繼上一輪各地密集放松住房限購政策后，新一輪住房信貸政策正在加緊出臺。

　　5月17日，央行定調下一步的住房金融政策走向后，房地產(chǎn)新政落地城市一步步擴圍。中新財經(jīng)結合機構數據梳理發(fā)現，截至目前已有超20個(gè)省份明確取消房貸利率下限并降低首付比例下限。各地按照“因城施策”原則支持合理住房需求，也呈現出不同的政策特點(diǎn)。

　　一線(xiàn)城市的政策走向總是尤其受到關(guān)注，這次上海擔任了“先行者”的角色。5月27日，上海發(fā)布房地產(chǎn)新政，在限購、限貸、二手房交易等方面全面展開(kāi)積極調整;28日，廣州、深圳相繼出臺新政，明確調整優(yōu)化住房限購、信貸等政策。

　　雖同為一線(xiàn)城市，但梳理后可看出，三地的政策調整體現了分對象、分區域優(yōu)化的原則，而非簡(jiǎn)單的“一刀切”。

　　率先出手的上海將首套房商貸首付降為20%、二套降為35%，臨港新片區及嘉定等六區二套房最低首付比30%;首套房商貸利率降為3.5%、二套降為3.9%，臨港新片區及嘉定等六區二套房商貸利率3.7%。

　　與之類(lèi)似的，深圳將首付比調整為首套房20%、二套房30%，房貸利率也自29日起調整為首套房3.5%、二套房3.9%，顯著(zhù)降低購房按揭成本。

　　廣州的購房首付比則調整為首套房15%、二套房25%，并成為當前一線(xiàn)城市中唯一取消房貸利率下限的城市。5月28日，廣州主要銀行就房貸利率達成共識，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。

　　此外，廣州本次還創(chuàng )新性地為“三套房”的貸款政策開(kāi)了口子。在非限購區域內，對于擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

　　“這是熱點(diǎn)城市首次放開(kāi)二套及以上住房貸款。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，同時(shí)將主動(dòng)權給到銀行去判斷，銀行會(huì )基于市場(chǎng)分析制定差異化的首付和利率政策，以確保自身的資產(chǎn)安全。

　　梳理可見(jiàn)，調整后上海、深圳的首付比和房貸利率幾乎位于同一個(gè)梯隊，廣州則下調力度更大，更接近于其他熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的水平。

　　同時(shí)，目前全國一線(xiàn)城市中，除了北京城六區首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區和城市的首套房貸利率全部進(jìn)入“3字頭”，中指研究院數據顯示，當前已有城市部分銀行執行首套房貸利率3.1%左右，已降至歷史最低。

　　對于其他二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，將房貸水平直接降至央行提出的政策底線(xiàn)，則幾乎成為標配。即首套房貸最低首付款比例調整為不低于15%，二套房最低首付款比例調整為不低于25%，并取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　例如，二線(xiàn)城市中罕見(jiàn)的尚未完全取消限購的城市天津，亦在5月29日將信貸政策調整至上述水準。業(yè)內分析也指出，當前個(gè)人住房貸款首付款比例已為史上最低。

　　值得注意的是，這些進(jìn)行調整的城市中，此前已有不少取消了首套房貸利率下限。因此本輪調整中著(zhù)重于進(jìn)一步取消了二套房貸利率下限，以及降低首付比例。

　　“近期各地政策的步調非常一致，充分落實(shí)‘517’降首付降利率的政策導向，充分體現房貸政策雙降是近期各地‘一城一策’的重要特點(diǎn)。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，各地政策的思路和邏輯非常清晰，近期普遍會(huì )出臺首付比例調至15%、房貸利率自由定價(jià)、三套房給予最優(yōu)信貸支持等政策，全國購房首付比例普遍進(jìn)入“15%時(shí)代”。

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青預測，年內房貸利率下調幅度可能超過(guò)50個(gè)基點(diǎn)。這也意味著(zhù)，越來(lái)越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。未來(lái)房貸利率下調的大門(mén)已經(jīng)打開(kāi)，下調幅度將決定房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)實(shí)現企穩回暖。

　　在這樣的情況下，市場(chǎng)有對增量房貸利率和存量房貸利率存在較大差異的擔憂(yōu)出現。嚴躍進(jìn)認為，短期看兩個(gè)內容關(guān)聯(lián)度小，但是確實(shí)會(huì )引起一些存量貸款方面的糾紛問(wèn)題。建議從金融風(fēng)險防范化解的角度，對存量房貸利率的下調納入到后續的研究范疇之中。

　　此外，李宇嘉認為，后續部署可以著(zhù)眼于稅費政策，比如降低或減免契稅、個(gè)稅和增值稅，以加速庫存去化、穩定價(jià)格預期。