中國網(wǎng)財經(jīng)12月20日訊(記者 譚夢(mèng)桐)12月8日召開(kāi)的政治局會(huì )議提出“明年要堅持穩中求進(jìn)、以進(jìn)促穩、先立后破”。12月11日至12日召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議又再次強調。其中，較少出現的“先立后破”表述，引發(fā)社會(huì )高度關(guān)注。
如何理解“先立后破”?“先立后破”有什么背景?“先立后破”基調對房地產(chǎn)業(yè)有什么啟發(fā)?房地產(chǎn)如何做好“先立后破”的工作?針對上述等問(wèn)題，中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)了多位專(zhuān)家。
“先立后破”的背景與含義
關(guān)于“先立后破”一次，中央層面并非首次提及。
2021年7月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議明確，要統籌有序做好碳達峰、碳中和工作，盡快出臺2030年前碳達峰行動(dòng)方案，堅持全國一盤(pán)棋，糾正運動(dòng)式“減碳”，先立后破，堅決遏制“兩高”項目盲目發(fā)展。
2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議會(huì )議明確，必須堅持穩中求進(jìn)，調整政策和推動(dòng)改革要把握好時(shí)度效，堅持先立后破、穩扎穩打。此次會(huì )議還提出，傳統能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基礎上。
2022年政府工作報告提及，推動(dòng)能源革命，確保能源供應，立足資源稟賦，堅持先立后破、通盤(pán)謀劃，推進(jìn)能源低碳轉型。
在今年博鰲亞洲論壇2023年年會(huì )“碳中和：困局與破局”論壇上，國家發(fā)改委官員表示，經(jīng)過(guò)了一系列經(jīng)驗教訓以及認真研究之后，中國得出要“先立后破”的結論。
“此前‘先立后破’的提法，主要針對的是能源結構和產(chǎn)業(yè)結構調整，此次再提‘先立后破’并將其置于總基調之下，目的應該是要做好新舊模式之間的銜接和切換，避免之前出現過(guò)的盲目求快或‘一刀切’的做法。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，“涉及到‘立’和‘破’的領(lǐng)域，除了能源結構之外，還包括經(jīng)濟新舊動(dòng)能、房地產(chǎn)發(fā)展模式等。預計在新機制正式成型之前，原有的模式還將運行一段時(shí)間。”
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)也表示，此次“先立后破”的地位較之前明顯上升，從產(chǎn)業(yè)結構用詞升級為經(jīng)濟基調用詞。
對于“先立后破”的具體含義，嚴躍進(jìn)認為“先立后破”是指先建立起來(lái),然后再拆除。其表示要建立起一些思想,理念或規則,然后再進(jìn)行調整優(yōu)化或改變,才能達到最理想的效果。其重心做了調整，即“破”的工作要置后，或者說(shuō)需要建立在“先立”的條件基礎之上，而不能有草率、武斷、冒進(jìn)的“破”的工作。
“先立后破”對房地產(chǎn)行業(yè)的指導意義
“先立后破”對于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域有重要的指導意義?；谧罱鼛啄攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)問(wèn)題，以及“先立后破”在問(wèn)題中的應用，嚴躍進(jìn)向記者舉了幾個(gè)例子。
例如：房企高杠桿的問(wèn)題。2020和2021年上半年，三項重磅政策出臺，包括“三道紅線(xiàn)”、“房貸集中度”、“集中供地”等。一些銀行快速收緊了融資政策，導致房企流動(dòng)性發(fā)生較大的困難。而后包括“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”、“三個(gè)不低于”等提法，其實(shí)糾正了此類(lèi)過(guò)激的嚴管“三高”的操作。
“這個(gè)例子說(shuō)明，‘破房企高杠桿模式’是必要的，但不是首要的。”在嚴躍進(jìn)看來(lái)，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化、房企債務(wù)壓力較大的情況下，要首先做好“穩定房企現金流”等工作。唯有房企探索出成熟穩健的融資模式，才可管控房企高杠桿等問(wèn)題。
再如資金預售問(wèn)題，房企債務(wù)風(fēng)險下，2023年上半年各地明顯升級預售資金監管，即“先破”了一些合理的融資渠道，導致房企資金狀況進(jìn)一步變差。下半年，各地調整工作思路，“先立后破”，充分重視房企流動(dòng)性的問(wèn)題，包括鼓勵銀行保函置換預售資金、減少非重點(diǎn)監管資金的提取流程等。
“這個(gè)模式的轉變說(shuō)明，對房企落實(shí)嚴格的資金監管沒(méi)問(wèn)題，但最基本的流動(dòng)性保障必須得有。若無(wú)法保障，那么“先破”就需要謹慎，需要三思而后行。”嚴躍進(jìn)表示。
再比如，保障房發(fā)展的問(wèn)題。嚴躍進(jìn)認為，要破解舊的住房模式，必須考慮很多內容：商品房過(guò)剩階段保障房如何消化、持有五年的保障房如何流通、人才住房是否需要注入到配售型保障房中。
“在‘立’的過(guò)程中深入思考，以探索一條符合國情和市場(chǎng)行情的保障房發(fā)展之路。”嚴躍進(jìn)表示，“否則簡(jiǎn)單去‘破’，會(huì )造成市場(chǎng)混亂，導致市場(chǎng)和保障功能都受損害。”
房地產(chǎn)如何做好“先立后破”的工作?
日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟會(huì )議，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的“先立后破”，給出了具體的內容。多位專(zhuān)家認為，相吻合的是“完善相關(guān)基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。
“相較2022年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的‘推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡’，今年的表述程度更進(jìn)一步，表明構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的迫切性有所提升。”諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
關(guān)榮雪指出“完善相關(guān)基礎性制度”似乎也為構建新模式指明了方向，中央政治局會(huì )議“先立后破”的總體要求或成為了新的構建原則，即先建立明確且合理化長(cháng)效機制，再逐漸破除已經(jīng)不適應當前房地產(chǎn)發(fā)展現狀的“舊”模式。
當前來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式取得了一定的進(jìn)展，如加強保障性住房建設、城中村改造、推進(jìn)現房銷(xiāo)售試點(diǎn)以及對房企融資層面監管規范等，都是為了促進(jìn)向新模式轉型的探索，但是這個(gè)過(guò)程也是漫長(cháng)曲折的，需要各方共同發(fā)力。
嚴躍進(jìn)認為，要從三方面做好“先立后破”工作：要在“穩進(jìn)”前提下做好“立破”工作，要系統考慮各類(lèi)新問(wèn)題，要探索新舊動(dòng)能轉換的銜接工作。
對于“要系統考慮各類(lèi)新問(wèn)題”，嚴躍進(jìn)解釋指出，“想當然”的工作思路要不得，要系統論證問(wèn)題和做出思考，否則容易陷入一邊倒的泥潭中。第一、房地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單停留在結構優(yōu)化的層面，其總量的提振工作也需要重視。第二、要平衡增長(cháng)、防范化解風(fēng)險等工作。第三、要把短期問(wèn)題和中長(cháng)期問(wèn)題、托底問(wèn)題和發(fā)展規劃等做系統結合。第四、要在“破”和“立”中尋找到平衡點(diǎn)和轉折點(diǎn)，進(jìn)而把握主動(dòng)，逐漸關(guān)注“動(dòng)能轉換-產(chǎn)業(yè)轉型-企業(yè)創(chuàng )新”等關(guān)鍵問(wèn)題。
值得一提的是，中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)之后，中央財辦有關(guān)負責同志接受中央主要媒體采訪(fǎng)，深入解讀2023年中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神時(shí)再次提到，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
他指出要在推進(jìn)“三大工程”建設中，加大保障性住房建設和供給，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系，滿(mǎn)足工薪收入群體剛性住房需求，滿(mǎn)足城鄉居民多樣化改善性住房需求。同時(shí)，要針對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問(wèn)題，完善相關(guān)基礎性制度，為構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎。
“以保障性住房為核心的新供應體系，既是供給側改革以順應需求變化，也是打造新模式的抓手，更是所謂‘先立后破’‘以進(jìn)促穩’的切入點(diǎn)，是對‘穩和進(jìn)’‘立和破’的辯證統一。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為它的目的是在供給側大騰挪，增加低價(jià)位的保障房，迎合低收入人群的需求，調整供應結構，穩定行業(yè)體量。
