房地產(chǎn)“5·17”新政發(fā)布至今已一個(gè)月有余，市場(chǎng)發(fā)生了哪些新變化?目前，保交房工作正在有力推進(jìn)，作為其中的重要保障，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制“白名單”項目的貸款審批金額已達9350億元。首付比例降低后，全國百城中已有超八成的城市明確執行首套房最低首付15%、二套房最低首付25%;房貸利率取消全國下限后，全國百城首套、二套房貸利率已普遍降至“3”字開(kāi)頭的水平。

　　打好保交房攻堅戰

　　從供給端確保已售、在建的商品住房按時(shí)交付，這是穩定需求端預期的前提與基礎。當前，保交房工作正在有力、有序推進(jìn)。“國家、省、市三級已抽調精干力量，組建工作專(zhuān)班，實(shí)行集中辦公，統籌推進(jìn)工作;同時(shí)，建立保交房項目信息系統，及時(shí)、準確跟蹤督導工作進(jìn)展。”住房和城鄉建設部副部長(cháng)董建國表示。

　　5月17日召開(kāi)的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議明確提出，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。“主要考慮通過(guò)摸清底數、分類(lèi)處置、司法支持、建立長(cháng)效機制等措施，打好城市商品住房項目保交房攻堅戰。”董建國說(shuō)。一方面，摸清底數。城市政府要全面排查本市在建、已售的商品住房項目，鎖定難交付的項目，準確掌握存在的問(wèn)題，建立項目臺賬。另一方面，分類(lèi)處置。城市政府要按照市場(chǎng)化、法治化原則，指導項目開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂“一項目一策”處置方案。

　　在以上過(guò)程中，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制可發(fā)揮牽頭協(xié)調、有力推進(jìn)的積極作用。今年1月份，住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》，搭建政、銀、企溝通平臺，幫助房企、金融機構實(shí)現精準有效對接。自今年1月下旬至5月16日，在不到4個(gè)月的時(shí)間內，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制“白名單”項目的貸款審批金額已達9350億元，全國已有297個(gè)地級及以上城市建立了該機制。

　　“‘白名單’由房地產(chǎn)項目公司自愿申報，由所在城市的區縣預審并提出名單，協(xié)調機制組織甄別審查，符合條件與標準的納入‘白名單’，不符合條件與標準的則要實(shí)施整改，推動(dòng)問(wèn)題解決，形成閉環(huán)管理機制。”金融監管總局副局長(cháng)肖遠企說(shuō)，此外，協(xié)調機制要負責優(yōu)化預售資金監管流程，合理確認預售監管資金的額度，并壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項目公司的責任。

　　據悉，截至5月27日，中國工商銀行已審批通過(guò)“白名單”項目500余個(gè)，審批通過(guò)貸款金額超1500億元，將按照工程建設進(jìn)度逐步投放;截至5月26日，浙商銀行一二批次協(xié)調機制的主辦行項目已達59個(gè)，授信金額187億元，累計放款76億元。“工商銀行各級分支機構加強與協(xié)調機制對接，積極獲取項目清單，按照相應條件和標準、參與審核把關(guān)納入‘白名單’的項目，建立授信審批綠色通道，確保符合條件的項目能進(jìn)盡進(jìn)、應貸盡貸。”該行公司金融業(yè)務(wù)部相關(guān)負責人說(shuō)。

　　對于那些資不抵債的項目，接下來(lái)，監管部門(mén)將推動(dòng)其進(jìn)入司法處置程序，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。“要把維護購房人合法權益擺到首要位置，在此過(guò)程中，要堅決依法查處各類(lèi)違法違規行為，不讓違法違規者‘金蟬脫殼’，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。”董建國說(shuō)。

　　釋放合理購房需求

　　從購房門(mén)檻的角度看，5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發(fā)布《關(guān)于調整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，降低全國層面個(gè)人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%。“調整后，城市政府仍可據此因城施策。”人民銀行副行長(cháng)陶玲表示，在城市政府確定的首付比例下限的基礎上，商業(yè)銀行可根據客戶(hù)風(fēng)險狀況，自主決定具體的首付比例。貝殼研究院最新監測數據顯示，截至今年5月末，百城中超八成城市已明確執行首套房最低首付15%、二套房最低首付25%。

　　從降低購房財務(wù)成本的角度看，進(jìn)入今年6月，全國百城房貸利率已普遍降至“3”字開(kāi)頭的水平。貝殼研究院最新監測數據顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12個(gè)基點(diǎn);二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26個(gè)基點(diǎn)。其中，5月首套、二套主流房貸利率分別較2023年同期回落55個(gè)基點(diǎn)、101個(gè)基點(diǎn)。此外，5月銀行平均放款周期為22天，依然維持著(zhù)較快的放款速度。

　　值得注意的是，目前房貸利率已取消全國下限，實(shí)現了利率市場(chǎng)化。此前，全國首套房貸利率政策下限為5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率政策下限為5年期以上LPR加20個(gè)基點(diǎn)，各地結合自身實(shí)際，在全國下限的基礎上加基點(diǎn)。5月17日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。“取消房貸利率政策下限后，商業(yè)銀行可根據客戶(hù)風(fēng)險狀況，自主決定利率水平，實(shí)現房貸利率市場(chǎng)化。”陶玲說(shuō)。

　　與此同時(shí)，公積金貸款利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)。此前，5年期以上首套房公積金貸款利率為3.1%，下調各期限品種公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)后，5年期以上首套房公積金貸款利率降至2.85%。

　　記者走訪(fǎng)北京地區多家房地產(chǎn)中介機構發(fā)現，“5·17”新政發(fā)布后，市場(chǎng)出現了小幅回暖，主要是前期積壓的觀(guān)望情緒進(jìn)一步釋放，性?xún)r(jià)比最高的一波房源正在被消化。與此同時(shí)，大戶(hù)型成交量有所增加，改善性需求的購房者漸次入場(chǎng)。同時(shí)也發(fā)現，購房者并未表現出明顯的加杠桿意愿，底價(jià)成交明顯，成交價(jià)偏向穩定。

　　陶玲表示，如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生較大改變，人民銀行將適時(shí)恢復執行政策下限或指導城市政府恢復政策下限，調節供需。

　　研究消化存量房產(chǎn)

　　中共中央政治局4月30日召開(kāi)會(huì )議，強調要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　5月17日，陶玲在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì )上表示，設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。具體來(lái)看，保障性住房再貸款規模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　“這項政策是人民銀行為支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現多重目標。”陶玲說(shuō)，一是加快存量商品房去庫存;二是加快保障性住房供給;三是助力保交房和“白名單”機制，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。

　　6月7日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出，著(zhù)力推動(dòng)已出臺政策措施落地見(jiàn)效，繼續研究?jì)湫碌娜齑?、穩市場(chǎng)政策措施。6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì )，強調要加強制度保障和內外部監督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價(jià)，確保商業(yè)可持續，嚴格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范道德風(fēng)險。其中，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及其所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時(shí)應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

　　“新一輪穩地產(chǎn)、去庫存政策‘組合拳’的用意是穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是過(guò)度刺激，更不是鼓勵投機。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，讓住房回歸居住的本質(zhì)，讓人民住上高質(zhì)量、合心意的好房子，才是房地產(chǎn)行業(yè)行穩致遠的關(guān)鍵。