聚焦提振住房消費需求，各地住房金融政策持續調整優(yōu)化。4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化老舊小區改造后住房公積金貸款期限核定標準的通知》，將幫助部分借款人從以前的“貸不了”變?yōu)?ldquo;貸得了”，而且貸款期限更長(cháng)、金額更高。

　　推動(dòng)房貸利率下行、優(yōu)化住房公積金政策，已經(jīng)成為各地助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行的重要抓手。據市場(chǎng)機構統計，截至4月17日，今年以來(lái)各地已出臺公積金相關(guān)政策約80條;新發(fā)放房貸利率在進(jìn)入“3時(shí)代”后持續下行，進(jìn)一步減輕購房者利息成本。

　　多舉措降低居民購房成本

　　關(guān)于今年住房金融政策的主要發(fā)力方向，中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，在穩市場(chǎng)方面，住房金融政策側重于降低購房成本、減輕購房者還款壓力。

　　2月，作為房貸利率定價(jià)基準的5年期以上貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)，歷史性地下行25個(gè)基點(diǎn)至3.95%，直接推低新發(fā)放房貸利率，并將在貸款重定價(jià)日后持續推動(dòng)存量房貸利率下行。

　　同時(shí)，在“既管冷、又管熱”的首套房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制作用下，包括廣東省15個(gè)城市、青島、南昌、福州、濟寧等在內的多個(gè)城市，宣布階段性取消首套房貸款利率下限。

　　“動(dòng)態(tài)調整機制建立后，地方政府在符合條件的情況下，可以決定維持、下降或者取消房貸利率下限，推動(dòng)住房貸款利率下降。”招聯(lián)首席研究員董希淼表示。

　　各地的住房公積金政策，迎來(lái)密集的調整優(yōu)化。比如，僅4月8日，就有北京、廣州、沈陽(yáng)、蘇州等城市發(fā)布住房公積金調整優(yōu)化措施。

　　其中，廣州住房公積金管理中心明確，使用住房公積金貸款購買(mǎi)自住住房的，一人申請貸款的最高額度調整至70萬(wàn)元，兩人或兩人以上購買(mǎi)同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至120萬(wàn)元。

　　“從公積金政策來(lái)看，優(yōu)化二套房認定標準、降低首付比例、提高公積金最高貸款額度、支持商轉公等，仍是當前各地公積金政策調整的核心舉措。公積金支付首付款、公積金異地貸款、公積金法拍貸、增加公積金貸款次數等也是各地優(yōu)化公積金政策的重要方向。”曹晶晶表示。

　　新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率創(chuàng )新低

　　在政策引導下，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.71%，比2月低15個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低46個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng )下歷史新低。

　　多地房貸利率已降至歷史最低水平。曹晶晶表示，根據監測，3月重點(diǎn)城市首套房、二套房平均貸款利率降至3.59%和4.16%，較2021年9月時(shí)的高位分別下降了215個(gè)基點(diǎn)和184個(gè)基點(diǎn)。

　　“多方面措施推動(dòng)房貸利率在短時(shí)間內明顯下降。這減輕了居民的住房消費負擔，有望激發(fā)居民住房消費的意愿和能力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展。”董希淼表示，隨著(zhù)近期越來(lái)越多的城市取消首套住房貸款利率下限，未來(lái)新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權平均利率有望繼續保持在低位。

　　在金融支持護航下，房地產(chǎn)市場(chǎng)部分數據邊際提振。比如，3月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，一季度新建商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比前2個(gè)月降幅收窄。

　　專(zhuān)家建議繼續引導房貸利率下行

　　展望未來(lái)住房金融政策的調整優(yōu)化方向，東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青建議，除了有序放松限購外，關(guān)鍵是要引導房貸利率有效下行，而且要向市場(chǎng)釋放明確政策信號。這是當前扭轉樓市預期的關(guān)鍵一招，也是下一步穩樓市政策的主要發(fā)力點(diǎn)。未來(lái)，還可以繼續下調首套房及二套房貸款利率下限、下調公積金貸款利率等。

　　“從全國看，應繼續調整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。”董希淼建議，在一線(xiàn)城市之外，應全面取消限制性措施，加快推動(dòng)地方政府及時(shí)取消不合理的限制性措施;盡快明確宣布暫停實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)融資“三條紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等;繼續放寬首套房貸款認定標準，只要房貸已經(jīng)結清，申請房貸即視為首套，適用首套房貸款首付比例和利率水平;引導商業(yè)銀行適當降低存量二套房貸款利率，對多孩家庭推出三套房貸款，進(jìn)一步降低居民住房消費負擔。