2024年開(kāi)年以來(lái)，金融支持地產(chǎn)的政策不斷加碼升級。

　　1月，地產(chǎn)融資協(xié)調機制出臺并在各地落地見(jiàn)效，當前已有超9000億元通過(guò)審批;4月，中央政治局會(huì )議明確提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”;5月，央行發(fā)布“517新政”，力度空前，被稱(chēng)為史上最寬松的房貸政策。目前，上海、廣州、深圳等多個(gè)城市已密集發(fā)布跟進(jìn)政策。

　　總體來(lái)看，上述政策均要求銀行業(yè)從供需兩端支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。值得注意的是，從供給端觀(guān)察，銀行響應保交付、去庫存的政策支持房企融資，在“應貸盡貸”下也逐漸形成更為理性、細致的房貸投放策略;從需求端觀(guān)察，首付比例、房貸利率的下調，有利于居民房貸成本的下降，對銀行應對客戶(hù)提前還款也有一定抵補作用，但銀行仍需直面如何平衡息差下行的問(wèn)題。

　　政策組合拳力度空前

　　5月17日金融監管部門(mén)加大住房金融政策支持力度后，全國多省份迅速響應。值得一提的是，上海、廣州和深圳的個(gè)人房貸首付比例及房貸利率下限均創(chuàng )下歷史新低。

　　具體來(lái)看，央行、國家金融監管總局出臺的最新政策，調整了個(gè)人住房貸款最低首付款比例，首套和二套住房商業(yè)性貸款最低首付款比例分別下調至15%、25%;同時(shí)，取消了全國首套房和二套房個(gè)人商業(yè)貸款利率政策下限。

　　隨后，廣東19個(gè)地市以及湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、寧夏、廣西、重慶等省(區、市)宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限。近日，上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市也宣布跟進(jìn)，紛紛出臺重磅樓市政策。

　　從房貸利率調整的幅度來(lái)看，各地各異，體現了樓市新政中強調的因城施策原則。

　　例如，廣州此輪“松綁”在一線(xiàn)城市中力度最大，現行樓市政策也為一線(xiàn)城市中最為寬松的，首付比例執行最低標準(即首套15%、二套25%)并取消利率下限;上海首套房貸款利率下限調整為不低于LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)減45個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調整為不低于20%;深圳的首套房個(gè)人住房貸款利率下限，也調整至LPR減45個(gè)基點(diǎn)。

　　金融支持房地產(chǎn)企業(yè)融資也已落地見(jiàn)效。從銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的投放看，2024年以來(lái)，地產(chǎn)信貸已實(shí)現了“超額投放”。根據國家金融監管總局披露，截至一季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款展期余額同比增長(cháng)147%。此外，根據央行數據，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸凈投放達到8800億元，遠高于2023年全年凈投放的1900億元。近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比一直在壓降，從2019年末的7.33%下降至2023年末的5.42%,但是今年一季度出現“上翹”，達到了5.57%。

　　房地產(chǎn)信貸數據的增長(cháng)，得益于房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的推進(jìn)。

　　根據國家金融監管總局披露，截至5月16日，全國297個(gè)地級及以上城市已經(jīng)建立了融資協(xié)調機制，“白名單”項目貸款審批金額已達到9350億元。

　　銀行穩定息差有壓力

　　“517新政”提出“不設按揭利率下限”，將首付比例降至歷史新低，完全打開(kāi)了貸款利率下限。

　　房貸利率與首付比例的調整，有利于加快居民釋放購買(mǎi)力需求。同時(shí)，值得注意的是，房地產(chǎn)貸款利率的持續調整，也對銀行凈息差和經(jīng)營(yíng)利潤帶來(lái)一定的壓力，后續銀行如何平衡息差，成為資產(chǎn)負債管理的重要課題。

　　從個(gè)人住房貸款規?？?，5年前個(gè)人住房貸款占據貸款投向的比重幾近兩成，此后不斷下降，但當前仍然占據不低于15%的比重。盡管如此，個(gè)人住房貸款的總量還是維持增量狀態(tài)，是資產(chǎn)端收益率較高的重要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？梢灶A見(jiàn)，房貸降息是后續影響銀行凈息差的重要因素。

　　回溯來(lái)看，銀行房貸利率自2021年10月達到最高點(diǎn)后，至今已下降了200多個(gè)基點(diǎn)。2023年末，銀行業(yè)的息差已經(jīng)跌破1.7%，降至1.69%。如何穩定息差，已成為銀行業(yè)的共性挑戰。

　　近年來(lái)，銀行業(yè)息差持續收窄，源于資產(chǎn)端和負債端的收益并不是同步調整，尤其是資產(chǎn)端的收益下滑較快。自2019年8月LPR改革以來(lái)，銀行業(yè)經(jīng)歷了多次LPR下調，新投放的貸款收益率和存量貸款重定價(jià)，導致資產(chǎn)端收益率不斷下降。

　　為了減緩息差收窄，兩年前不少銀行就已主動(dòng)調整負債結構和定價(jià)策略，持續性地對長(cháng)期限、高成本負債進(jìn)行管理，以抵補資產(chǎn)端收益率的下行。同時(shí)，2023年以來(lái)存款利率下降了50—60個(gè)基點(diǎn)，為貸款利率的下降創(chuàng )造了空間。不過(guò)，正如某家區域銀行的高管所言，經(jīng)過(guò)兩三年時(shí)間，隨著(zhù)存款市場(chǎng)競爭的日益激烈，單方面地壓降、控制付息成本，以期控制息差收窄的速度，這一邊際效應正在逐步遞減。

　　“當前，銀行確實(shí)面臨著(zhù)‘既想拓展份額又難以降低利率’的兩難抉擇。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)確實(shí)面臨著(zhù)壓力。在資產(chǎn)荒背景下，眾多銀行爭搶房貸這類(lèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，居民則主要考慮哪家銀行貸款利率低，銀行不得不通過(guò)降息等手段爭取客戶(hù)。事實(shí)上，這是把“雙刃劍”，降息將進(jìn)一步壓低銀行利潤，同時(shí)在房貸不良率有所攀升的情況下，損失存在擴大的可能。

　　“房貸利率下行給銀行帶來(lái)的壓力，既包括提前還貸帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)縮量，也包括資產(chǎn)端利率下行帶來(lái)的利差收窄。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗室特聘研究員任濤建議，在這種環(huán)境下，商業(yè)銀行一方面應抓住貸款利率下行的機會(huì )，積極拓寬增量貸款需求帶來(lái)的投放機遇，以彌補價(jià)格下行帶來(lái)的壓力;另一方面則要通過(guò)優(yōu)化資產(chǎn)負債管理和綜合服務(wù)策略，把留住按揭客戶(hù)而非簡(jiǎn)單留住按揭類(lèi)資產(chǎn)作為首要和長(cháng)遠任務(wù)，積極挖掘按揭類(lèi)客戶(hù)在財富管理等其它業(yè)務(wù)上的潛力。

　　此外，任濤還表示，在這個(gè)過(guò)程中，政策部門(mén)也要有所作為，既要避免銀行業(yè)之間形成惡性競爭，放大利率下行給銀行業(yè)帶來(lái)的壓力，也要在負債端形成更有力的引導，呵護并穩定銀行業(yè)的息差空間。

　　“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，目前面臨發(fā)展困難，行業(yè)自身存在較大風(fēng)險也對經(jīng)濟金融發(fā)展帶來(lái)較大風(fēng)險。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，銀行業(yè)按照市場(chǎng)化法治化原則支持房地產(chǎn)行業(yè)，有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，穩定居民對房地產(chǎn)的價(jià)格預期。短期來(lái)看，這雖然對銀行凈息差造成壓力，但推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險有效化解有助于穩定經(jīng)濟增長(cháng)和風(fēng)險防范，長(cháng)遠看有助于銀行持續經(jīng)營(yíng)和凈息差穩定。

　　華創(chuàng )證券發(fā)布的研報則認為，多地下調房貸利率下限，預計息差降幅有限。該研報測算，綜合考慮2月份5年期LPR下調25BP以及假設此次按揭貸款利率平均繼續下降25BP，對2024年和2025年上市銀行的息差影響分別為-1.2BP、-2.9BP，降幅相對較小。“此次住房金融支持政策能夠有效提振房市銷(xiāo)售，則對銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量為正向貢獻，維持高質(zhì)量可持續發(fā)展。”該研報表示。

　　房地產(chǎn)投放策略有講究

　　在下行周期對房地產(chǎn)進(jìn)行信貸投放，無(wú)疑令銀行的資產(chǎn)質(zhì)量成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。根據2023年年報數據，多家上市銀行的對公房地產(chǎn)不良率在4.5%高位。因此，當前商業(yè)銀行的房地產(chǎn)投放已更趨理性。

　　“根據每年初的信貸投放策略，房地產(chǎn)投放在‘維持類(lèi)’這一檔次。”5月8日，上海農商銀行首席風(fēng)險官朱衛在該行舉行的2023年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上稱(chēng)，近兩年雖然監管部門(mén)已不再聚焦房地產(chǎn)集中度考核，但是該行根據自身的既定計劃，有序壓縮了房地產(chǎn)投資占比，希望將更多信貸資源投放到制造業(yè)、科創(chuàng )等領(lǐng)域。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)貸款的具體投放方面，上海農商銀行采取主動(dòng)管理的策略，分層、分類(lèi)地去推房地產(chǎn)項目，包括重點(diǎn)支持政府的保障型項目，支持農民集中建房、住房項目;支持一般商品房的開(kāi)發(fā)貸項目;支持工業(yè)類(lèi)、科研類(lèi)、倉儲或者服務(wù)于制造業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩定項目等。對于商辦項目，尤其是對于建設階段的商辦項目，上海農商銀行則謹慎參與。

　　當然，在個(gè)人住房按揭貸款這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上面，上海農商銀行表示積極投放，2024年該行的策略是與頭部中介建立良好的合作關(guān)系，盡可能提升一手樓盤(pán)的覆蓋率。

　　郵儲銀行零售業(yè)務(wù)總監梁世棟在該行2023年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示，展望2024年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是處于一個(gè)調整期，但該行相信相關(guān)政策出臺后，效果會(huì )逐步顯現。在房地產(chǎn)行業(yè)調整的背景下，按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制策略顯得更為重要。當前，郵儲銀行按揭貸款的95%，為首套房。

　　建設銀行的資產(chǎn)配置策略，則體現為調整資產(chǎn)結構，即通過(guò)壓縮低收益資產(chǎn)占比、加強零售信貸布局等措施優(yōu)化資產(chǎn)結構，以延緩息差下降趨勢。2023年，該行貸款和金融投資等核心資產(chǎn)占比提升0.3個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)，該行加強零售信貸生態(tài)建設，鞏固零售信貸的大行地位，個(gè)人住房貸款新投放量也居前。