近段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)城市出臺房地產(chǎn)優(yōu)化調整政策，進(jìn)一步推動(dòng)需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。其中，“以舊換新”政策最受各方關(guān)注。據中指研究院統計，目前已有南京、哈爾濱、鄭州等超50個(gè)城市支持住房“以舊換新”。各地為何出臺住房“以舊換新”政策?有哪些實(shí)施舉措?目前實(shí)施效果如何?政策落地過(guò)程中還有哪些難點(diǎn)?帶著(zhù)這些問(wèn)題，記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。
　　各地積極行動(dòng)
　　進(jìn)入二季度，不少城市住建部門(mén)密集出臺住房“以舊換新”政策。
　　4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門(mén)發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案(試行)》，進(jìn)一步激活二手住房市場(chǎng)，支持群眾改善性住房需求，促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需匹配。
　　據了解，鄭州今年計劃完成1萬(wàn)套住房的“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”。
　　鄭州城發(fā)安居公司執行董事兼總經(jīng)理于通介紹，截至4月底，共接聽(tīng)群眾來(lái)電413個(gè)，現場(chǎng)接待群眾來(lái)訪(fǎng)38人次，網(wǎng)絡(luò )報名申請368個(gè)。經(jīng)初審，符合收購條件的房源達194套，共有27套房源客戶(hù)確認換房意向。準備換房的鄭州市民趙磊表示，以前換房擔心賣(mài)不掉舊房，“以舊換新”政策讓我們換房有了信心，期待這樣的政策能夠帶來(lái)更多的實(shí)惠和便利。
　　4月18日，長(cháng)沙市住房和城鄉建設局印發(fā)《關(guān)于支持居民購買(mǎi)改善住房的通知》，長(cháng)沙全市范圍內通過(guò)“以舊換新”購買(mǎi)新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比例和按揭利率優(yōu)惠;購買(mǎi)新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度，同時(shí)不再審查購房者資格條件。
　　深圳也于近日推出了住房“以舊換新”相關(guān)政策。記者從深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )獲悉，為加快深圳市商品住房流通，提升交易便利度，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )于2024年5月1日至2025年4月30日，聯(lián)合開(kāi)展深圳市商品住房“換馨家”活動(dòng)，為期1年。目前，已有13家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、21家房地產(chǎn)中介機構明確表示參與本次活動(dòng)。
　　專(zhuān)家表示，“以舊換新”打通一手、二手住房置換鏈條，將促進(jìn)一手、二手住房聯(lián)動(dòng)。
　　規則因城而異
　　出臺政策支持住房“以舊換新”的城市越來(lái)越多，不少城市拿出了“真金白銀”。在“以舊換新”的要求與操作方面，各城市有所不同。
　　鄭州的“以舊換新”方案主要有兩種方式。一是政府指定鄭州城市發(fā)展集團有限公司作為收購主體，對部分區域位置優(yōu)越、教育等產(chǎn)業(yè)配套完善的二手住房進(jìn)行收購，以此鼓勵群眾通過(guò)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”的方式購買(mǎi)改善性新建商品住房。收購的房源將用作保障性租賃住房，持續完善鄭州市保障性租賃住房區域布局。目前，這一舉措已在金水區、鄭東新區等區域先行試點(diǎn)，并計劃在全市范圍內逐步推廣實(shí)施。
　　二是政府鼓勵群眾通過(guò)市場(chǎng)化自由交易實(shí)現“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”。通過(guò)降低交易成本、優(yōu)化交易流程等方式，為群眾提供更加便捷、高效的換房服務(wù)。
　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)負責人表示，此次方案的出臺，是在深入調研和分析市場(chǎng)需求的基礎上，結合鄭州市實(shí)際情況制定的。
　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，二手房“以舊換新”屬于最近兩年各地的創(chuàng )新舉措。此次鄭州明確地方城投或國企收購舊房源用作保障性住房，與保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”進(jìn)行了有序對接。相較此前企業(yè)自發(fā)、散點(diǎn)式的“以舊換新”操作，鄭州等地是政府指導引領(lǐng)、系統有序規劃的操作。
　　在深圳，住房“以舊換新”活動(dòng)面向深圳市區域內所有計劃出售二手商品住房(舊房)并購買(mǎi)新建商品住房(新房)的購房居民(換房人)，通過(guò)鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構與換房人簽署協(xié)議，開(kāi)展“賣(mài)舊+買(mǎi)新”的換房聯(lián)動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對換房人意向購買(mǎi)的新房設定一定期限的“解約保護期”;在此期間，中介機構優(yōu)先推動(dòng)換房人舊房交易，縮短交易周期。在協(xié)議約定期限內，如舊房售出，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人按約定繼續完成新房交易手續;如舊房未售出，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無(wú)條件退款，換房人無(wú)需承擔違約責任。
　　意在滿(mǎn)足需求
　　“以舊換新”政策要達到預期目標，關(guān)鍵在于能否滿(mǎn)足群眾需求。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處副處長(cháng)婁延山表示，出臺“賣(mài)舊買(mǎi)新”政策方案，旨在進(jìn)一步支持群眾改善性住房需求，激活存量住房市場(chǎng)，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需匹配，構建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展新模式。
　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)葉琦介紹，鄭州市試點(diǎn)階段“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”的二手房收購標準要求是普通商品住房，竣工備案期不超過(guò)15年，建筑面積在120平方米以下，范圍在鄭州市三環(huán)以?xún)冉鹚畢^、鄭東新區區域，住房不存在查封、貸款、租賃等情況，小區具備正常的物業(yè)服務(wù)。“買(mǎi)新”則在“賣(mài)舊買(mǎi)新”新房房源庫中選擇，市民可結合自身生活、子女教育、工作通勤等需求選擇。
　　支持居民購買(mǎi)改善性住房，旨在適應新型城鎮化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化。長(cháng)沙市住房和城鄉建設局相關(guān)負責人介紹，此次全面優(yōu)化長(cháng)沙房地產(chǎn)限購政策，實(shí)施“以舊換新”，將滿(mǎn)足居民多層次多樣化購房需求，有利于充分釋放市場(chǎng)潛力。另外，加強一手房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，有利于全市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩中向好，從而促進(jìn)長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康高質(zhì)量發(fā)展。
　　深圳市樂(lè )有家房產(chǎn)交易有限公司是參與“以舊換新”活動(dòng)的房產(chǎn)中介機構之一。樂(lè )有家對“以舊換新”客戶(hù)調研結果顯示，客戶(hù)參與的主要原因是希望借此快速賣(mài)出舊房。樂(lè )有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲認為，目前，商品住房市場(chǎng)“賣(mài)一買(mǎi)一”改善置換需求增多。該模式能讓客戶(hù)以低門(mén)檻、有保障地選擇更有品質(zhì)的新房項目，加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。
　　中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤認為，“以舊換新”有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，未來(lái)或有更多城市參與進(jìn)來(lái)，促進(jìn)改善性住房需求釋放。