今年以來(lái)，國內多個(gè)城市宣布城中村改造專(zhuān)項借款落地，尤其在納入城中村改造的35個(gè)超大特大城市，幾乎都有相關(guān)款項落地。這意味著(zhù)國內多個(gè)城市的城中村改造項目將按下“加速鍵”。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)“三大工程”之一，目前各地城中村改造進(jìn)展如何?項目建設有哪些“硬骨頭”要啃?城中村改造怎樣與房地產(chǎn)行業(yè)其他重點(diǎn)工程實(shí)現有效銜接?

　　聚焦超大特大城市的城中村

　　在上海市崇明區城橋鎮東引路高島路交叉口，一幢幢新樓拔地而起。樓棟之間道路平整，綠化齊備;不遠處的空地上，各類(lèi)兒童游樂(lè )設施和戶(hù)外活動(dòng)設施一應俱全——這是崇明區首個(gè)城中村改造項目安置基地，總建筑面積12.66萬(wàn)平方米，包含27幢住宅，能為1000多戶(hù)動(dòng)遷居民提供新居。

　　城中村，被視作“城市里的村莊”，是在工業(yè)化、城鎮化快速發(fā)展進(jìn)程中形成的歷史產(chǎn)物。早年間，多地針對城中村進(jìn)行過(guò)大面積拆除改造。去年以來(lái)，中國對城中村改造作了新規劃，提出“在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造”。

　　為何聚焦在“超大特大城市”?上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰告訴記者，與這些地方人口密度高等因素密切相關(guān)。按照劃分，城區常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市，如北京、上海、深圳、廣州、成都等;城區常住人口500萬(wàn)以上、1000萬(wàn)以下的城市為特大城市，如青島、合肥、杭州、長(cháng)沙等。在一些超大特大城市，城中村往往面積大、數量多，在為居民提供棲身之處的同時(shí)，也存在諸多安全風(fēng)險隱患，居住環(huán)境有待改善。

　　“超大特大城市仍有不少城中村存在，與城市面貌不協(xié)調，其基礎設施和公共服務(wù)也與城市差距較大，不能滿(mǎn)足城中村居民對于生活品質(zhì)的追求。因此，在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造意義重大，既可以讓城中村‘舊貌換新顏’，大幅提高基礎設施水平，又能消除安全隱患，提供更多宜居宜業(yè)的生活生產(chǎn)空間。在城中村改造過(guò)程中，能拉動(dòng)養老、托育、學(xué)校、物業(yè)管理等基礎設施投資，還能帶動(dòng)家電消費、房屋裝修等投入，進(jìn)而為經(jīng)濟穩增長(cháng)發(fā)揮積極作用。”首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)趙秀池說(shuō)。

　　根據房地產(chǎn)研究機構中指研究院測算，未來(lái)5年，超大特大城市城中村改造預計帶動(dòng)約10萬(wàn)億元投資，拉動(dòng)約10億平方米的投資規模。平均到每一年，將帶來(lái)約4400萬(wàn)平方米的住宅新增需求。推進(jìn)城中村改造，對于土地購置、建安投資等也有明顯帶動(dòng)作用，將對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形成有效支撐。

　　啃“硬骨頭”的同時(shí)重保護、穩資金

　　放眼全國，各地城中村人口密度不同，產(chǎn)業(yè)情況有別，地理位置也有所差異。改造情況復雜多樣的城中村，不能盲目“一刀切”，而要因地制宜、分類(lèi)推進(jìn)。

　　按照住房和城鄉建設部要求，城中村改造分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施：一類(lèi)是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類(lèi)是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，還有一類(lèi)是介于兩者之間的實(shí)施拆整結合。業(yè)內人士分析，這就是要守住安全底線(xiàn)，綜合群眾意愿、資金情況、土地條件等進(jìn)行科學(xué)研判，穩步有序推進(jìn)改造。

　　拆除改造，要注重城中村歷史建筑保護，重點(diǎn)做到活化歷史空間。在浙江紹興越城區塔山片區，一場(chǎng)舊城改造動(dòng)工在即。此次舊城改造，征收范圍共計14個(gè)地塊，總面積約155.6畝。為配合舊城更新改造，塔山街道辦事處委托相關(guān)院校和市場(chǎng)主體，研究出具了相關(guān)歷史文化資源調查評估報告，涵蓋當地文物建筑、傳統風(fēng)貌建筑等。目的就是“該拆的拆，該留的留，實(shí)現保護與城市發(fā)展的多贏(yíng)格局”。

　　拆除改造，確保資金來(lái)源是重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。“新一輪城中村改造難度較大，原因在于改造起點(diǎn)和改造成本更高，限制條件更多，可能面臨容積率限制、人口疏解壓力、歷史文物保護等問(wèn)題，較難實(shí)現資金平衡。”趙秀池說(shuō)。

　　破解城中村改造資金難題，需要多管齊下，多渠道籌措資金。今年以來(lái)，國內多個(gè)超大特大城市宣布城中村改造專(zhuān)項借款獲批，有的城市已完成首批專(zhuān)項借款落地投放。這意味著(zhù)城中村改造項目的“資金網(wǎng)”正在織密。

　　在廣東省廣州市白云區石槎路街頭，街道一側高樓林立，另一側“握手樓”“貼面樓”成排，風(fēng)景獨特——這是位于廣州市主城區西部的羅沖圍片區一景，也是廣州市城中村改造項目的第一站。今年1月30日，羅沖圍片區潭村城中村改造項目首筆專(zhuān)項借款正式發(fā)放落地，款項金額達1億元。“專(zhuān)項借款成本低、效率高，為城中村改造項目解決了融資難題，給項目順利實(shí)施提供了堅實(shí)保障。”國家開(kāi)發(fā)銀行廣東分行有關(guān)負責人表示。截至3月7日，國開(kāi)行已發(fā)放城中村改造專(zhuān)項借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個(gè)城市的271個(gè)項目，惠及城中村居民約36萬(wàn)戶(hù)。

　　織密城中村改造“資金網(wǎng)”，還要引入更多經(jīng)營(yíng)主體。去年11月，中建二局旗下中建玖合發(fā)展集團有限公司正式簽約廣州文沖東城市更新項目，計劃對位于廣州市黃埔區海絲城片區的文沖東舊村進(jìn)行拆除新建，建設類(lèi)型包括住宅、商業(yè)物業(yè)、公建配套等。

　　“今年2月，文沖東城市更新項目被列為廣州市重點(diǎn)建設項目之一。不同于傳統舊改工程，該項目通過(guò)‘產(chǎn)業(yè)更新+人居換新+服務(wù)革新’模式，為城中村改造提供‘一站式’優(yōu)化升級方案。項目將引進(jìn)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)集群，助力廣州市打造人工智能和數字經(jīng)濟試驗區新高地，加快黃埔區土地利用向集約型高質(zhì)量發(fā)展轉變，進(jìn)一步滿(mǎn)足廣州市現代產(chǎn)業(yè)及宜居城市建設發(fā)展需求。”中建玖合發(fā)展集團有限公司董事長(cháng)王藝超說(shuō)。

　　做好安置，有效銜接保障性住房建設

　　1月30日，國家開(kāi)發(fā)銀行河南分行、中國農業(yè)發(fā)展銀行河南省分行向河南省鄭州市航空港區、惠濟區放款24億元。當地明確，款項將用于城中村改造項目前期工作、征收補償、安置房建設等。2月19日，上海市首單城中村改造專(zhuān)項借款落地，發(fā)放款項15.58億元，將用于浦東新區唐鎮小灣村、暮二村等地塊城中村改造項目前期工作、征收補償等。

　　“在城中村改造過(guò)程中，人員安置、產(chǎn)業(yè)轉移都是突出的難點(diǎn)，在做好安置房建設的同時(shí)，要推動(dòng)城中村改造和保障性住房建設實(shí)現聯(lián)動(dòng)。比如可以向收入較高的原城中村村民提供配售型保障房，向經(jīng)濟能力有限的租客等群體提供保障性租賃住房?？偠灾?，就是要繼續構建‘一張床、一間房、一套房’的多層次住房供應體系。”陳杰說(shuō)。

　　“通過(guò)城中村改造，可以豐富保障性住房來(lái)源，增加保障房數量，其中就包括配售型保障房和保障性租賃住房。在改造過(guò)程中，要注重加強相關(guān)設施配套建設，完善提升物業(yè)管理水平，與保障性住房建設實(shí)現有效銜接，共同打造更宜居宜業(yè)的生活生產(chǎn)空間。”趙秀池說(shuō)。

　　今年以來(lái)，結合城市更新和城中村改造，國內多地已提出相關(guān)目標和要求。上海明確，2023年至2025年計劃啟動(dòng)城中村改造項目30個(gè)，讓至少1.3萬(wàn)戶(hù)村(居)民受益。合肥提出，加快推進(jìn)現有104個(gè)城中村改造，推動(dòng)“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式。湖南株洲明確，計劃用5年時(shí)間改造位于主城區范圍內的村落，解決高速城市化的遺留問(wèn)題，推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展。目前已有172個(gè)城中村被列入改造計劃清單，總占地規模17.79平方公里。

　　“城中村改造結合老舊小區改造、‘平急兩用’基礎公共設施建設工程，將對拉動(dòng)投資、提升城市治理水平起到積極作用，都是惠民生、利發(fā)展的好事，有利于打造更安全舒適的居住環(huán)境，提升社區活力和城市發(fā)展能級。”陳杰說(shuō)，“不過(guò)，在改造過(guò)程中，也要保證項目的可持續性。如果城中村改造成本過(guò)高，不利于向低收入流動(dòng)人口提供可負擔的居住條件，反而會(huì )使超大特大城市的人口集聚紅利流失，抑制城市活力和競爭力。”