2024年全國兩會(huì )即將召開(kāi)。全國人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì )議主席朱征夫擬向大會(huì )提交“關(guān)于取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認為，商品房建設已經(jīng)經(jīng)過(guò)高速增長(cháng)期進(jìn)入存量時(shí)代。在此背景下，建議考慮取消商品房預售制度，讓購房者不用承擔商品樓盤(pán)項目爛尾重大風(fēng)險，也不必承擔不必要的貸款違約風(fēng)險。

　　朱征夫介紹，商品房預售制度在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進(jìn)程中起到了一定的積極作用，這種制度較早出現于我國香港。我國內地住房制度改革初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺、商品房供應量不足的問(wèn)題，所以借鑒香港經(jīng)驗，在1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中明確規定了商品房預售制的實(shí)施方案。

　　據朱征夫觀(guān)察，預售制度施行近30年來(lái)，其負面效應日益凸顯。尤其是2021年以來(lái)，數十家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)生債務(wù)危機，接踵而至的是全國各地出現大量房地產(chǎn)項目停工的現象，各地政府不得不忙于“保交樓”。我國商品房建設已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，商品房預售制度會(huì )助長(cháng)房企高杠桿高風(fēng)險開(kāi)發(fā)模式。

　　他表示，我國商品房預售制度的規定相較于香港而言相當寬松，很多企業(yè)或個(gè)人只要籌集小部分資金，后續通過(guò)銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式，虛構資金寬裕假象，借此可不斷去滾動(dòng)資金。一旦出現市場(chǎng)風(fēng)險事件和預期不良等情況，就會(huì )導致資金鏈斷裂，工程爛尾項目擱置。房地產(chǎn)的資金風(fēng)險最終會(huì )轉嫁給金融系統，削弱提供貸款銀行的經(jīng)營(yíng)能力，造成銀行不良資產(chǎn)率升高，市場(chǎng)流動(dòng)性降低，嚴重的話(huà)，可能導致系統性金融風(fēng)險。

　　朱征夫說(shuō)，根據現行規定，商品房預售項目應當在指定的監管銀行開(kāi)設專(zhuān)用賬戶(hù)，購房者支付的預售房款應當存入該賬戶(hù)。該賬戶(hù)由政府管理機構、監管銀行與房地產(chǎn)企業(yè)三方共同監管。但在實(shí)踐中，預售資金往往未能按照規定進(jìn)入銀行的監管賬戶(hù)，或者雖進(jìn)入監管賬戶(hù)，但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報工程進(jìn)度等各種辦法套取預售資金，監管賬戶(hù)形同虛設。商品房預售制度的平穩運行需要各政府部門(mén)對預售的整個(gè)過(guò)程建立完善的預售監管機制，并且要求相關(guān)部門(mén)在各個(gè)實(shí)施階段都嚴格履行相應規定。相較于現房銷(xiāo)售，商品房預售對政府的行政能力和跨部門(mén)協(xié)調能力提出了更高的要求，額外增加了政府的管理成本。

　　同時(shí)，商品房預售制度也讓購房者承受了巨大的單方面風(fēng)險。朱征夫說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預售款，意味著(zhù)將建設風(fēng)險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。一旦項目存在問(wèn)題，購房者就面臨著(zhù)延期交房甚至爛尾、房屋質(zhì)量有問(wèn)題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風(fēng)險，還有可能面臨著(zhù)自身貸款的違約，給個(gè)人生活造成影響。