業(yè)內人士預計，2024年一季度季節性地出現小陽(yáng)春。

　　1月17日，國家統計局發(fā)布了2023年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。據國家統計局數據顯示，2023年12月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均有下降;二、三線(xiàn)城市樓市呈現“以?xún)r(jià)換量”。

　　國家統計局城市司高級統計師沈赟解讀稱(chēng)：“2023年12月份，各線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降、同比降幅擴大。”

　　2023年12月份，各線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降。資料圖片

　　一線(xiàn)城市出現分化

　　據國家統計局數據顯示，從環(huán)比來(lái)看，2023年12月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比11月份擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京價(jià)格持平，上海上漲0.2%，廣州和深圳分別下降1.0%、0.9%。從同比來(lái)看，2023年12月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比由11月份上漲0.3%轉為下降0.1%。其中，北京和上海分別上漲1.7%、4.5%，廣州和深圳分別下降3.0%、3.6%。

　　在二手房方面，一線(xiàn)城市二手房房?jì)r(jià)仍然呈現全面下跌的態(tài)勢。國家統計局數據顯示，2023年12月份，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，降幅比11月份收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。在同比方面，2023年12月份，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降3.5%，降幅比11月份擴大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

　　值得一提的是，一線(xiàn)城市出現分化。58安居客研究院院長(cháng)張波表示，從一線(xiàn)城市來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化有所體現。北京、上海的市場(chǎng)相對穩健，并且政策落地之后的效果相對明顯，尤其是上海新房的市場(chǎng)還保持了相對韌性，隨著(zhù)外圍區域限購的放松，2024年1月份上海市場(chǎng)的復蘇節奏也會(huì )明顯加快。廣州、深圳的市場(chǎng)深度調整已經(jīng)基本接近尾聲，隨著(zhù)政策力度的進(jìn)一步加強，預計也將在今年開(kāi)春后迎來(lái)復蘇。

　　這背后是2023年12月份北京、上海出臺重磅新政。2023年12月14日，為了更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，北京、上海接連優(yōu)化房地產(chǎn)政策，包括優(yōu)化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率下限等，大幅降低了居民置業(yè)門(mén)檻和購房成本。比如，以北京新盤(pán)項目龍湖建工·九里熙宸為例，其內部人士向新京報記者表示：“去年年底的新政降低了購房者資金成本，有一位復訪(fǎng)客戶(hù)之前受制于二套購房資質(zhì)，首付資金存在較大缺口，故處于持續觀(guān)望的狀態(tài)。此次新政落地后，其首付門(mén)檻由此前的600萬(wàn)元降至375萬(wàn)元，新政復訪(fǎng)后即下定成交。”

　　京滬新政明顯提升了樓市的活躍度。根據中指研究院統計數據顯示，2023年12月份，北京新房成交6106套，成交面積68.4萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(cháng)38.5%、36.7%，但是提升幅度小于9月“認房不認貸”政策落地后，同比增長(cháng)15.2%、12.0%。上海方面，2023年12月份，上海新建住宅成交10478套，成交面積109.8萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(cháng)2.4%、6.5%，同比分別增長(cháng)11.4%、11.4%。

　　不過(guò)，上海新政發(fā)布后，新盤(pán)去化仍然呈現冷熱不均的特征。據中指研究院統計數據顯示，2023年12月15日-2024年1月14日，上海新開(kāi)盤(pán)項目有25個(gè)，其中浦開(kāi)云璟、森蘭壹公館、中鐵·峯匯里、理想之地、浦發(fā)唐城二期及安瀾西郊·寬境6個(gè)項目在開(kāi)盤(pán)當天售罄，綠城·沁蘭園、大華星曜、中國鐵建花語(yǔ)前灣及縵云上海4個(gè)項目去化率超過(guò)80%，另有多個(gè)項目開(kāi)盤(pán)去化率不足50%，分化仍較為明顯。

　　值得關(guān)注的是，2024年伊始，上海再次定向放松了人才限購政策。1月13日，上海青浦新城、奉賢新城先后出臺人才安居新政，優(yōu)化人才購房門(mén)檻。此次新政降低非滬籍人才社?；騻€(gè)稅年限要求，從過(guò)去的5年縮短至3年，同時(shí)將購房資格由居民家庭調整為個(gè)人。

　　“此次新政發(fā)布后的第二天，就有購房者到售樓部現場(chǎng)咨詢(xún)人才購房的政策。周末兩天也有不少客戶(hù)來(lái)電咨詢(xún)，這樣的政策出來(lái)后肯定會(huì )有一波購買(mǎi)力釋放出來(lái)。”上海保利建發(fā)印象青城置業(yè)顧問(wèn)如是說(shuō)。

　　二、三線(xiàn)城市樓市“以?xún)r(jià)換量”

　　從環(huán)比來(lái)看，2023年12月份，二、三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%、0.5%，降幅比11月份均擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。從同比來(lái)看，2023年12月份，二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.1%，漲幅比11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn);三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.8%，降幅比11月份擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　在二手房方面，從環(huán)比來(lái)看，2023年12月份，二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比11月份擴大0.1個(gè)百分點(diǎn);三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅與11月份相同。從同比來(lái)看，二、三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降4.0%、4.2%，降幅比11月份分別擴大0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　分城市來(lái)看，易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)表示：“2023年12月份，新房房?jì)r(jià)指數環(huán)比漲幅最大的五個(gè)城市為西安、太原、石家莊、西寧、上海;而從同比漲幅數據看，成都、上海、西安、三亞和長(cháng)沙的房?jì)r(jià)指數要比較強，這和實(shí)際感受是一致的。”

　　“從二線(xiàn)城市來(lái)看，成都、西安等城市的市場(chǎng)相對更為穩定，房?jì)r(jià)的調整幅度相對較小。更多二線(xiàn)城市‘以?xún)r(jià)換量’現象明顯，尤其是不少房企在去年年底加速存貨去化速度，在房?jì)r(jià)層面有了更多調整空間，帶動(dòng)房?jì)r(jià)進(jìn)一步向下調整。從二手房市場(chǎng)來(lái)看，二、三線(xiàn)城市降幅保持了相同節奏，鄭州、武漢、南京、廈門(mén)等地的二手房受新房?jì)r(jià)格調整影響，加之二手房掛牌量不斷增多，導致房?jì)r(jià)下行壓力增大，這一趨勢預計還將在2024年一季度持續。”張波表示。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體來(lái)看，2023年12月份，70個(gè)城市中，有62個(gè)城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格出現下調;在二手房方面，70個(gè)城市全面下調，這也是累計連續2個(gè)月房?jì)r(jià)全線(xiàn)普跌。雖然2023年12月份出臺了新政，但政策影響有望逐漸在2024年出現。

　　2024年有望再現“小陽(yáng)春”

　　回顧2023年，張大偉總結稱(chēng)：“從2023年一季度的疫情后市場(chǎng)普漲，到二季度市場(chǎng)逐漸企穩，下半年樓市進(jìn)入了明顯的調整周期。中央明確針對房地產(chǎn)定調‘房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化’，特別是9月份以來(lái)一線(xiàn)城市全面優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行，當下房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種政策環(huán)境除了一線(xiàn)城市及少數二線(xiàn)城市，已經(jīng)進(jìn)入歷史最寬松階段。”

　　“增信心、防風(fēng)險、促轉型依然是未來(lái)政策的方向。去年12月份，中央政治局會(huì )議對房地產(chǎn)政策的積極定調，隨后住建部、發(fā)改委等多部委均釋放信號，北京、深圳、上海等一線(xiàn)城市也相繼出臺政策，市場(chǎng)在2024年一季度出現小陽(yáng)春的可能性很大。不過(guò)，樓市的需求、購房者的收入和信心都需要一定時(shí)間恢復，還在見(jiàn)底過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在2024年上半年逐漸企穩。”張大偉補充說(shuō)。

　　嚴躍進(jìn)預計，從目前來(lái)看，房?jì)r(jià)指數還在調整，總體上還在下跌，也說(shuō)明基于供求關(guān)系和房企經(jīng)營(yíng)情況做出深刻調整，也有助于降低購房成本和加快資金回籠，各地需要因勢利導引導購房需求釋放。從趨勢方面來(lái)看，2024年房?jì)r(jià)指數會(huì )呈現“先降后升”的良好態(tài)勢，說(shuō)明房?jì)r(jià)指數回穩向好的趨勢不變。

　　展望2024年，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2024年一季度季節性地出現小陽(yáng)春，但力度上要比2023年一季度弱很多。由于基本面相比當前并未明顯改觀(guān)，加上紓困政策已經(jīng)見(jiàn)頂、效果明顯收窄，預計2024年一季度房?jì)r(jià)繼續在低位徘徊，可能繼續出現陰跌，由于傳統銷(xiāo)售旺季支撐，短期內出現大幅下跌的可能性不大。好消息是穩增長(cháng)重回經(jīng)濟重心，穩經(jīng)濟、穩預期的政策措施會(huì )增加投放，對房?jì)r(jià)的利好將在二季度及以后體現。