黨的十九大、二十大報告均明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的要求。黨的二十屆三中全會(huì )決議進(jìn)一步強調“加快建立租購并舉的住房制度”，推動(dòng)我國住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)在近年來(lái)取得長(cháng)足發(fā)展，但當前其法制化程度仍存在較大提升空間。在此背景下，《住房租賃條例》(下稱(chēng)《條例》)的出臺對于規范住房租賃活動(dòng)，維護各方當事人合法權益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購并舉的住房制度都具有重大意義，將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要組成部分。
治理住房租賃市場(chǎng)亂象的法律武器。住房租賃市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，逐漸暴露出承租人合法權益保障不到位、市場(chǎng)監督管理有短板等問(wèn)題，已經(jīng)成為制約租購并舉住房制度發(fā)揮實(shí)際成效的一大瓶頸。對于住房租賃市場(chǎng)中存在的各類(lèi)亂象，《條例》建立了針對性管理制度予以整治，致力于構建穩定、健康、可持續的住房租賃市場(chǎng)生態(tài)。例如，針對近年有毒“甲醛房”等問(wèn)題，《條例》強化住房出租室內裝飾裝修要求，明確“不得危及人身安全和健康”。針對一二線(xiàn)城市頻發(fā)的“群租”現象，《條例》以空間屬性、單間租住人數上限、人均最低租住面積等多維度要求進(jìn)行規范，結合更有力的處罰力度展開(kāi)治理。對于承租人反映強烈的出租人不正當扣減押金問(wèn)題，《條例》突出了對出租人償還押金義務(wù)的規定，并對從事轉租業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)提出設立租賃資金監管賬戶(hù)的明確要求。對于數字經(jīng)濟時(shí)代伴生的虛假房源信息問(wèn)題，《條例》強化市場(chǎng)監督管理責任，明確了經(jīng)紀企業(yè)和信息發(fā)布平臺在核驗房源和信息發(fā)布者身份等方面的責任。尤其值得一提的是，《條例》不僅通過(guò)明確出租人各項義務(wù)和承租人各項權利，讓承租人合法權益保障有法可依、有章可循，更對出租人、租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構等主體的違法行為設定了具體處罰措施，為有效治理住房租賃市場(chǎng)亂象提供了有力的法律武器。
促進(jìn)住房租賃行業(yè)規范發(fā)展的法律環(huán)境?！稐l例》的發(fā)布也為住房租賃行業(yè)規范化、高質(zhì)量發(fā)展營(yíng)造了基礎性法律環(huán)境，推動(dòng)這一新興行業(yè)朝著(zhù)更透明、合規、可持續的方向發(fā)展。首先，《條例》突出了對行業(yè)透明化發(fā)展的要求，避免因信息不透明可能引發(fā)的各類(lèi)糾紛和損失。特別是明確要求住房租賃企業(yè)與經(jīng)紀機構在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著(zhù)位置公示企業(yè)開(kāi)業(yè)信息、服務(wù)規范及標準，同時(shí)嚴格確保房源信息的真實(shí)性和準確性，為交易各方提供了更加公開(kāi)、透明的交易環(huán)境。其次，《條例》加大對住房租賃市場(chǎng)亂象的治理，能夠為租賃行業(yè)發(fā)展營(yíng)造從業(yè)更加規范、競爭更為公平的環(huán)境，防止出現劣幣驅逐良幣現象，推動(dòng)出租人尤其是住房租賃企業(yè)對所提供的租賃產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行持續升級，并進(jìn)一步合理推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)中供給端的機構化和長(cháng)期化。最后，《條例》的出臺本身意味著(zhù)住房租賃行業(yè)的基礎性法律制度實(shí)現重大完善，能夠為相關(guān)從業(yè)企業(yè)和金融機構提供更透明、穩定的制度環(huán)境。這對于當前正在持續推進(jìn)的長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化、存量商品房收儲改造等工作都具有積極意義，進(jìn)而為住房租賃行業(yè)的可持續發(fā)展注入新動(dòng)力，創(chuàng )造更大空間。
推動(dòng)各級政府有效作為的法律指引。住房租賃領(lǐng)域發(fā)展同樣需要秉承“市場(chǎng)”和“保障”并重的原則。過(guò)去一段時(shí)間里各城市在保障性租賃住房方面已經(jīng)投入大量資源，《條例》則進(jìn)一步對地方政府在住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中應該做什么、應該怎么做給出了詳細指引。具體而言，《條例》強調了地方政府在住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)監督管理方面的主體地位，并重點(diǎn)從三個(gè)方面明確了其具體職責：一是租賃市場(chǎng)監測和信息公布，特別是在最受關(guān)注的租金方面，《條例》要求地方政府建立租金監測機制并定期公布各區域各類(lèi)型租金水平信息;二是對住房租賃活動(dòng)流程的管理，尤其是對租賃合同備案這一關(guān)鍵環(huán)節的強化;三是對住房租賃活動(dòng)的監督執法，除前述治理租賃市場(chǎng)亂象舉措外，還進(jìn)一步要求地方政府建立對租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體及其從業(yè)人員的信用評價(jià)制度，將相關(guān)信用信息納入全國信用信息共享平臺，開(kāi)展分級分類(lèi)監管。(作者吳璟系清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任)
