當前，住房發(fā)展正處于由“有沒(méi)有”向“好不好”轉變的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)運維作為建筑項目建設全生命周期的重要環(huán)節，正是“好房子”的核心價(jià)值體現。為推進(jìn)物業(yè)服務(wù)現代化，湖南省長(cháng)沙市以數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化為抓手，提升物業(yè)管理現代化水平，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。
把握時(shí)代需求
現代化物業(yè)管理是必然選擇
“好城區”需要“好房子”作為基礎。“好房子”不再局限于建筑本身的結構和空間布局，其內涵已拓展到居住環(huán)境的舒適性、安全性、便捷性以及可持續發(fā)展性等方面。
“好房子”需要“好物業(yè)”作為支撐?，F代化物業(yè)管理賦予“好房子”更加鮮活的生命力，為業(yè)主打造一個(gè)溫馨、和諧、宜居的理想家園。首先，提升服務(wù)品質(zhì)感，現代化物業(yè)管理是房屋及配套設施設備穩定運行和長(cháng)期維護的可靠保障，能夠延長(cháng)房屋的使用壽命。其次，提升服務(wù)歸屬感，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能營(yíng)造良好的社區環(huán)境和濃厚的人文氛圍。最后，提升服務(wù)安全感，現代化物業(yè)管理通過(guò)合理的資源配置、科技加持以及安全防范措施，保障居民生命財產(chǎn)安全，推動(dòng)“好房子”實(shí)現安全居住和可持續發(fā)展的雙重目標。
“好物業(yè)”需要“好項目”作為示范。長(cháng)沙市不斷探索創(chuàng )新管理模式，提出“黨建引領(lǐng)、科技賦能、依法治理、依規辦理”16字方針，推動(dòng)管人、管錢(qián)、管事的規范化、制度化、常態(tài)化。一方面，通過(guò)黨建引領(lǐng)，構建小區基層治理體系，實(shí)現社區黨組織、業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效聯(lián)動(dòng)與協(xié)同治理。例如，湖南鵬基居業(yè)物業(yè)管理有限公司近4年來(lái)整治小區問(wèn)題1200余件，其服務(wù)的天心區興汝金城小區14棟房屋完成了外墻脫落重大安全隱患整改，雨花區白沙嘉園小區從典型的“臟、亂、差”實(shí)現了舊貌煥新顏。同時(shí)，通過(guò)強化服務(wù)標準、開(kāi)展技能競賽等活動(dòng)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規范化。目前，長(cháng)沙市物業(yè)管理覆蓋率穩步提高，行業(yè)整體形象和服務(wù)水平顯著(zhù)提升，為“好房子”建設奠定了基礎。
領(lǐng)會(huì )本質(zhì)內涵
數字化網(wǎng)絡(luò )化智能化顯效
現代化物業(yè)管理的本質(zhì)是一場(chǎng)行業(yè)變革。當前，數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化思維和技術(shù)的飛速發(fā)展深刻影響著(zhù)各個(gè)行業(yè)，物業(yè)管理也不例外。一是利用系統思維，為物業(yè)管理建立了一種新的行業(yè)生態(tài)，將物業(yè)管理作為建筑全生命周期的一個(gè)重要環(huán)節進(jìn)行謀劃布局，通過(guò)思維突破、模式創(chuàng )新、協(xié)同管理來(lái)提升行業(yè)管理和服務(wù)效率。二是數字技術(shù)為物業(yè)管理提供了海量的數據資源，通過(guò)深入分析和挖掘，能夠實(shí)現對物業(yè)項目的精準管理和科學(xué)決策，打破信息壁壘，搭建起物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方之間高效的信息共享和溝通橋梁。三是智能管理能有效提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量，通過(guò)“自動(dòng)化減人、智能化少人”降本增效，為業(yè)主帶來(lái)更加便捷、安全的服務(wù)體驗。
現代化物業(yè)管理的關(guān)鍵是推動(dòng)項目實(shí)踐。長(cháng)沙市開(kāi)展智慧物業(yè)建設，已取得了一系列顯著(zhù)成果。單項技術(shù)應用層面，湖南水清木華物業(yè)管理有限公司在雨花區運達中央廣場(chǎng)項目引入IoT(物聯(lián)網(wǎng))技術(shù)，實(shí)現對設施設備的遠程監控和智能化管理;湖南保利物業(yè)管理有限公司在保利香檳國際項目引入智能傳感器，實(shí)時(shí)監測電梯運行狀態(tài)，及時(shí)排除故障隱患。綜合應用層面，長(cháng)沙東方紅科創(chuàng )中心項目全過(guò)程應用“BIM(建筑信息模型)+裝配式”技術(shù)，將BIM輕量化竣工模型導入智慧運維平臺，在數字世界還原物理世界，再利用IoT技術(shù)實(shí)現人員、車(chē)輛、安防等20余項智慧運營(yíng)管理。
明晰實(shí)施路徑
推動(dòng)策劃建設管理全過(guò)程應用
在充分把握背景和行業(yè)發(fā)展本質(zhì)的基礎上，長(cháng)沙市通過(guò)一系列思考和實(shí)踐，明確以“數智物業(yè)”為具體表現形式的現代化發(fā)展目標，走出了一條符合長(cháng)沙實(shí)際的科學(xué)路徑。主要包括五大環(huán)節：
源頭策劃——將現代化物業(yè)管理思維貫穿項目全生命周期。項目業(yè)主起著(zhù)至關(guān)重要的作用，是現代化物業(yè)管理落地實(shí)施的“源頭活水”。業(yè)主單位將現代化物業(yè)管理項目視為“一把手工程”，將數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化的“基因”植入項目全生命周期，將“數智物業(yè)”融入項目整體規劃，構建從項目定位、規劃設計、建設施工到后期運營(yíng)管理的閉環(huán)管理體系。在項目定位時(shí)，考慮市場(chǎng)發(fā)展趨勢，明確功能定位和服務(wù)標準。在項目建設過(guò)程中，業(yè)主單位監督施工單位全方位落實(shí)“數智物業(yè)”規劃，全過(guò)程應用BIM技術(shù)，保障數據可追溯;安裝傳感器，確保功能可實(shí)現。
建造創(chuàng )新——發(fā)揮“(BIM+M)+EPC”新型建造方式和建設管理模式優(yōu)勢。重新整合現代化建設鏈條體系中的關(guān)鍵主體，實(shí)現“1+1+1>3”的效果，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的綠色化、工業(yè)化、數字化、智能化以及安全可控奠定基礎。該模式在“數智物業(yè)”建設中也發(fā)揮著(zhù)明顯優(yōu)勢。BIM實(shí)現建筑信息的數字化集成，為項目后期運營(yíng)管理提供數據支撐。M(部品部件生產(chǎn))在項目設計前端介入，深度參與聯(lián)合協(xié)同設計，將后期物業(yè)管理的實(shí)際需求充分融入前期項目策劃，確保項目建設精準契合后期運維。EPC(設計—采購—施工總承包)模式能夠降低項目建設過(guò)程中的溝通協(xié)調成本，確保項目實(shí)現整體目標，助力“數智物業(yè)”建設的系統性和協(xié)同性。
數字設計——以BIM正向設計實(shí)現物業(yè)運維管理的數字孿生。將BIM技術(shù)應用貫穿項目建設全過(guò)程，引入優(yōu)質(zhì)設計單位開(kāi)展BIM正向設計，為后期運維打下良好基礎。一是開(kāi)展數字化交接。BIM模型把竣工信息以數字化方式交接到運維階段，對建筑資產(chǎn)進(jìn)行自動(dòng)化管理。通過(guò)對資產(chǎn)數據信息的掌握，協(xié)助運營(yíng)人員科學(xué)制定維護、維修計劃，提高管理效率，降低管理成本。二是開(kāi)展可視化嵌入。利用BIM可視化技術(shù)對建筑空間進(jìn)行管理，建立數字孿生空間，管理建筑的不同功能，使空間使用效率得到最大優(yōu)化。三是開(kāi)展智能化預警。將BIM成果提交智慧物業(yè)、智慧消防、城市生命線(xiàn)、房屋安全管理等數智平臺，通過(guò)對建筑燃氣安全、消防安全等進(jìn)行可視化管理和預測、預報、預警，提升物業(yè)管理水平。
平臺布置——推動(dòng)物業(yè)管理平臺與智能設施設備的物聯(lián)感知應用。物業(yè)管理平臺是“數智物業(yè)”運維的載體，智能物聯(lián)感知設施設備為物業(yè)管理平臺提供數據來(lái)源。一方面，物業(yè)管理平臺基于項目BIM輕量化竣工模型，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)全過(guò)程可視化平臺開(kāi)發(fā)，涵蓋資產(chǎn)空間、綜合安全、設施設備、業(yè)主服務(wù)等功能，確保功能齊全、數據安全;另一方面，智能物聯(lián)感知設施設備要滿(mǎn)足物業(yè)管理平臺功能需求，人機互聯(lián)、數據共享。
智能管理——實(shí)現全天候智慧安全巡檢。安全是物業(yè)運維的“頭等大事”。人工智能技術(shù)運用于物業(yè)運維安全管理，能有效避免安全事故發(fā)生，為智慧運維提供更高效、更精準的解決方案。一是分析式人工智能，利用圖像識別、語(yǔ)音識別等技術(shù)，實(shí)現可疑人員身份安全、電梯運行安全等分析。如在電梯安裝自動(dòng)監控設備，自動(dòng)識別危險源，通過(guò)人工智能分析，自動(dòng)采取應急措施禁止電動(dòng)自行車(chē)等進(jìn)入電梯，保障安全運行。二是決策式人工智能，利用大數據分析技術(shù)，自動(dòng)將分析結果轉化為具體的決策建議，從而解決燃氣泄漏安全、消防水壓安全、電線(xiàn)老化漏電安全等運維問(wèn)題。如安裝智能燃氣報警系統，通過(guò)監測燃氣濃度，實(shí)時(shí)報警，聯(lián)動(dòng)智能家居設備，自主決策關(guān)閉燃氣閥門(mén)、打開(kāi)窗戶(hù)。
運用數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化思維，推動(dòng)物業(yè)項目全生命周期現代化管理是大勢所趨。長(cháng)沙市將以創(chuàng )新之為、實(shí)干之姿推動(dòng)物業(yè)管理提水平上臺階，提升群眾的獲得感、幸福感、安全感。(作者張躍先系長(cháng)沙市住房城鄉建設局黨組書(shū)記、局長(cháng))
