房產(chǎn)評估價(jià)縮水三分之一，抵押經(jīng)營(yíng)貸續貸的額度也隨之下降，價(jià)差高達100多萬(wàn)元。
　　這是廣州購房者李藝(化名)最近面臨的難題。
　　與李藝有相似經(jīng)歷的人不在少數。目前經(jīng)營(yíng)貸多數的貸款周期都是在3～5年，到期需進(jìn)行續貸。而據業(yè)內人士介紹，2020年～2021年是經(jīng)營(yíng)貸入房市高峰期，彼時(shí)，國內房?jì)r(jià)、房貸利率還在高位，經(jīng)營(yíng)貸利率不斷下行。利差漸擴下，部分投資者鋌而走險，違規用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，用于低首付炒房或轉貸“降息”。
　　以上述時(shí)間估算，2024年正是首輪續貸高峰期，房?jì)r(jià)下跌背景下新一輪資產(chǎn)評估或讓貸款人需要承擔補“價(jià)差”的陣痛。
　　針對經(jīng)營(yíng)貸入樓市的違規行為，此前監管已多次出臺規范措施。部分業(yè)內人士認為，近年對經(jīng)營(yíng)貸違規入樓市的監管不斷趨嚴，進(jìn)行此類(lèi)操作者并不在多數。加上經(jīng)營(yíng)貸本身借入的續貸周期為3～5年，集中到期壓力相對可控。
　　續貸高峰期將至
　　續貸高峰期下，早期轉貸“降息”者、炒房客正面臨價(jià)差陣痛。
　　李藝2021年在廣州貸款600余萬(wàn)元買(mǎi)入一套住宅，房貸利率為5.25%。當年年中，為節約利息，李藝通過(guò)中介將房貸置換成經(jīng)營(yíng)貸。
　　今年4月5日，李藝的經(jīng)營(yíng)貸需要進(jìn)行三年一次的續貸，但由于評估價(jià)下滑，新發(fā)放貸款資金變低，李藝面臨約100萬(wàn)元的資金缺口。
　　與李藝相比，在深圳從事金融工作的婷婷(化名)面臨的資金缺口更大。2020年，她在深圳市南山區投資了一套近1000萬(wàn)元的房產(chǎn)。當時(shí)，押注房?jì)r(jià)會(huì )持續上漲的她冒險利用經(jīng)營(yíng)貸拉高杠桿。按照中介的指引，婷婷先從金融公司獲得墊資“過(guò)橋”，全款購房。房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，她再將房產(chǎn)抵押給銀行，通過(guò)高評高貸(指做高房產(chǎn)評估價(jià)，提高可貸金額)套出了1000萬(wàn)元左右的經(jīng)營(yíng)貸，用于償還過(guò)橋資金。
　　但出乎婷婷意料之外的是，房?jì)r(jià)隨后不漲反跌。三年時(shí)間內，市場(chǎng)價(jià)從原本1000萬(wàn)元跌至800萬(wàn)元，可以續貸金額也隨之縮水為560萬(wàn)元左右。
　　“之前三年，按照先息后本的方式陸續還了接近80萬(wàn)元，沒(méi)想到現在還面臨400多萬(wàn)元的貸款差額。”婷婷說(shuō)。
　　“我有個(gè)客戶(hù)做了2000萬(wàn)，現在跌得更慘。”深圳一名貸款中介告訴記者，深圳南山、福田等地區此前炒房客集聚，現在也成為“重災區”。尤其是2020～2021年在部分大V介紹下高杠桿炒房的人群，現在最焦慮。
　　招商銀行廣東某支行負責人對記者表示，一般而言經(jīng)營(yíng)貸額度是十年有效，“三年一續”或者“五年一續”，也可根據需要選擇不同的還款方式。不過(guò)在續期時(shí)需要重新評估房產(chǎn)價(jià)格，可貸額度也會(huì )發(fā)生一定變化。
　　“一般會(huì )建議建立一個(gè)‘安全墊’，不要頂格貸，比如可貸額度是200萬(wàn)元，為安全起見(jiàn)可以借出150萬(wàn)元。”他認為。
　　這部分到期資金規模有多大?大多業(yè)內人士認為，目前暫沒(méi)有數據可直接統計。不過(guò)，從經(jīng)營(yíng)貸規模、RMBS(住房抵押貸款支持證券)平均條件早償率方面數據或可窺見(jiàn)端倪。
　　近年來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸規?？焖贁U張。根據中國人民銀行數據，2020年末，本外幣住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款余額13.62萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20%;2021年末，本外幣住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款余額16.22萬(wàn)億元，同比增長(cháng)19.1%。今年1月26日，央行發(fā)布的2023年金融機構貸款投向統計報告顯示，2023年末，住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款余額22.15萬(wàn)億元，同比增長(cháng)17.2%，比上年末高0.7個(gè)百分點(diǎn);全年增加3.23萬(wàn)億元，同比多增5466億元。
　　中郵證券宏觀(guān)首席分析師袁野認為，2020年開(kāi)始，金融環(huán)境相對寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，由于低利率優(yōu)勢，經(jīng)營(yíng)性貸款快速走高，而經(jīng)營(yíng)貸周期一般為3年或5年，2024年逐步進(jìn)入償債期。
　　光大證券研報測算，2023年RMBS月均早償規模在3700億元左右，較2022年提升近八成;2023年RMBS平均條件早償率為13.9%，較2022年四季度亦出現明顯提升。所謂條件早償率，是指當年提前償還的本金占當年末計劃應有的未償還本金的比例。
　　評估價(jià)下滑、續貸難題凸顯
　　經(jīng)營(yíng)貸續貸難題背后，主因在于房產(chǎn)評估價(jià)不斷下滑。近期市場(chǎng)有消息傳聞，由于抵押物評估價(jià)下浮比較大，原本貸款七成的大多已被“擊穿”。
　　實(shí)際房?jì)r(jià)變動(dòng)情況如何?根據國家統計局數據顯示，今年前兩個(gè)月，全國新建住宅銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別是9227億元和9559萬(wàn)平方米，由此計算出平均成交價(jià)格是9653元/平方米。這一價(jià)格與2023年4月頂峰的12469元/平方米相比，每平方米下降2816元，降幅22.6%。
　　其中，部分炒房客曾重倉的區域成為“重災區”。以廣州珠江新城為例，一名當地中介告訴記者，2023年初部分投資客重倉的XX心語(yǔ)小區，高峰期部分優(yōu)質(zhì)戶(hù)型的價(jià)格接近每平方米16萬(wàn)元，現在掛牌價(jià)已普遍回落至10萬(wàn)余元。
　　而2019～2021年曾被爆炒的深圳“網(wǎng)紅盤(pán)”，多已“跌落神壇”。例如南山區前海片區的XX國際，曾是深圳著(zhù)名的“網(wǎng)紅盤(pán)”。2020年底，該樓盤(pán)憑借前海概念、次新花園、優(yōu)質(zhì)學(xué)位等特點(diǎn)價(jià)格一路暴漲。當時(shí)，該小區48平方米、66平方米價(jià)格的主力戶(hù)型一路上行至每平方米15萬(wàn)元～17萬(wàn)元左右。但隨著(zhù)樓市轉冷，2021年開(kāi)始該樓盤(pán)房?jì)r(jià)“跳水”。
　　一名深圳中介告訴記者，目前66平方米戶(hù)型業(yè)主掛牌價(jià)格已跌到每平方米9萬(wàn)元左右，接近腰斬，而且成交量較此前也有大幅下降。
　　銀行評估價(jià)雖然具有一定滯后性，但基本與房?jì)r(jià)保持同一趨勢。一名國有大行信貸經(jīng)理告訴記者，現在房產(chǎn)評估價(jià)基本都是每月更新。如果貸款期限將至，也會(huì )提前通知客戶(hù)。續貸階段會(huì )以新評估價(jià)作為貸款依據。
　　“有部分區域的房產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)跌得比較多。”該信貸經(jīng)理介紹，不過(guò)具體還是要以續貸時(shí)的實(shí)際評估價(jià)為準。
　　為減少續貸階段價(jià)差，不少投資者近期也在嘗試不同的解決方法。李藝告訴記者，最近在考慮將這一房產(chǎn)賣(mài)給親戚“過(guò)一手”。與親戚簽訂購房協(xié)議，在銀行重新辦理房貸。貸款下來(lái)的資金用于經(jīng)營(yíng)貸還款。
　　不過(guò)由于風(fēng)險較高，同時(shí)還要重新繳納相關(guān)稅費，李藝目前還在猶豫。
　　此外，目前也有中介專(zhuān)門(mén)做續貸業(yè)務(wù)。李藝提及，只要提前與中介溝通，就可想辦法彌補價(jià)差。有的是通過(guò)借入消費貸或其他貸款填上空缺;有的則是稱(chēng)有渠道可以做高評估價(jià)，從而“絲滑”彌補價(jià)差。
　　不過(guò)，深圳一名中介對記者表示，目前“高評高貸”操作空間也較小。一般而言，房?jì)r(jià)下跌，評估價(jià)也會(huì )動(dòng)態(tài)下跌。銀行會(huì )對小區同戶(hù)型的貸款出一個(gè)評估價(jià)，合作的評估機構則會(huì )細化進(jìn)一步評估房產(chǎn)價(jià)格。當房?jì)r(jià)存在上漲預期時(shí)，評估價(jià)適當上浮較好操作，但現在市場(chǎng)行情下，“高評高貸”并不好做。
　　監管曾多次規范
　　經(jīng)營(yíng)貸到期高峰將至，業(yè)內人士大多建議投資者理性縮小杠桿。
　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認為，對于購房人來(lái)說(shuō)，房貸轉經(jīng)營(yíng)貸，在操作的過(guò)程中是將房子抵押，借經(jīng)營(yíng)貸來(lái)還房貸。但是經(jīng)營(yíng)貸與房貸不同，經(jīng)營(yíng)貸需要隔幾年對房屋進(jìn)行一次評估，經(jīng)營(yíng)貸評估下調則意味著(zhù)在本次評估過(guò)后，購房人能夠申請到的貸款額度小了。那么，購房人以借新貸還舊貸的過(guò)程中，將會(huì )面臨著(zhù)極大的資金缺口，需要購房人先將舊貸的缺口補齊，會(huì )給購房人造成極大的經(jīng)濟壓力。不少人會(huì )在中介的指引下采用過(guò)橋貸款、以貸養貸的方式來(lái)補齊這個(gè)窟窿。但需要注意的是，使用過(guò)橋貸款或者以貸養貸會(huì )產(chǎn)生新的成本。一旦后續資金出了問(wèn)題，如果不能及時(shí)償還，負債將會(huì )如滾雪球般越來(lái)越多。
　　對于一些操作經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的中介或銀行機構，一旦被查出，也會(huì )面臨被處罰的風(fēng)險，甚至還可能受到刑罰制裁。王玉臣援引《刑法》第一百七十五條的相關(guān)規定稱(chēng)，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款、票據承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;給銀行或者其他金融機構造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。
　　值得注意的是，此前監管已多次對經(jīng)營(yíng)貸違規進(jìn)入樓市進(jìn)行規范。2021年3月，原銀保監會(huì )、住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)貸用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，其中要求對期限超過(guò)3年的經(jīng)營(yíng)用途貸款，加強風(fēng)險管理。對使用房產(chǎn)抵押的貸款，銀行業(yè)金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數。
　　2023年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )發(fā)布《關(guān)于嚴禁全市房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員參與違規利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示》，嚴禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場(chǎng)外機構和個(gè)人違規利用“經(jīng)營(yíng)貸”的不法行為。