近日，一二線(xiàn)城市土拍明顯升溫。記者梳理發(fā)現，3月27日，蘇州、寧波、廈門(mén)三地均誕生了單價(jià)新“地王”。其中，最高樓面價(jià)超過(guò)6.5萬(wàn)元/平方米，最高溢價(jià)率達40.8%。另外，上海、北京近期均出現了多宗地塊觸頂成交的現象，杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價(jià)地塊。

　　業(yè)內人士認為，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊“地王”再現，但從全國來(lái)看，底價(jià)成交的地塊幅數占比仍高達七成以上，全國土地市場(chǎng)熱度分化顯著(zhù)。當前在房企投資審慎及新房銷(xiāo)售尚未企穩下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點(diǎn)城市或流速有保障的板塊，伴隨著(zhù)優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規則繼續調整等，核心城市土拍情緒有望繼續修復，土拍分化現象或進(jìn)一步加劇。

　　一日三地誕生新“地王”

　　3月27日，蘇州、寧波、廈門(mén)三地土拍均誕生了單價(jià)新“地王”。

　　其中，蘇州工業(yè)園區雙湖板塊02號地塊位于蘇州雙湖板塊核心地帶，建筑面積47394.68平方米，掛牌起始價(jià)26.1億元，起始樓面價(jià)55000元/平方米，未開(kāi)拍已創(chuàng )下蘇州樓面價(jià)新高，且已超江蘇最高成交樓面價(jià)。最終經(jīng)過(guò)51輪競價(jià)，該地塊由綠城中國以30.82億元競得，成交樓面價(jià)65022元/平方米，溢價(jià)18.22%。而此前，綠城于3月13日競得蘇州獅山Z03地塊，樓面價(jià)45455元/平方米，成為單價(jià)新“地王”，如今，綠城再次刷新蘇州最高樓面價(jià)。

　　廈門(mén)思明區將軍祠2024P01地塊建筑面積5.12萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)22.8億元，起始樓面價(jià)44514元/平方米。最終該地塊經(jīng)過(guò)一個(gè)半小時(shí)153輪競價(jià)，由國貿地產(chǎn)競得，成交總價(jià)32.1億元，成交樓面價(jià)62671元/平方米，溢價(jià)率高達40.8%。該地塊樓面價(jià)也成為廈門(mén)島內新的單價(jià)“地王”。

　　對于這幾宗“地王”出現的原因，中指研究院分析師孟新增接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這些地塊均位于核心板塊，周邊配套相對成熟，項目去化壓力較小，企業(yè)投資意愿強烈。

　　不過(guò)，孟新增認為，整體來(lái)看，盡管近期部分地塊熱度較高，但僅限于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊，整體土地市場(chǎng)分化仍在加劇，土地市場(chǎng)回溫仍依賴(lài)樓市銷(xiāo)售端恢復節奏。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉也認為，3月末部分一二線(xiàn)城市持續成交核心區域的優(yōu)質(zhì)宅地，蘇州、寧波、廈門(mén)高價(jià)地的誕生，昭示著(zhù)土地市場(chǎng)“點(diǎn)狀高熱”。

　　楊科偉進(jìn)一步指出，3月整體來(lái)看，土地市場(chǎng)成交規模、熱度均保持低位。盡管蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價(jià)率均超過(guò)9%，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)地頻現，但從全國來(lái)看，底價(jià)成交的地塊幅數占比仍高達七成以上，全國土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率為3.93%，土地市場(chǎng)熱度分化顯著(zhù)。

　　央國企加碼優(yōu)質(zhì)地塊投資

　　克而瑞研究中心的數據顯示，一季度僅有三成銷(xiāo)售百強房企有拿地，但百強房企拿地金額同比增長(cháng)14%，投資高度集中，依舊以過(guò)去3年拿地較多的央國企為主，華潤、中國鐵建拿地金額超過(guò)100億元，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

　　從銷(xiāo)售百強拿地金額TOP10來(lái)看，維持強者恒強的格局。楊科偉指出，一方面多數企業(yè)拿地金額均較去年一季度上漲，其中華潤、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國鐵建等中建系也在一季度提前進(jìn)行了投資鋪排。另一方面，這些企業(yè)全口徑拿地銷(xiāo)售比遠高于行業(yè)均值，投資積極性較高。

　　從新增貨值來(lái)看，集中度持續走高，綠城中國、國貿地產(chǎn)也因為競得蘇州、廈門(mén)的新地王項目而位列新增貨值前十。華潤置地、中國鐵建和中建壹品位列新增貨值TOP3席位，華潤年內的新增貨值已突破400億元，與其他房企拉開(kāi)較大差距。

　　楊科偉認為，1—3月，新增貨值百強的總額同比回升，主要得益于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的出讓。3月樓市寬松政策頻出，包括廣州120平方米以上取消限購、上海和深圳優(yōu)化“70/90”政策等，對于高端、改善型地塊有更明顯的利好，央國企加碼優(yōu)質(zhì)地塊。

　　楊科偉指出，目前有資金實(shí)力的央國企將持續加注核心優(yōu)質(zhì)土儲，核心優(yōu)質(zhì)地塊未來(lái)也將更加集中于頭部房企的手中，未來(lái)市場(chǎng)格局(尤其是高端市場(chǎng))將進(jìn)一步高度集中。對于大部分仍面臨較大現金壓力的房企來(lái)說(shuō)，當前保交樓和恢復銷(xiāo)售仍是最大難題，投資積極性仍較弱。

　　土拍分化或進(jìn)一步加劇

　　記者從多家品牌房企2023年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上了解到，今年投資策略聚焦核心城市核心區域已成為共識，并且會(huì )在保證現金流安全的前提下“以銷(xiāo)定投”。

　　“今年3—5月期間，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟南、長(cháng)沙等城市仍有近30宗優(yōu)質(zhì)地塊待拍，我們仍有機會(huì )獲取優(yōu)質(zhì)項目爭取年內新增轉化。但也要看地價(jià)高低和市場(chǎng)形勢，不會(huì )因為要達到比較高的投資貨值目標，而放松投資端的要求，還是會(huì )緊扣現金流，以銷(xiāo)定投。”綠城中國行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上談到今年拿地策略時(shí)說(shuō)。

　　展望后市，中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，當前在房企投資審慎及新房銷(xiāo)售尚未企穩下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點(diǎn)城市或流速有保障的板塊，伴隨著(zhù)優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規則繼續調整等，核心城市土拍情緒有望繼續修復，土拍分化現象或進(jìn)一步加劇。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院執行院長(cháng)丁祖昱認為，二季度，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化局面還將繼續：市場(chǎng)關(guān)注度集中于一二線(xiàn)城市，但熱度的延續性和覆蓋率方面，仍依賴(lài)于各地樓市交易回暖表現。企業(yè)拿地方面，房地產(chǎn)“白名單”項目融資逐步落實(shí)，但這部分融資僅能用于項目的開(kāi)發(fā)建設和“保交付”，在向投資面傳導時(shí)，必然會(huì )存在時(shí)間上的延期和一定中間損耗，短期內投資主力仍然局限于央國企和部分民企，全面復蘇仍需時(shí)日。

　　(張 達)