CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2023年西安甲級寫(xiě)字樓租戶(hù)普查》，調查覆蓋31棟符合CBRE定義的甲級寫(xiě)字樓，涉及企業(yè)總數約1,500家，總承用面積達123萬(wàn)平方米，樣本率接近97%。從寫(xiě)字樓租戶(hù)的視角，展現近三年來(lái)西安經(jīng)濟發(fā)展的新動(dòng)能，產(chǎn)業(yè)集聚的新趨勢。

　　產(chǎn)業(yè)結構穩固，金融業(yè)占比顯著(zhù)增加

　　報告顯示，2023年，西安甲級寫(xiě)字樓前三大主力租戶(hù)為金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑及TMT。相較于2020年，三大主力租戶(hù)保持不變，但排名出現小幅變動(dòng)。仍居首位的金融業(yè)在過(guò)去三年內穩步擴張，需求占比增加2個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，西安在國內金融中心城市中排名的不斷上升帶動(dòng)西安金融中心地位的持續提升，由此吸引了更多金融機構、企業(yè)和投資者的關(guān)注。同時(shí)，在數字人民幣的試點(diǎn)、政府引導基金發(fā)展等的政策紅利引導下，金融科技類(lèi)、基金等細分行業(yè)占比出現顯著(zhù)增加。

　　房地產(chǎn)建筑及TMT占比受近年的行業(yè)調整均有所收縮，其中房地產(chǎn)建筑在傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦公面積大幅收縮的影響下占比降低4.9個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)細分需求結構發(fā)生轉變。隨著(zhù)西安都市圈、西咸一體化、"北跨"發(fā)展等重大戰略及重點(diǎn)項目、民生工程類(lèi)基建項目的持續推進(jìn)，建筑工程及建筑設計類(lèi)需求占比較三年前出現5.2個(gè)半分點(diǎn)的大幅增加，成為房地產(chǎn)建筑類(lèi)行業(yè)的主要需求來(lái)源。TMT類(lèi)需求占比則下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)。在線(xiàn)教育等消費互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)調整致使平臺互聯(lián)網(wǎng)需求比重出現3.6個(gè)百分點(diǎn)的下挫，而在《西安電子信息產(chǎn)業(yè)集群行動(dòng)方案》等政策及行業(yè)發(fā)展基金的加持下，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的大數據、人工智能、云計算等細分行業(yè)加速發(fā)展，帶動(dòng)軟件系統開(kāi)發(fā)類(lèi)需求占比較三年前增加2.5個(gè)百分點(diǎn)，主導TMT行業(yè)需求來(lái)源。

　　產(chǎn)業(yè)集聚效應凸顯，核心拓展區域行業(yè)迭代

　　西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)聚集效應明顯，且產(chǎn)業(yè)結構相對穩定，整體變動(dòng)較小。核心商務(wù)區高新板塊作為區域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，2022年其經(jīng)濟總量分別占到全省的10.2%和全市的28.3%?；钴S的經(jīng)濟活動(dòng)使得板塊內金融、TMT等行業(yè)占比遠高于其他片區且極具韌性。同時(shí)，作為核心拓展區的城北板塊吸引力持續提升，在行業(yè)調整中釋放的大量?jì)?yōu)質(zhì)租賃面積吸引了來(lái)自金融、能源等有著(zhù)大面積需求行業(yè)的關(guān)注，驅動(dòng)板塊內主導行業(yè)迭代。

　　本土經(jīng)濟活力持續提升，外資占比穩中有升

　　目前，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍是以?xún)荣Y企業(yè)為主力的租戶(hù)市場(chǎng)，細分來(lái)看，雖非本地內資企業(yè)占比超過(guò)6成。但本地企業(yè)占比較三年前上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)鏈的逐步完善和產(chǎn)業(yè)集群的日益形成，本土經(jīng)濟呈現出迅猛的增長(cháng)勢頭。營(yíng)商環(huán)境的顯著(zhù)改善，為本土企業(yè)提供了更加廣闊的發(fā)展空間和更有利的發(fā)展條件，從而推動(dòng)了本土企業(yè)占比的顯著(zhù)增加。

　　外資層面，需求占比穩中有升，較三年前微幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，工業(yè)制造業(yè)類(lèi)企業(yè)主導西安甲級寫(xiě)字樓中外資企業(yè)需求。隨著(zhù)眾多全球知名制造業(yè)企業(yè)相繼在西安布局，豐富的產(chǎn)業(yè)資源逐步形成。同時(shí)，政府出臺的《西安市以制造業(yè)為重點(diǎn)擴大利用外資若干措施》等政策，進(jìn)一步鼓勵了制造業(yè)外資投資，促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈集群的打造。各種積極因素的疊加使得外資企業(yè)中工業(yè)制造業(yè)需求占比極具韌性。

　　降本增效深化，租戶(hù)結構變遷

　　疫情后，降本增效策略貫穿企業(yè)決策始終，市場(chǎng)頻現大面積租戶(hù)縮租退租，致使甲級寫(xiě)字樓中大面積租戶(hù)數量雖有所增加，但整體租賃面積占比持續下降。同時(shí)， 500平方米以下面積段租戶(hù)數量持續上升。而大面積租戶(hù)的增長(cháng)主要來(lái)源于大數據、云計算等工業(yè)互聯(lián)網(wǎng);銀行、保險公司等傳統金融業(yè);律所、會(huì )計事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè);建筑工程、設計等房地產(chǎn)建筑業(yè)及消費服務(wù)、第三方辦公服務(wù)運營(yíng)等行業(yè)。

　　CBRE西安顧問(wèn)及交易服務(wù)部|辦公樓負責人孫奇表示：" 未來(lái)四年，西安仍將有超過(guò)180萬(wàn)平方米的甲級寫(xiě)字樓投入使用，寫(xiě)字樓市場(chǎng)規模將持續擴大。但西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓內均衡的產(chǎn)業(yè)結構在應對市場(chǎng)變化上呈現出較大韌性，整體經(jīng)濟運行穩健，需求端復蘇明顯。同時(shí)，隨著(zhù)西安支柱產(chǎn)業(yè)的穩固發(fā)展，西安寫(xiě)字樓需求將更趨多元，從而更具抗風(fēng)險能力。"

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　　關(guān)于世邦魏理仕

　　世邦魏理仕(紐約證券交易所代號：CBRE)是財富500強和標準普爾500強企業(yè)，為全球性的地產(chǎn)服務(wù)和投資公司。公司擁有員工超過(guò)130,000名，在全球100多個(gè)國家和地區為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供服務(wù)，具體包括：交易及項目管理、投資管理、基金管理、評估與估值、戰略顧問(wèn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃、設施管理、物業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、按揭融資和開(kāi)發(fā)服務(wù)等。