近日，住房城鄉建設部、中國人民銀行印發(fā)《房地產(chǎn)從業(yè)機構反洗錢(qián)工作管理辦法》(下稱(chēng)《辦法》)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的反洗錢(qián)工作做出規定。這是迄今為止，主管部門(mén)出臺的對房地產(chǎn)反洗錢(qián)工作最細致的一份文件。

　　有分析人士指出，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)洗錢(qián)手段日益復雜多樣，新問(wèn)題不斷涌現，現有法律法規難以完全覆蓋和有效應對?！掇k法》的推出，對于規范房地產(chǎn)交易、遏制洗錢(qián)及相關(guān)犯罪有著(zhù)積極意義。

　　反洗錢(qián)監管不斷強化

　　《辦法》的出臺，是在我國反洗錢(qián)監管范圍不斷擴大、工作趨于細致的背景下實(shí)施的。

　　洗錢(qián)是指將犯罪或其他非法違法行為所獲得的違法收入，通過(guò)各種手段掩飾、隱瞞、轉化，使其在形式上合法化的行為。

　　早在1997年，《中華人民共和國刑法》便設立了洗錢(qián)罪。此后隨著(zhù)法律的修訂，對洗錢(qián)罪相關(guān)情形的界定不斷細化。

　　近些年，我國對洗錢(qián)犯罪行為的打擊力度持續加大。根據最高人民檢察院的數據，2023年共起訴洗錢(qián)罪2971人，是2019年起訴洗錢(qián)罪人數的近20倍。2024年上半年起訴洗錢(qián)罪1391人，同比上升28.4%。

　　與此同時(shí)，相關(guān)的法律法規也不斷完善。

　　2006年11月，《中華人民共和國反洗錢(qián)法》(下稱(chēng)《反洗錢(qián)法》)獲得通過(guò)，并于次年1月1日起執行。由于當時(shí)的洗錢(qián)主要通過(guò)金融機構進(jìn)行操作，該法律也主要對金融機構在反洗錢(qián)中的法律責任做出界定。

　　此后，隨著(zhù)金融領(lǐng)域反洗錢(qián)監管日趨嚴厲，不法分子的洗錢(qián)渠道逐漸向房地產(chǎn)、貴金屬、寶石等大宗交易領(lǐng)域蔓延。

　　為加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的反洗錢(qián)工作，2017年，住建部、央行、銀監會(huì )(時(shí)稱(chēng))出臺《關(guān)于規范購房融資和加強反洗錢(qián)工作的通知》(建房〔2017〕215 號)，強調開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介在反洗錢(qián)中的義務(wù)。該通知還要求開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介“妥善保存客戶(hù)身份資料和交易記錄，且保存期限不少于5年”。

　　第二年，央行發(fā)文加強特定非金融機構反洗錢(qián)監管工作，再次強調開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介應當履行反洗錢(qián)義務(wù)。

　　2021年6月，《反洗錢(qián)法》公開(kāi)征求意見(jiàn)，征求意見(jiàn)稿中增加了有關(guān)特定非金融機構反洗錢(qián)的內容。新法提到的“特定非金融機構”中，就包括“提供房屋銷(xiāo)售、房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介機構”。

　　2024年11月，新修訂的《反洗錢(qián)法》獲得通過(guò)，于今年1月1日起執行。

　　分析人士指出，《房地產(chǎn)從業(yè)機構反洗錢(qián)工作管理辦法》的出臺，契合了當前反洗錢(qián)法律日益完善、監管范圍不斷擴大、監管力度不斷加大的趨勢。

　　值得注意的是，作為非金融機構反洗錢(qián)的另一個(gè)重要領(lǐng)域，《貴金屬和寶石從業(yè)機構反洗錢(qián)和反恐怖融資管理辦法》已于今年4月完成征求意見(jiàn)，今年8月1日起施行。

　　房地產(chǎn)洗錢(qián)的路徑與特點(diǎn)

　　從開(kāi)發(fā)的角度，房地產(chǎn)具有典型的資金密集型特征;從交易的角度，相較其他商品品類(lèi)，房地產(chǎn)的大宗交易特征也十分明顯。因此，在全球范圍內，房地產(chǎn)都是“黑錢(qián)”流入的溫床。

　　一位房地產(chǎn)投融資領(lǐng)域的資深從業(yè)者向記者表示，通過(guò)房地產(chǎn)進(jìn)行洗錢(qián)的行為有一個(gè)典型特征，即“大錢(qián)走開(kāi)發(fā)，小錢(qián)走交易”。

　　該人士指出，有關(guān)房地產(chǎn)的洗錢(qián)案例中，不少和貪污腐敗掛鉤。當權者利用手中的權力，在項目審批、用地規劃等方面大開(kāi)方便之門(mén)，開(kāi)發(fā)商則以暗股等形式進(jìn)行回報。在此過(guò)程中，不法官員既獲得了灰色收入，同時(shí)也可借機洗白。

　　而在“小錢(qián)”交易中，操作的方式更多。

　　北京市盈科律師事務(wù)所全球總部合伙人李松律師表示，通過(guò)買(mǎi)房、賣(mài)房進(jìn)行的洗錢(qián)操作，有四種常見(jiàn)的方式：

　　一是化整為零分拆購房。找親戚朋友當“替身”(即常說(shuō)的“白手套”)，房產(chǎn)證寫(xiě)“替身”的名字，但實(shí)際是自己控制?；蛘咦约悍侄啻?，用不同賬戶(hù)給開(kāi)發(fā)商付錢(qián)。

　　二是名虧實(shí)盈投資房產(chǎn)。將房子以“虧本價(jià)”賣(mài)給親戚朋友，后者再以市場(chǎng)價(jià)出售?；蛘邔⒑阱X(qián)混在“裝修費”里，以“房?jì)r(jià)+豪華裝修費”的高價(jià)賣(mài)掉房屋。

　　三是利用房企及關(guān)聯(lián)企業(yè)“漂白”。與房企或建筑公司串通，簽訂虛假工程合同，并以“黑錢(qián)”支付，再以“買(mǎi)房?jì)?yōu)惠”“工程款返現”等方式返還。

　　四是注冊空殼公司。用“黑錢(qián)”注冊空殼公司，以“辦公需要”的名義買(mǎi)房，再進(jìn)行出租，租金就變成正常的公司收入。公司“經(jīng)營(yíng)不善”時(shí)，再把房子賣(mài)掉，“黑錢(qián)”就成為“公司清算款”。

　　李松還指出，近幾年，通過(guò)房地產(chǎn)洗錢(qián)的方式呈現出更加隱蔽且復雜、與金融工具結合更緊密、跨境洗錢(qián)增多等特征。因此，對現有的法律法規進(jìn)行完善，是十分必要的。

　　下一步，有關(guān)房地產(chǎn)反洗錢(qián)的相關(guān)措施有望以“地方版”的形式陸續落地。

　　北京是對房地產(chǎn)反洗錢(qián)布局較早的城市。早在2020年，相關(guān)部門(mén)就出臺《北京地區房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢(qián)和反恐怖融資工作暫行辦法》，并向社會(huì )征求意見(jiàn)。該文件共有5章33條，對客戶(hù)身份識別、客戶(hù)資料保存、大額和可疑交易監測均有細致規定，并附有對交易雙方身份信息識別的標準化表格。

　　分析人士指出，此類(lèi)文件具有較強的參考價(jià)值，對反洗錢(qián)規定進(jìn)一步落地并細化，將是下一步的趨勢。

　　(張 敏)