此次新政進(jìn)一步降低了改善型住房的首付比例，體現了職住平衡的功能導向。

　　1月2日，上海市公積金管理中心官微發(fā)布《關(guān)于調整上海市住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，調整上海市住房公積金個(gè)人住房貸款政策。此次新政明確了第二套改善型住房的認定標準，同時(shí)降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。

　　對此，業(yè)內人士表示，上海此次新政進(jìn)一步降低了改善型住房的首付比例，體現了職住平衡的功能導向，預計各地房地產(chǎn)政策還會(huì )繼續積極釋放暖意，積極支持合理的住房消費需求。

　　部分區域二套房最低首付款比例為40%

　　《通知》提出，繳存職工家庭名下在上海市已有一套住房，在全國未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結清的，認定為第二套改善型住房。

　　與此同時(shí)，《通知》明確，對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%;對于認定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區全域的，最低首付款比例為40%。上述通知自2024年1月3日起施行，1月3日前受理的公積金貸款按原政策執行，1月3日(含)后受理的公積金貸款按該通知執行。

　　“上海此次公積金新政最大的變化是，降低了第二套改善型住房的首付比例。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，此前，上海第二套住房的公積金貸款首付比例為：普通住宅50%、非普通住宅70%，而現在非普通住宅可以降低到50%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個(gè)行政區則降低至40%。新政策進(jìn)一步降低了改善型住房的首付比例，更好地通過(guò)公積金資金來(lái)解決改善型購房需求，同時(shí)也體現了職住平衡的功能導向。

　　政策密集出臺，短期內入市買(mǎi)家有所增多

　　事實(shí)上，在此次公積金新政發(fā)布之前，上海已數次出臺相關(guān)房地產(chǎn)政策。繼2023年9月初調整優(yōu)化了“認房不認貸”政策后，自12月15日起調整上海市普通住房標準。同時(shí)，上海也優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調整為不低于30%;二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調整為不低于50%。此外，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區全域實(shí)行差異化政策，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　上海中原地產(chǎn)方面分析：“2023年9月份上海‘認房不認貸’政策出臺后，短期市場(chǎng)情緒開(kāi)始轉變，進(jìn)而入市的買(mǎi)家有所增多，伴隨該政策的還有公積金也施行‘認房不認貸’以及購買(mǎi)二手房調整房貸最長(cháng)貸款年限的利好，但從數據表現來(lái)看，僅僅好了一個(gè)月。”

　　“新政反饋效果明顯，但市場(chǎng)熱度持續性不強。”上海當地一位中介人士也向新京報記者介紹，2023年9月份和12月份，9月新政后，樓市的周度成交上有過(guò)一次明顯增量，但當月月底就出現了成交回落;12月中旬的政策發(fā)布后也有升溫，但隨后市場(chǎng)又開(kāi)始回冷。

　　“從開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略就能看出一二。”計劃在上海購房的王敏(化名)向記者介紹，每次上海放松樓市調控新政之后，就會(huì )看到開(kāi)發(fā)商有動(dòng)作，比如，9月份新政出臺之后，一些開(kāi)發(fā)商就逐步收回折扣，時(shí)間一久，又開(kāi)始各種促銷(xiāo)。經(jīng)?？捶康娜嘶究梢钥闯鍪袌?chǎng)情緒受政策利好推動(dòng)，很多人都期待在更寬松的調控政策出臺后再購房。

　　2023年上海新房成交面積環(huán)比降近一成

　　從市場(chǎng)走勢來(lái)看，根據上海中原地產(chǎn)數據，2023年下半年，上海樓市出現斷崖式降溫，雖然“金九”迎來(lái)政策利好，但成交量不到80萬(wàn)平方米，其余月份成交面積都只有50多萬(wàn)平方米;12月份在“普宅標準優(yōu)化”和金融信貸的政策支持下實(shí)現“翹尾”收官，但也僅僅是回到了合理區間。

　　整體來(lái)看，2023年(截至12月25日)，上海新房成交901.69萬(wàn)平方米，比上年同期減少9.87%;成交套均價(jià)格繼續上行，改善需求進(jìn)一步釋放，全年成交均價(jià)6.58萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.73%。

　　上海中原地產(chǎn)分析，從2023年上海市土地供應的狀況來(lái)看，2024年的新房供應會(huì )有所減少，但短期內供大于求的格局很難逆轉，樓盤(pán)之間的競爭激烈程度還會(huì )有所增加。與此同時(shí)，2024年政策風(fēng)向還會(huì )延續寬松氛圍。因此，如果2024年樓市交易疲軟，寬松政策會(huì )適時(shí)落地，促使成交量穩定。

　　嚴躍進(jìn)認為，此次上海優(yōu)化住房公積金貸款政策說(shuō)明，當前的購房政策還有進(jìn)一步放松的空間和可能。結合同日東莞取消房貸利率下限的新政，可以進(jìn)一步說(shuō)明，2024年1月份，全國各類(lèi)的房地產(chǎn)政策還會(huì )繼續積極釋放“暖意”，各地會(huì )積極支持合理的住房消費需求，對于降低購房成本和提振市場(chǎng)行情等方面都具有積極作用。