上海外圍區域新房庫存比較大、去化難。

　　“新政出來(lái)后的第二天，就有購房者到售樓部現場(chǎng)咨詢(xún)人才購房的政策。周末兩天也有不少客戶(hù)來(lái)電咨詢(xún)，這樣的政策出來(lái)后肯定會(huì )有一波購買(mǎi)力釋放出來(lái)。”1月15日，保利建發(fā)印象青城置業(yè)顧問(wèn)表示。

　　1月13日，上海青浦區、奉賢區先后出臺人才安居新政，優(yōu)化人才購房門(mén)檻。新政降低非滬籍人才社?；騻€(gè)稅年限要求，從過(guò)去的5年縮短至3年，同時(shí)將購房資格由居民家庭調整為個(gè)人。

　　“單身人才可購房也還是有很多條件限制的。比如，樓盤(pán)要在劃定的范圍內，企業(yè)要在白名單內，企業(yè)注冊地等要滿(mǎn)足要求，個(gè)人除了要滿(mǎn)足社保繳納的要求，還要滿(mǎn)足學(xué)歷等要求。所以說(shuō)，新政的影響是有限的，并不會(huì )在短時(shí)間內有強刺激，但這樣的利好是一個(gè)逐漸釋放的過(guò)程。”上海本地一名資深中介向新京報記者表示。

　　多個(gè)新盤(pán)人才購房咨詢(xún)量明顯增多

　　“我們項目去年12月份加推了約280套房源，目前還剩下大概30套。這兩天打電話(huà)咨詢(xún)人才購房的比較多。我們有針對人才購房的政策解答，其中，有符合條件的購房者，也有不符合的，因為對企業(yè)和個(gè)人都有多重限制條件。”保利建發(fā)印象青城置業(yè)顧問(wèn)表示。

　　公開(kāi)資料顯示，保利建發(fā)印象青城位于青浦區，符合建筑面積約100-186平方米;均價(jià)46517元/平方米，屬于青浦區劃定的購房范圍。

　　按照此次新政的劃定，青浦區的購房區域范圍為“青浦新城東至老通波塘，南至滬青平公路(新)，西至青浦大道，北至S26滬常高速，總面積91.1平方公里”。

　　“其實(shí)，區域內的新房供應量是相對有限的。”中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“新房供應量有限也會(huì )影響成交的情況。”據新京報記者了解，目前，在劃定區域內的在售新盤(pán)確實(shí)不多，比較有代表性的就是保利建發(fā)印象青城和新黃浦江南里兩個(gè)新盤(pán)。

　　另一個(gè)新盤(pán)新黃浦江南里為小戶(hù)型的純洋房項目，目前在售房源以99平方米三居為主力戶(hù)型，均價(jià)43034元/平方米，具體一房一價(jià)。該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)也向記者表示：“周末至今每天都接到相關(guān)購房者的來(lái)電，主要來(lái)電詢(xún)問(wèn)有沒(méi)有資格以及在售戶(hù)型等，為此售樓部還專(zhuān)門(mén)做了人才購房的政策解讀圖示。”

　　而奉賢區人才購房區域總面積約68.9平方公里，范圍設定為：北至大葉公路，東至浦星公路，南至上海繞城高速，西至滬杭公路-南竹港;北至芝澤路，東至滬杭公路改線(xiàn)，南至八字橋路附近，西至地靈路。

　　在奉賢區劃定范圍內，在售的新房項目也寥寥無(wú)幾。其中，具有代表性的新盤(pán)保利明玥宸光項目的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“目前項目?jì)H剩下尾盤(pán)在售，房源不多，關(guān)于人才購房方面的咨詢(xún)很少。”

　　還有一個(gè)比較具有代表性的新盤(pán)項目是位于奉賢新城核心區域的上江南璟薈名庭項目，該項目第二批次房源于1月14日剛剛結束認籌。其置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“目前，大認籌剛剛結束，共計370多套房源有大概230組的認籌，奉賢區這邊的客戶(hù)多是以本地客戶(hù)為主，也有打電話(huà)問(wèn)人才購房的，但是符合條件的并不多。”

　　五大新城或將全面放松人才限購

　　事實(shí)上，此次人才購房新政是上海在執行非滬籍、單身人士限購十余年后，一次性鎖定兩個(gè)區域放松單身限購。

　　2012年，上海實(shí)行“認房又認貸”，同時(shí)，全市范圍內，但凡單身、非上海籍購房者，無(wú)論是否已有繳納社?；騻€(gè)人所得稅證明，均無(wú)購房資格。

　　直至2019年11月，上海臨港新片區發(fā)布，按區域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)導向，對符合一定條件的非本市戶(hù)籍人才，購房資格由居民家庭調整為個(gè)人，可購買(mǎi)新片區商品房一套，為單身、非滬籍人才在上海購房打開(kāi)了一扇窗。

　　此外，2023年10月，上海金山區也發(fā)布新政稱(chēng)，經(jīng)區人才管理部門(mén)認定，同時(shí)符合單位條件、個(gè)人條件以及工作年限條件的非本市戶(hù)籍人才，按規定在滬繳納職工社會(huì )保險或個(gè)人所得稅3年及以上，且在本市無(wú)住房的，可購買(mǎi)1套住房，同時(shí)購房資格由居民家庭調整為個(gè)人。

　　那么，上海定向放松人才限購政策，此次為何選取奉賢區和青浦區?

　　對此，中指研究院上海數據總經(jīng)理張文靜指出，上海青浦新城2023年新房成交面積同比下降10.9%，出清周期在14個(gè)月;奉賢新城2023年新房成交面積同比下降24.3%，出清周期在7.4個(gè)月。本次樓市新政，有利于兩區促進(jìn)各類(lèi)人才流入，提速新城發(fā)展，將在一定程度上對剛需和改善性住房需求釋放起到促進(jìn)作用，對市場(chǎng)情緒帶來(lái)積極引導。

　　從土地供應層面來(lái)看，青浦區和奉賢區仍然是上海去年的供地大戶(hù)，這也意味著(zhù)未來(lái)這兩個(gè)區域的供應量會(huì )攀升。比如，青浦區2023年的涉宅成交地塊9宗，成交建筑面積123.4萬(wàn)平方米，僅次于浦東新區，成交金額為228.2億元。土地供應將在未來(lái)2-3年轉換為新房供應量，如果去化速度未跟上，就會(huì )形成新一輪庫存。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，上海外圍新房庫存比較大、去化難，奉賢、青浦兩區樓市新政符合因區施策的邏輯。這些區域都是產(chǎn)業(yè)新區，房地產(chǎn)在其中發(fā)揮為基礎設施融資，以及招商引資、人才引進(jìn)的重要作用。此時(shí)優(yōu)化限購政策，一方面是為了穩定市場(chǎng)銷(xiāo)售、去化庫存，另一方面也是為政府土地出讓創(chuàng )造條件。

　　回顧2023年，上海鏈家研究院數據顯示，2023年，上海市新房累計成交金額6050億元，同比下降7%;成交套數79742套，同比下降11%，全年新盤(pán)認購觸發(fā)積分的占比有所下降。而上海樓市也呈現分化態(tài)勢，即“內環(huán)熱，外環(huán)冷”，去化慢的項目主要集中在外環(huán)和郊區。

　　目前，加上此前已經(jīng)放松人才限購的臨港新區(南匯新城)，上海五大新城中，僅剩下嘉定新城和松江新城還未放松。“上海這次是選取五大新城中的奉賢區和青浦區，定點(diǎn)試水放松限購。五大新城是上海發(fā)展重點(diǎn)，因此在政策上會(huì )趨于一致，預計嘉定和松江兩大新城未來(lái)也極有可能跟進(jìn)。”盧文曦表示。