沒(méi)有迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”的樓市，正在為小陽(yáng)春努力，但被稱(chēng)為市場(chǎng)先行指標的二手房，并未在2024年開(kāi)年掀起太大波瀾。根據北京市住建委官網(wǎng)數據統計，1月北京二手房網(wǎng)簽12444套，環(huán)比上月下降4%，但與2023年1月“低基數”相比上漲49.8%。北京二手房網(wǎng)簽量連續3個(gè)月維持1.2萬(wàn)套，成交保持平穩。
　　針對北京二手房平穩狀態(tài)，市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)也分為兩派，一方認為，1月平穩狀態(tài)是為后續小陽(yáng)春蓄力，加快的看房節奏是最好的證明;另一方則認為，隨著(zhù)廣州、上海等地放松限購政策，北京如果最近在限購等政策方面沒(méi)有超預期調整，2024年的小陽(yáng)春熱度很可能不會(huì )太高。當買(mǎi)賣(mài)雙方間的博弈還在持續，沒(méi)有迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”的樓市，又能否迎來(lái)小陽(yáng)春?
　　延續“以?xún)r(jià)換量”
　　持續3個(gè)月上漲后，北京二手房網(wǎng)簽量止升轉跌。2024年1月北京二手房網(wǎng)簽12444套，較2023年12月的12963套有一定幅度下跌，但整體仍維持在1.2萬(wàn)套“榮枯線(xiàn)”上。
　　從同比來(lái)看，1月北京二手房網(wǎng)簽卻是超預期的“好”，與2023年同期相比上漲近50%，但這一“好”的背后，不能忽略掉低基數因素，2023年1月春節假期影響成交規模，僅有8308套的網(wǎng)簽量。
　　“1.2萬(wàn)套的網(wǎng)簽量符合市場(chǎng)預期。1月是樓市的傳統淡季，而且2024年的1月也比較特殊，處于市場(chǎng)調整期。”一頭部中介昌平回龍觀(guān)片區負責人賈波告訴北京商報記者，與歷史正常水平相比，1月的網(wǎng)簽量還有一定提升空間，但按照近幾月的市場(chǎng)交易狀況來(lái)看，1月企穩是一個(gè)好的信號。賈波認為，2024年的1月也比較特殊，北京新普宅標準正式執行，大量的非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌?，這需要時(shí)間來(lái)消化。
　　諸葛數據研究中心高級分析師朱麗平指出，2024年1月北京二手房成交表現明顯好于2022年(11875套)且仍處于近半年來(lái)較高位水平，2月即將迎來(lái)2024年春節，受春節假期影響成交量將會(huì )迎來(lái)下滑，預計節后3月市場(chǎng)活躍度上升。
　　網(wǎng)簽量保持平穩，北京二手房仍維持“以?xún)r(jià)換量”的態(tài)勢。根據麥田房產(chǎn)數據統計，2024年1月二手房議價(jià)空間和2023年12月相比縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，買(mǎi)方在議價(jià)上的強勢地位有所削弱。但1月的議價(jià)空間在最近一年中仍然處于高位，僅次于2023年12月。
　　買(mǎi)方在當下市場(chǎng)議價(jià)優(yōu)勢明顯，二手房市場(chǎng)延續了上月“以?xún)r(jià)換量”的態(tài)勢，不過(guò)隨著(zhù)高性?xún)r(jià)比房源的持續消化，部分房東的心理預期短期觸底，價(jià)格進(jìn)一步下探的空間有限。
　　進(jìn)入1月之后，北京二手房掛牌量持續下降，麥田房產(chǎn)統計數據顯示，1月北京二手房掛牌量和12月相比下降2.5%。
　　北京商報記者了解到，部分二手房業(yè)主受政策和持續下調的價(jià)格影響，紛紛選擇下架房源觀(guān)望市場(chǎng)走勢，北京二手房已告別掛牌房源的高速增長(cháng)期。但掛牌量仍維持高位。
　　能否迎來(lái)小陽(yáng)春
　　透過(guò)1月止升轉跌的數據，2024年“小陽(yáng)春”能否如期到來(lái)也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，市場(chǎng)對此持有截然不同的觀(guān)點(diǎn)。
　　賈波稱(chēng)，自2023年9月之后，北京二手房成交是一個(gè)向下的狀態(tài)，期間如果沒(méi)有政策加持，可能會(huì )一掉到底。政策出臺后，市場(chǎng)開(kāi)始企穩，連續3個(gè)月保持1.2萬(wàn)套的水平。在賈波看來(lái)，從降到穩，再從穩到升，這被看作市場(chǎng)發(fā)射的信號。
　　另有頭部中介從業(yè)人士李錦表示，近期北京二手房成交量雖沒(méi)有明顯變化，但是咨詢(xún)量和帶看量有明顯增加，而且客戶(hù)的準確度很高，并不僅是隨便看看。“可以說(shuō)，這些都為后續小陽(yáng)春的到來(lái)集聚力量。”
　　一位不愿具名的地產(chǎn)分析師則直言，小陽(yáng)春能否到來(lái)，最關(guān)鍵的因素是購買(mǎi)力。當前市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方博弈還在持續，充滿(mǎn)了試探與猜測，買(mǎi)方觀(guān)望的同時(shí)找更加合適的機會(huì )上車(chē)，賣(mài)方則根據政策變化來(lái)調整心理預期。此前幾個(gè)月，“著(zhù)急賣(mài)”和“著(zhù)急買(mǎi)”的都基本成交了，不著(zhù)急的觀(guān)望心態(tài)比較重，新的購買(mǎi)力能否快速補位，目前還有諸多不確定性。
　　“如果沒(méi)有大的政策調整，未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)不會(huì )太差，但也大概率不會(huì )出現小陽(yáng)春，購買(mǎi)力制約小陽(yáng)春的出現。”上述地產(chǎn)分析師表示。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣認為，2023年北京發(fā)布了2次大幅度的維持樓市穩定政策，其中9月初的政策影響短期市場(chǎng)成交放大了40%，而12月14日的政策影響力度降低，止住了市場(chǎng)下行，但成交量上漲幅度只有20%左右。所以如果最近在限購等政策方面沒(méi)有超預期調整，2024年的小陽(yáng)春熱度很可能不會(huì )太高。
　　購房者預期是關(guān)鍵
　　對于后續市場(chǎng)的研判，包括張大偉在內的多位房地產(chǎn)分析師表示，政策“普照”之下，北京樓市正在恢復元氣，但恢復程度如何，則取決于購房者買(mǎi)房置業(yè)預期能否修復。
　　近期，包括上海和廣州、蘇州等一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市開(kāi)啟限購松綁或者全面松綁，這代表了2024年樓市政策進(jìn)一步寬松的方向。
　　張大偉稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應，特別是經(jīng)濟轉型期，購房者信心不足，很多房企爆雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場(chǎng)的作用低于預期。
　　2023年12月一輪寬松政策，對于市場(chǎng)的影響很快消化，市場(chǎng)再次期待政策繼續加碼。
　　在張大偉看來(lái)，當下除了北京上海等少數核心城市依然限購，大部分城市寬松政策已經(jīng)出無(wú)可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷(xiāo)售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當前監測的數據來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現了輕微的變化。但當前購房是收入穩定問(wèn)題，疊加人口結構問(wèn)題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定。
　　整體看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢依然看政策，1月整體市場(chǎng)并不樂(lè )觀(guān)，市場(chǎng)都期待2024年2月繼續出臺積極政策，特別是北京等城市的限購政策微調，市場(chǎng)需要政策拉動(dòng)才能出現小陽(yáng)春。