一季度政策邊際調整的重點(diǎn)在于持續松綁限購。

　　繼廣州、上海、北京之后，一線(xiàn)城市深圳也優(yōu)化了樓市政策。2月7日，深圳市住房和建設局發(fā)布通知稱(chēng)，非本市戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士(含離異)能提供購房之日前3年在本市連續繳納個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明的，限購1套住房。

　　對此，業(yè)內人士分析指出，由于深圳限購放松帶來(lái)了新的購房需求，市場(chǎng)交易行情的改善預計在3月份網(wǎng)簽數據上會(huì )明顯體現。同時(shí)，由于交易量上升或預期轉變，價(jià)格方面止跌或企穩的可能性也明顯增加。

　　非深戶(hù)繳納個(gè)稅或社保滿(mǎn)3年即可購房

　　根據上述通知，深圳本市戶(hù)籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭)限購2套住房，本市戶(hù)籍成年單身人士(含離異)限購1套住房;取消落戶(hù)年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì )保險年限要求。非本市戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士(含離異)能提供購房之日前3年在本市連續繳納個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明的，限購1套住房。通知自印發(fā)之日起執行。

　　回顧來(lái)看，2020年7月15日，深圳出臺該市“史上最嚴”調控政策，對商品住房限購年限、信貸政策等做了嚴格限制。政策明確，深戶(hù)居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶(hù)滿(mǎn)3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明，方可購買(mǎi)商品住房。非深戶(hù)居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續按照提供購房之日前在深圳連續繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明方可購買(mǎi)商品住房的規定執行。

　　對于此次新政的調整，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳戶(hù)籍購房政策的變化，主要基于以下兩點(diǎn)考慮，一是之前寬松的落戶(hù)政策下，外來(lái)人口通過(guò)落戶(hù)深圳炒房的情況已經(jīng)明顯減少;二是深圳近年來(lái)常住人口出現減少，戶(hù)籍人口增長(cháng)也出現了疲態(tài)，需要調整戶(hù)籍購房政策來(lái)增加深圳對常住人口和戶(hù)籍人口的吸引力，促進(jìn)住房與新型城鎮化協(xié)同發(fā)展。

　　李宇嘉認為，四個(gè)一線(xiàn)城市在春節前集中調整了限購政策，一方面是基于去年第四季度樓市表現相對較弱，另一方面也是基于1月份以來(lái)樓市疲態(tài)依然的考慮。更重要的是，希望通過(guò)政策的適度調整，步調一致地給市場(chǎng)釋放積極的信號，提振市場(chǎng)預期，為樓市2024年一季度的開(kāi)門(mén)紅打造基礎，形成“小陽(yáng)春”效應。同時(shí)，調整一線(xiàn)城市需求端的限購政策，與供給端防風(fēng)險和大工程為代表的住房供給側改革形成共振效應，以一線(xiàn)城市房地產(chǎn)“領(lǐng)頭羊”效應，帶動(dòng)二線(xiàn)和全國商品房市場(chǎng)穩定。

　　此外，易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，深圳此次放松房地產(chǎn)限購政策，充分說(shuō)明一線(xiàn)城市放松限購是近期的政策動(dòng)向，可以說(shuō)幾大城市“默契一致”，這也說(shuō)明一季度政策邊際調整的重點(diǎn)在于持續松綁限購。至此，全國四個(gè)一線(xiàn)城市都已經(jīng)對限購政策進(jìn)行了放松。由于限購放松帶來(lái)了新的購房需求，所以市場(chǎng)交易行情預計在3月份網(wǎng)簽數據上會(huì )明顯體現出來(lái)，即明顯拉升。同時(shí)，由于交易量上升或預期轉變，價(jià)格方面止跌或企穩的可能性也明顯增加。

　　今年1月份深圳樓市成交量繼續走低

　　對于當前深圳樓市現狀，當地一位中介人士向記者表示，“近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢不是太樂(lè )觀(guān)，一些房源價(jià)格開(kāi)始走低。但可以肯定的是，現在深圳市場(chǎng)正在兩極分化，好房子不愁賣(mài)。畢竟在當前的這種行情下，還能保持高流通性的房子，未來(lái)大概率也不會(huì )太差。”

　　深圳中原數據顯示，2023年全年，深圳共成交64389套房(新房+二手房)，其中新房住宅31621套(同比減少8.2%)，創(chuàng )下近5年低點(diǎn);二手房住宅32768套(同比增加51.0%)。

　　另?yè)兄秆芯吭簲祿?024年1月份，深圳商品住宅新增供應面積12.71萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌69.61%;深圳商品住宅成交面積18.79萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌26.23%;可售面積為513.71萬(wàn)平方米，出清周期21.82個(gè)月。1月份為春節前的傳統淡季，房企推盤(pán)積極性下降，市場(chǎng)成交量繼續走低。

　　中指研究院方面分析，進(jìn)入2024年以來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商結束了沖刺年度業(yè)績(jì)的節點(diǎn)，深圳新房的折扣相比去年底有所減少，普遍在9折以上，促銷(xiāo)力度減少，短期內對銷(xiāo)售量也會(huì )有所影響。目前，深圳新房市場(chǎng)處于調整態(tài)勢，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生較大變化，新房普遍搶手的局面也出現反轉。據深圳住建局此前發(fā)布的2024年一季度計劃入市商品房清單顯示，前3個(gè)月待入市項目共有19個(gè)，春節過(guò)后的2月下旬以及3月的“小陽(yáng)春”期間，深圳或將迎來(lái)一波供應小高峰。

　　中指研究院方面進(jìn)一步指出，目前距離深圳上一波樓市松綁政策已經(jīng)兩月有余，政策利好對成交的提振效果正邊際遞減。隨著(zhù)2月農歷春節即將到來(lái)，樓市也進(jìn)入傳統的淡季期，假期疊加當前市場(chǎng)的低迷，或將延續“供需兩淡”態(tài)勢。

　　對于未來(lái)市場(chǎng)走勢，李宇嘉表示，除了一線(xiàn)城市集中調整限購政策之外，預計一季度LPR和按揭利率也會(huì )繼續下降，加上三大工程支持的項目清單積極落地，以及近期融資對接機制啟動(dòng)后對項目融資的貸款落地，從而積極修復房地產(chǎn)的杠桿功能，最終從供需兩端對房地產(chǎn)形成提振，預計一季度市場(chǎng)表現會(huì )好于去年第四季度。