實(shí)施城市更新行動(dòng)是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、建設美麗城市的重要抓手。但不可否認的是，動(dòng)力不足和持續力不夠仍然是城市更新實(shí)施中的突出難題。因此，城市更新需要深入貫徹“城市生命體”理念和“綠色金融”理念，以超常規的思維破局，探索“資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)金融化、金融資金化、資金項目化”路徑，倡導以政策“組合拳”驅動(dòng)權益更新、雙資“先手棋”驅動(dòng)空間更新、產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”驅動(dòng)功能更新、體檢“指揮棒”驅動(dòng)要素更新為切入點(diǎn)的“四驅型城市更新”新范式，激活城市更新內生動(dòng)力，實(shí)現跨領(lǐng)域、跨地域、跨時(shí)空的均衡可持續發(fā)展。
以政策“組合拳”
驅動(dòng)權益更新
城市更新是一項涉及政府多部門(mén)、社會(huì )多方面的綜合性活動(dòng)。因此，打出政策“組合拳”成為城市更新的首要任務(wù)，將有助于驅動(dòng)權益更新，調動(dòng)各方積極性，實(shí)現合作共贏(yíng)。
建立城市更新協(xié)調推進(jìn)機制，統籌協(xié)調全域城市更新工作，明確城市更新的方向、重點(diǎn)任務(wù)和實(shí)施路徑。構建城市更新法規體系，出臺地方性法規或政府規章，加強頂層設計，明晰工作規則。發(fā)揮多元主體主觀(guān)能動(dòng)性，探索“政府引導、市場(chǎng)運作、公眾參與”的城市更新可持續發(fā)展模式，變“要我更新”為“我要更新”。
梳理既有城市規劃、建設、治理政策，重點(diǎn)從規劃、土地、金融、財稅、拆遷、安置、建設等方面加以完善，有效釋放政策“紅利”，切實(shí)保障公眾利益。密切關(guān)注項目實(shí)施主體的實(shí)際需求，精簡(jiǎn)城市更新項目的行政審批、不動(dòng)產(chǎn)登記、運營(yíng)維護等事項及環(huán)節，降低制度性交易成本，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，推動(dòng)項目順利實(shí)施。
建立城市更新項目入庫審批制度，以行政手段為優(yōu)質(zhì)項目快速立項“保駕護航”。開(kāi)展城市更新項目的全生命周期監管，對違法、違規行為及不良現象起到防微杜漸的作用。發(fā)揮地方各級人大代表和政協(xié)委員的作用，匯集反映人民群眾的意見(jiàn)建議，督促落實(shí)城市更新各項工作，保證工作實(shí)效。
以雙資“先手棋”
驅動(dòng)空間更新
城市更新對項目實(shí)施主體的資金籌措與資產(chǎn)盤(pán)活能力要求高。因此，下好雙資“先手棋”成為城市更新的重要手段，將進(jìn)一步驅動(dòng)空間更新，實(shí)現資產(chǎn)顯著(zhù)增值。
科學(xué)劃定城市更新單元(片區)范圍，合理搭配經(jīng)營(yíng)性項目、準經(jīng)營(yíng)性項目及公益性項目，增強社會(huì )資本對項目盈利的預期。推動(dòng)政銀企深度合作，由地方政府牽線(xiàn)、屬地國企牽頭，吸引銀行、非銀行金融機構及民間資本參與城市更新。對不同類(lèi)型城市更新項目涉及的地方政府一般性收費、建設領(lǐng)域公共配套設施服務(wù)收費等實(shí)行減免，不動(dòng)產(chǎn)注銷(xiāo)首次登記應免除相應交易間稅費，切實(shí)降低市場(chǎng)主體的運營(yíng)成本。
統籌住房城鄉建設、規劃資源、生態(tài)環(huán)保、文旅、水利等相關(guān)領(lǐng)域專(zhuān)項資金，加大對城市更新項目的財政獎補力度，發(fā)揮財政資金在項目前期的撬動(dòng)作用。在保障公共利益前提下，鼓勵將可經(jīng)營(yíng)、可出租、可出售的資產(chǎn)通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)、社會(huì )投資人+EPC、EPC+O等市場(chǎng)化模式多渠道融資。綜合運用銀行貸款、政策性開(kāi)發(fā)性金融貸款、企業(yè)債券、資產(chǎn)證券化(ABS)、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)等金融工具，助力城市更新項目可持續發(fā)展。
系統梳理城市更新項目中存量和改擴建有機結合的資產(chǎn)，重點(diǎn)盤(pán)活存量規模較大、當前收益較好或增長(cháng)潛力較大的基礎設施類(lèi)資產(chǎn)，合理搭配形成多門(mén)類(lèi)自然資源資產(chǎn)組合包。聚焦城市更新區域范圍內的低效存量資產(chǎn)，從豐富供地方式、變更用地性質(zhì)、辦理產(chǎn)權、減免稅費等方面給予政策支持。推動(dòng)城市更新實(shí)施主體由“開(kāi)發(fā)商”轉變?yōu)?ldquo;運營(yíng)商”，承擔城市更新項目全生命周期的投資建設運營(yíng)，做大有效資產(chǎn)，提升運營(yíng)能力，獲得穩定現金流，后期通過(guò)資產(chǎn)再評估實(shí)現再融資、再建設、再更新。
以產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”
驅動(dòng)功能更新
經(jīng)濟增長(cháng)是城市發(fā)展的基本動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)轉型的深度決定了城市更新的高度。因此，出好產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”成為城市更新的主要方式，將會(huì )大幅度驅動(dòng)功能更新，促進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。
分析現有產(chǎn)業(yè)結構，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，統籌城市更新項目空間布局，滿(mǎn)足“退二進(jìn)三”發(fā)展需要。將產(chǎn)業(yè)運營(yíng)前置，把市場(chǎng)需求融入城市更新方案，實(shí)現從“土地收入平衡”到“市場(chǎng)化運營(yíng)平衡”的轉變，保障產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展。通過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”向存量要空間、向空間要產(chǎn)出，提升“畝產(chǎn)效益”，推動(dòng)資源要素向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚。
通過(guò)存量建筑用途轉換與使用功能兼容，盤(pán)活存量資源，提升土地使用和資金利用效率。利用城市更新項目的正向現金流效應吸引人才和企業(yè)，推動(dòng)科技創(chuàng )新、產(chǎn)業(yè)升級。以創(chuàng )新驅動(dòng)為引領(lǐng)，以加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力為主旨，為戰略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)提供高品質(zhì)、低成本、定制化的產(chǎn)業(yè)培育空間。
在全域視角下，將城市內不同區域、不同產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的城市更新項目進(jìn)行有機組合，實(shí)現資源共享、產(chǎn)城融合。打破傳統的產(chǎn)業(yè)界限，通過(guò)城市更新項目將關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)串聯(lián)成網(wǎng)，實(shí)現同一產(chǎn)業(yè)上下游、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間的深度融合。產(chǎn)業(yè)融合促進(jìn)空間融合，將會(huì )加強空間的集約利用和功能復合，進(jìn)一步滿(mǎn)足人的多樣化需求。
以體檢“指揮棒”
驅動(dòng)要素更新
無(wú)體檢、不更新，通過(guò)城市體檢能為城市生命體“防未病”“治已病”。因此，用好體檢“指揮棒”成為城市更新的必要前提，將有利于驅動(dòng)要素更新，系統治理“城市病”。
構建“政府主導、部門(mén)協(xié)同、公眾參與、專(zhuān)家指導”四級聯(lián)動(dòng)的城市體檢工作機制，充分調動(dòng)社會(huì )各界力量參與。加強城市體檢與城市更新專(zhuān)項規劃、項目策劃、年度計劃等工作的無(wú)縫銜接，形成發(fā)現問(wèn)題到解決問(wèn)題的完美閉環(huán)機制。建立“一年一體檢、五年一評估”的常態(tài)化體檢評估機制，持續對城市進(jìn)行全面健康檢查與診斷。
以住房城鄉建設部城市體檢指標為基礎，對照“四好”目標，結合本地人民群眾身邊的急難愁盼問(wèn)題，調整優(yōu)化相關(guān)指標。根據城市特色、發(fā)展目標、發(fā)展定位和職能，因地制宜新增特色指標，構建可評價(jià)、可感知、可量化的城市體檢指標體系。重點(diǎn)關(guān)注在上一年度城市體檢中分值明顯偏低的指標，持續監測并督促對城市運行短板弱項的改進(jìn)。
將城市體檢發(fā)現的問(wèn)題短板作為城市更新行動(dòng)的重點(diǎn)，以“問(wèn)題—行動(dòng)—項目”為路徑，把體檢結果應用到具體城市更新項目之中。發(fā)揮基層政府接地氣、察民情的特點(diǎn)，將體檢結果與群眾意愿相結合，形成社區層面更新臺賬，實(shí)現精準定位、實(shí)施到位。將城市體檢數據納入城市信息模型(CIM)、“數字住建”等平臺建設，構建動(dòng)態(tài)管理、及時(shí)更新的數字化管理系統。(趙文斌)
