“本月底前，第一批項目白名單就可能落地并爭取貸款。”
“白名單落地，列入白名單盡職免責。”
“調控政策下發(fā)到城市。”
這是1月26日，住房和城鄉建設部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制部署會(huì )上透露的信息，政策力度前所未有。住建部黨組書(shū)記、部長(cháng)倪虹指出，加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見(jiàn)效，支持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設，“地級及以上城市人民政府要切實(shí)發(fā)揮牽頭協(xié)調作用，把這一重要機制迅速建立和運轉起來(lái)，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和房地產(chǎn)融資需求，強化統籌謀劃，細化政策措施，搭建政銀企溝通平臺，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構精準對接，協(xié)調解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。”
倪虹還表示，國家層面將建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制項目信息平臺，實(shí)行周調度、月通報。
“2號文件落實(shí)之快前所未有，如果我們的政策都像這樣落實(shí)，對于經(jīng)濟的發(fā)展就很有好處了。”一位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士對于這場(chǎng)剛剛結束的會(huì )議感慨，“樓市太需要這樣的及時(shí)雨!”
“2號文件”指的是建房〔2024〕2號《住房城鄉建設部金融監管總局關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，1月12日由住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局共同發(fā)布，明確指導各地級及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制。
從《通知》出臺到跟進(jìn)落實(shí)政策，僅過(guò)去半月時(shí)間。反映了政府部門(mén)當下對于推動(dòng)經(jīng)濟恢復工作的高度重視，也是積極響應落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的要求。
快速落實(shí)“2號文件”
在2023年12月11日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出，要積極穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
隨后的“2號文件”聚焦房地產(chǎn)融資，是為化解房地產(chǎn)風(fēng)險的重要指導文件。
《通知》明確提出了四方面指導意見(jiàn)：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制、篩選確定支持對象、滿(mǎn)足合理融資需求和做好融資保障工作。
關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制這樣要求，指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長(cháng)，屬地住房城鄉建設部門(mén)、金融監管總局派出機構等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調機制(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)調機制”)。
協(xié)調機制要明確工作分工，強化統籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實(shí)做細。定期組織各方會(huì )商，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。搭建政銀企溝通平臺，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機構精準對接。保障金融機構合法權益，指導金融機構與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場(chǎng)化、法治化原則自主決策和實(shí)施。
在住建部召開(kāi)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制部署會(huì )上，部黨組書(shū)記、部長(cháng)倪虹出席會(huì )議并強調，深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見(jiàn)效，支持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。中央財辦、中央金融辦相關(guān)司局負責同志出席會(huì )議。各省(區、市)住房城鄉建設廳(委)有關(guān)負責同志和35個(gè)重點(diǎn)城市人民政府分管負責同志參加會(huì )議。
“此次會(huì )議事實(shí)上就是對融資協(xié)調機制的落實(shí)，就是要形成具體的項目落地，從而探索出融資協(xié)調的成熟機制。發(fā)揮主管部門(mén)的主體責任，管理責任，屬地責任，解決銀行和房企雙方之間的不信任，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)加強經(jīng)營(yíng)管理，提升銀行風(fēng)險識別和管控能力，從而落實(shí)對穩健企業(yè)的扶持。” 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。
“政策出臺非常有必要。”首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池認為，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。沒(méi)有資金則無(wú)從進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)，也無(wú)法保證保交樓的順利實(shí)現。資金能否順利籌集到位，項目是否有低成本穩定的資金來(lái)源，是影響房?jì)r(jià)及實(shí)現房地產(chǎn)良性循環(huán)的關(guān)鍵。因此，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制企業(yè)融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)至關(guān)重要。
白名單即將落地，實(shí)行盡職免責
會(huì )議強調，針對當前部分房地產(chǎn)項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調本行政區域內金融機構發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求。
在李宇嘉看來(lái)，從2022年“三支箭”到“16條”，再到2023年底中央金融工作會(huì )議提出的一視同仁，三個(gè)不低于，國家比較重視，但落實(shí)效果不佳，主要原因在于銀行對風(fēng)險擔憂(yōu)比較大，對房企的信任度比較低。因此，重視程度開(kāi)始轉向協(xié)調機制，即協(xié)調機制推送合格的貸款項目，金融機構對合格的項目?jì)冬F投放融資。
從企業(yè)到的項目的分離，這是一個(gè)明顯的變化。事實(shí)上，“2號文件”出臺后，各地已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)。
江西省住房和城鄉建設廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處相關(guān)負責人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，對正常開(kāi)發(fā)建設的項目，建立授信綠色通道，積極滿(mǎn)足合理融資需求;對暫時(shí)困難的項目，按照“一項目一方案”的方式，采取貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持;對違法違規等情況的企業(yè)和項目，提示金融機構審慎開(kāi)展授信。
重慶當地正在著(zhù)手準備房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的細則。重慶市住建委房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設處相關(guān)負責人公開(kāi)表示，“白名單”會(huì )聚焦到項目，考慮它本身的資產(chǎn)負債是否合理，項目是否可以實(shí)現可持續運營(yíng)，包括有沒(méi)有足夠的還款來(lái)源，把原來(lái)集團公司的風(fēng)險切割開(kāi)來(lái)，這樣會(huì )更精準，有利于項目的融資。
一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)時(shí)表達了一些顧慮：很多大企業(yè)是資金歸集，企業(yè)把能用的錢(qián)都用了，出險前做了很多財務(wù)動(dòng)作，包括把項目的現金流調到總部，項目和集團形成大量的債權關(guān)系，我們希望這個(gè)白名單的有效范圍大一些，范圍大對激活市場(chǎng)就能起到更大的作用，如果范圍小，效果就有待觀(guān)察了。
“35個(gè)城市將有眾多符合條件的項目進(jìn)入可合理融資的白名單。”一位知情人士認為，這對部分出險企業(yè)是一個(gè)機會(huì )，項目“白名單”會(huì )滿(mǎn)足不同企業(yè)的合理融資需求。“第一批項目白名單預計本月底落地，很快會(huì )迎來(lái)第二批。”
該知情人士透露了一個(gè)重大信息，這次金融支持直接對準到具體項目，相當于打開(kāi)了地產(chǎn)信用“分水嶺”，對于之前金融機構的“不敢作為”，這次會(huì )議高層領(lǐng)導更是直接給到“強心針”：列入白名單盡職免責!
換句話(huà)說(shuō)，就是全國35個(gè)城市，無(wú)論是公司或是項目，什么性質(zhì)的公司，什么所有制的公司，只要項目好，項目需要，符合標準和條件，進(jìn)行申報以后，經(jīng)地方主管部門(mén)審核完畢，進(jìn)入白名單，所有貸款爭取無(wú)錯，盡職免責。
這次會(huì )議傳遞給市場(chǎng)的信號是：動(dòng)真格!地方大膽去干!
放權地方政府 調控政策下發(fā)到城市
會(huì )議要求，適應房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長(cháng)短結合、標本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，會(huì )議要求里特別提到了“充分賦予城市房地產(chǎn)調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產(chǎn)政策。”
此次政策覆蓋區域廣泛，調控政策下發(fā)到具體城市。據知情人士透露，此次參會(huì )35個(gè)城市涉及25個(gè)省份，大部分以省會(huì )城市為主，也有一些省份同時(shí)有幾個(gè)城市參與。比如遼寧包括沈陽(yáng)和大連兩個(gè)城市;江蘇則有南京、無(wú)錫、常州、蘇州四個(gè)城市;浙江包括杭州和寧波兩個(gè)城市;福建包括福州和廈門(mén);山東包括濟南和青島;廣東包括廣州、深圳、佛山、東莞四個(gè)城市。
前述知情人士說(shuō)，調控政策下發(fā)到各個(gè)城市，就是希望各個(gè)省區市“自主作為、善于作為、創(chuàng )新作為。”
李宇嘉認為，調控政策放權地方這是權責利對等。對于熱點(diǎn)城市，過(guò)去均為調控政策重點(diǎn)監測城市，出于房住不炒，穩定地產(chǎn)，規范政策行為等考慮，政策調整要加強上下之間的協(xié)調和報告。目前，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，穩定的壓力加大。過(guò)去的這樣的做法不再可行。賦予城市房地產(chǎn)調控自主權，目的是將穩定市場(chǎng)和行業(yè)的權利責任義務(wù)都給到地方政府，落實(shí)地方的主體責任，國家加強政策扶持和監測考核。
對于政策效果的評估，李宇嘉認為，信貸是信用行為，是以信任為前提的。因此，此次建立協(xié)調機制，目的是建立一個(gè)對接的平臺，讓雙方充分地溝通，是否貸款依照的是銀行的風(fēng)險控制、信貸審批流程，這是市場(chǎng)化、法制化、商業(yè)自愿自主的，而不能強制。除此以外，關(guān)鍵還是要夯實(shí)各方的主體責任，比如促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規范財務(wù)數據，誠信行為，告別高杠桿，長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，讓銀行信任房企，銀行也要加大業(yè)務(wù)體系再造和風(fēng)控模式改造，而不能一味地堅持舊模式，即以政府隱性擔保、抵押物及抵押物價(jià)值上漲作為資金投放條件。
“各城市因城施策及時(shí)根據房地產(chǎn)供求關(guān)系情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目情況，制定相應的房地產(chǎn)融資支持的房地產(chǎn)項目名單，精準有效支持合理融資需求意義重大。”趙秀池說(shuō)，這將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的順利開(kāi)展，實(shí)現“保交樓”“保民生”的需要;有利于防范房地產(chǎn)重大風(fēng)險發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展;有利于房地產(chǎn)企業(yè)適應房地產(chǎn)供求關(guān)系的重大變化，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的轉換。
“除了融資問(wèn)題，還有一個(gè)重要的問(wèn)題是市場(chǎng)有效需求不足。”長(cháng)三角區域一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)很關(guān)心因城施策能否激發(fā)有效需求。
“表面上是需求問(wèn)題，背后實(shí)際是預期問(wèn)題;表面上是供給問(wèn)題，背后也是預期問(wèn)題;表面上是消費問(wèn)題、投資問(wèn)題，背后還是預期問(wèn)題。”借用中國社科院學(xué)部委員、原副院長(cháng)高培勇的話(huà)來(lái)說(shuō)，“經(jīng)濟恢復是一個(gè)需要耐心，需要實(shí)打實(shí)地把一件件事情辦好的長(cháng)期過(guò)程，我們要有足夠的思想準備。”
高培勇強調，當下必須牽好牽住的“牛鼻子”就是穩預期、強信心。把“穩預期”作為著(zhù)重點(diǎn)和著(zhù)力點(diǎn)落地2024年經(jīng)濟工作的各領(lǐng)域和全過(guò)程。
