēng)，引導市場(chǎng)預期，穩定租金價(jià)格。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛認為。
近年來(lái)，一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發(fā)過(guò)諸多討論。為更好約束承租人行為，維護出租人利益，《條例》明確，承租人要安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設施或者改動(dòng)租賃住房承重結構，不得私拉亂接水、電、燃氣管線(xiàn)。
《條例》一方面規定建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員信用評價(jià)制度，將相關(guān)違法違規行為記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，并根據信用狀況實(shí)施分級分類(lèi)監管;另一方面對相關(guān)主體的違法行為設定了具體處罰措施。“這為有效治理住房租賃市場(chǎng)亂象提供了有力的法律武器。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說(shuō)。
如何建立租購并舉的住房制度
“重購輕租”“租不如買(mǎi)”，是住房租賃市場(chǎng)長(cháng)期存在的觀(guān)念。補上“租”的短板，在強化監督管理、維護市場(chǎng)秩序的同時(shí)，還要優(yōu)化供需兩端、建立租購并舉的住房制度。
《條例》提出，國家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè);鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃。常鵬翱認為，這為住房租賃市場(chǎng)供給提供了法治保障，有助于增加租賃住房的供給量。
《條例》還明確，國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利。“這有助于穩步推進(jìn)租購同權，讓穩定居住的承租人更好融入城市。”虞曉芬說(shuō)。
中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強認為，隨著(zhù)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，房企將自持商品住房等長(cháng)期用于租賃，可獲得較穩定的現金流，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。新市民擁有穩定居住的租賃住房，將加快農業(yè)轉移人口市民化進(jìn)程;更多人愿意在工作單位附近租房，也可緩解交通擁堵等“大城市病”，提高城市宜居性。
(丁怡婷)
