在城市發(fā)展邁入存量時(shí)代的當下，城市更新已上升為國家戰略，成為推動(dòng)城市轉型的關(guān)鍵力量。6月25日，在2025山東省城市更新“匯”活動(dòng)上，北京清華同衡規劃設計研究院有限公司副總規劃師、城市更新與治理分院副院長(cháng)邢琰進(jìn)行了題為《以城市規劃角度解讀城市更新政策變革》的專(zhuān)題分享。

　　邢琰指出，城鎮化率突破拐點(diǎn)后，城市居民對城市服務(wù)的需求從“有無(wú)”轉向 “品質(zhì)”，社交需求、情感歸屬等成為新訴求，這推動(dòng)著(zhù)城市轉型與更新。2024年以來(lái)，國家密集出臺城市更新相關(guān)政策，加速推動(dòng)了城市更新的進(jìn)程。

　　土地制度是城市更新的底層邏輯。邢琰認為，從理論上看，土地產(chǎn)權制度、規劃管理制度和土地市場(chǎng)使用制度相互嵌套、動(dòng)態(tài)調適。不同發(fā)展階段，土地制度與城市更新呈現出不同的協(xié)同演進(jìn)特征。在計劃經(jīng)濟時(shí)期，土地行政化導致城市更新動(dòng)力不足;改革開(kāi)放后的市場(chǎng)化轉型階段，土地資產(chǎn)化驅動(dòng)增量式更新，但也帶來(lái)空間正義等方面的問(wèn)題;2012年至今的存量創(chuàng )新時(shí)期，城鎮化進(jìn)程與發(fā)展模式轉變，使得增量制度邏輯與存量更新需求出現一定矛盾，產(chǎn)權、規劃管理和土地市場(chǎng)利益分配等方面問(wèn)題凸顯。

　　針對這些制度性矛盾，當代土地規劃政策正朝著(zhù)多個(gè)方向變革。在土地產(chǎn)權制度方面，探索賦權增能與經(jīng)濟化登記。集體土地入市改革不斷推進(jìn)，實(shí)現集體土地與國有土地同權同價(jià)，如上海虹橋等地的集體用地通過(guò)多種方式參與更新;立體分層確權在法律層面得到明確，濟南智慧停車(chē)場(chǎng)項目便是成功實(shí)踐;同時(shí)，各地積極解決歷史遺留問(wèn)題，深圳在不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理上成效顯著(zhù)。

　　土地市場(chǎng)方面，一級市場(chǎng)供地模式從剛性出讓轉向彈性適配，探索協(xié)議出讓、彈性供給延期等方式降低存量更新成本，首鋼園六工匯項目、北京北人廠(chǎng)項目等成為典型案例;土地收益制度從財政依賴(lài)轉向反哺閉環(huán)，探索稅費減免與專(zhuān)項反哺機制，上海在歷史風(fēng)貌保護區更新資金管理上積累了寶貴經(jīng)驗;土地金融工具引入資產(chǎn)證券化，北京金隅智造工場(chǎng)老舊工廠(chǎng)改造產(chǎn)業(yè)園項目獲得資本市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　邢琰表示，未來(lái)需圍繞產(chǎn)權完整化、規劃彈性化、金融可持續化，重構城鄉土地權利體系，推動(dòng)城市更新從“資本主導的空間生產(chǎn)”轉向 “人本導向的文明重構”，實(shí)現城市高質(zhì)量發(fā)展。(閆曉輝 李萍)