至此，2023年北京二手住宅網(wǎng)簽量為15.5萬(wàn)套，同比增長(cháng)9.2%。

　　隨著(zhù)2023年12月14日北京房地產(chǎn)新政落地，不少中介門(mén)店的經(jīng)紀人反饋，二手房咨詢(xún)量上漲，網(wǎng)簽量與新政出臺前相比也有了明顯的提升。其中，一些剛需客戶(hù)出手的速度較快。不過(guò)，當月北京二手房市場(chǎng)總體的特點(diǎn)還是“以?xún)r(jià)換量”為主，議價(jià)空間繼續擴大。

　　業(yè)內分析表示，新政激發(fā)的購房需求將在2023年末到2024年“小陽(yáng)春”期間陸續釋放，預計北京二手房?jì)r(jià)格也將會(huì )止跌企穩。

　　2023年，北京二手住宅網(wǎng)簽量為15.5萬(wàn)套，同比增長(cháng)9.2%。

　　新政落地后，有買(mǎi)家迅速選擇面積更大的房源

　　李明(化名)打算買(mǎi)房，關(guān)注北京樓市行情已有一段時(shí)間。在北京房地產(chǎn)新政出臺前，他看中了順義城南附近的一套新房。2023年12月14日，北京出臺房地產(chǎn)新政，降低首付比例，降低商貸利率，調整普宅標準。對于李明而言，首付降低了，手里的資本充裕了一些，在同等總價(jià)基礎上，可以買(mǎi)個(gè)面積大一些的住宅。于是，他第一時(shí)間選擇買(mǎi)入魯能水岸公館一套121平方米的次新房，總價(jià)355萬(wàn)元，可以滿(mǎn)足一家三代人的居住需求。

　　這是金色時(shí)光順義區東興店店長(cháng)焦立平近期接觸到的一個(gè)購房案例。據焦立平介紹，2023年12月份，成交的房源以小戶(hù)型為主，購房者以剛需、剛改客戶(hù)為主。其中，一部分購房者是基于2024年孩子升學(xué)需求而提前置業(yè)的;另一部分購房者以外地來(lái)京人員居多，他們基于積分落戶(hù)目的，選擇在順義等城六區以外的地方買(mǎi)房，趕在年底之前買(mǎi)入，由此多積一年的分。新政出臺后，看房量比之前增加了，購房者和業(yè)主坐下來(lái)洽談的量也比11月份翻了兩倍。“在成交的案例中，剛需客戶(hù)出手的速度較快，還有一些置換客戶(hù)在房子出售后也會(huì )選擇看房，遇到合適的房源就會(huì )盡快定下來(lái)。”

　　在大興天宮院商圈方面，21世紀不動(dòng)產(chǎn)住總萬(wàn)科橙店店?yáng)|盧強表示，目前，二手房簽約的人群大部分是置換客戶(hù)，還有部分剛需客戶(hù)購買(mǎi)低總價(jià)房源。具體而言，2023年12月份，咨詢(xún)量及帶看量有所上升，在新政落地以后，咨詢(xún)量明顯增多，相比11月份，二手房市場(chǎng)活躍了不少，客戶(hù)的決策周期變短了，觀(guān)望心理在弱化，成交節奏加快了。“去年12月上半月主要是前幾月積累的低價(jià)房源穩步去化，下半月新政落地后，一些客戶(hù)有了購買(mǎi)力，加上利息也降了，遇到價(jià)格合理、房源合適的就出手了。”

　　“目前簽約的人群中，基本還是置換客戶(hù)占多數，其中部分未售房的客戶(hù)如遇到房源合適且價(jià)格達到預期甚至低于預期的，只要業(yè)主能給置換和付款周期的，就會(huì )選擇出手買(mǎi)房。此外，少量剛需客戶(hù)及非置換客戶(hù)遇到合適房源、價(jià)格達到自己預期后，也會(huì )選擇出手買(mǎi)房。”21世紀不動(dòng)產(chǎn)珠江峰景店店?yáng)|牛海彬如是說(shuō)。

　　“以?xún)r(jià)換量”特征依然明顯

　　“2023年12月，在二手房成交中，房子議價(jià)空間較大，雙方約談后，最終的成交價(jià)很讓人意外，價(jià)格與2023年初時(shí)相差了10%-15%。像金融街融匯的兩居室，成交價(jià)幾乎跟之前一居室持平了。”盧強如是說(shuō)。

　　新政發(fā)布后，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理有了很大變化。盧強指出，在購房者方面，新政出臺前，購房者的觀(guān)望心理嚴重，主要擔心房子會(huì )大幅度降價(jià)，新政落地后，大部分購房者都有了一些信心，覺(jué)得市場(chǎng)能恢復，一旦遇到合適的房源就直接出手了。在業(yè)主方面，新政出臺前，大部分業(yè)主對市場(chǎng)也存在觀(guān)望情緒，新政出臺后，一些需要換房的業(yè)主，遇到購房者能買(mǎi)房、價(jià)格差不多，還是愿意出售房子。不過(guò)，也有個(gè)別業(yè)主認為新政是重大利好，出現漲價(jià)或惜售的狀況。

　　無(wú)獨有偶，在豐臺岳各莊商圈方面，牛海彬坦言，2023年12月份，在二手房成交中，最令人印象深刻的還是“以?xún)r(jià)換量”特點(diǎn)較為明顯。

　　據牛海彬介紹，以珠江峰景小區一套120平方米的三居室為例，2022年成交總價(jià)在685萬(wàn)-725萬(wàn)元之間，2023年11月份出現成交價(jià)格低于630萬(wàn)元的情況，但該成交房源臨街且樓層較低、視野有遮擋。就同等面積的戶(hù)型而言，去年12月下旬有部分低樓層業(yè)主考慮出售，總價(jià)也在640萬(wàn)元以下，這低于業(yè)內人士的預估成交價(jià)格。在近兩個(gè)月的市場(chǎng)中，其實(shí)每個(gè)商圈都會(huì )有幾起類(lèi)似的情況發(fā)生。

　　“去年12月份，豐臺岳各莊商圈的咨詢(xún)量及帶看量環(huán)比并無(wú)太大變化，成交節奏方面也比較平穩，多數購房者比較理性，而12月上旬和下旬的成交價(jià)格及成交量也并無(wú)明顯差別。”牛海彬表示，二手房市場(chǎng)依然是“以?xún)r(jià)換量”的特點(diǎn)，購房者看房后發(fā)現價(jià)格不合適的，就依然選擇等房源、等價(jià)格;業(yè)主則表現為出售意向依然比較積極，且配合各經(jīng)紀公司看房及簽約誠意度較高。

　　去年北京二手住房網(wǎng)簽量15.5萬(wàn)套

　　從整體市場(chǎng)來(lái)看，2023年12月14日北京房地產(chǎn)新政發(fā)布后，二手房網(wǎng)簽量與之前相比提升明顯。據北京市住建委官網(wǎng)數據統計，新政落地后(截至2023年12月28日)，北京二手房日均網(wǎng)簽量和新政前相比上漲23.8%。雖然二手房成交量上漲，但是市場(chǎng)熱度弱于“認房不認貸”期間。

　　麥田房產(chǎn)認為，這次新政大幅降低了購房門(mén)檻及購房成本，促進(jìn)剛需和改善的釋放。具體而言，一方面，新政降低剛需入市的資金門(mén)檻、稅費及月供壓力，為市場(chǎng)補充剛需，進(jìn)而讓換房實(shí)現“賣(mài)舊買(mǎi)新”;另一方面，新政提升改善需求的購房能力，二套房首付比例的大幅降低，讓改善群體在不賣(mài)舊的前提下“買(mǎi)新”成為可能，或在現有預算之下實(shí)現更高水平的改善。

　　值得一提的是，經(jīng)歷了“認房不認貸”影響下的市場(chǎng)起伏波動(dòng)后，大部分業(yè)主對新政能夠比較理性地看待。根據麥田房產(chǎn)統計數據顯示，新政落地一周后，調價(jià)房源中，漲價(jià)房源占比與新政發(fā)布前相比基本相當，說(shuō)明新政后大部分業(yè)主的心態(tài)比較穩定。

　　從2023年12月的市場(chǎng)表現來(lái)看，購房者依舊占據議價(jià)主動(dòng)。根據麥田房產(chǎn)統計數據顯示，去年12月成交房源的議價(jià)空間和11月相比擴大0.32個(gè)百分點(diǎn)。對此，麥田房產(chǎn)表示，新政前后相比，二手房帶看量基本維持穩定，成交量的上漲建立在業(yè)主在談價(jià)時(shí)愿意作出更多的讓步基礎之上。直到去年底，北京二手房市場(chǎng)維持“以?xún)r(jià)換量”的態(tài)勢。

　　在此背景下，根據北京市住建委官網(wǎng)統計數據，去年12月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為12963套，同比、環(huán)比均有不同程度增長(cháng)。同比增長(cháng)主要是受低基數效應的影響，環(huán)比小幅增長(cháng)反映出當前市場(chǎng)恢復情況良好。2023年12月上半月的成交節奏與11月基本相同，下半月略有加速，整體保持穩中有進(jìn)的趨勢。在此基礎上，2023年北京二手住宅網(wǎng)簽量為15.5萬(wàn)套，同比增長(cháng)9.2%。

　　在價(jià)格方面，去年12月二手住房成交均價(jià)保持下行態(tài)勢，但降幅較前期有所收窄，主要是由于城區成交價(jià)格均有所下降，市場(chǎng)預期處于相對低位水平。

　　業(yè)內：預計二手房?jì)r(jià)格將會(huì )止跌企穩

　　對于2024年1月的市場(chǎng)走勢，牛海彬指出，北京在去年9月出臺“認房不認貸”新政，已經(jīng)釋放了一定的購買(mǎi)力，12月14日再次出臺房地產(chǎn)新政，也釋放了一部分購買(mǎi)力，預計2024年1月樓市和2023年12月相比，不會(huì )有明顯變化。

　　“對于2024年1月的二手房市場(chǎng)，我們還是有較高預期的。目前這種見(jiàn)底或者接近觸底的價(jià)格，在新政刺激下，客戶(hù)是能夠認可的。既然有了杠桿，利息成本也減少了，只要房子合適，客戶(hù)就會(huì )出手買(mǎi)房。在業(yè)主方面，只要是想換房的，在這一節點(diǎn)成交，也能在后面的置業(yè)中占據主動(dòng)。因此，預計2024年1月份二手房成交量將會(huì )有所提升。”盧強如是說(shuō)。

　　麥田房產(chǎn)認為，新政對剛需和改善的支持雙管齊下，打通換房堵點(diǎn)，提升交易活躍度。新政落地后，市場(chǎng)成交有所提升，但購房者并沒(méi)有出現恐慌性看房、選房的現象。隨著(zhù)2024年1月1日新的普宅認定標準正式執行，將進(jìn)一步減輕購房人的稅費負擔，新政激發(fā)的購房需求將在2023年末到2024年“小陽(yáng)春”期間陸續釋放，預計二手房?jì)r(jià)格也將會(huì )止跌企穩。