繼“認房不認貸”之后，上海樓市工具箱中再添新政。

　　12月14日晚，上海官宣優(yōu)化住房信貸政策和調整普通住房標準，政策調整后，普通住房標準不再看總價(jià)、首套房首付比例下降至最低三成，同時(shí)，首套、二套房利率全線(xiàn)下降。

　　普通住房標準不再看總價(jià)，有客戶(hù)新政當晚簽約

　　上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務(wù)局于12月14日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調整本市普通住房標準的通知》，宣布自12月15日起調整上海市普通住房標準。按照新政，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

　　對比原有政策，新政剔除價(jià)格標準，不再與房屋總價(jià)、位置掛鉤，同時(shí)，提高了建筑面積標準，從140平方米提高至144平方米。

　　有中介機構表示，這一政策的調整將直接影響客戶(hù)的增值稅及個(gè)稅。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準后如變?yōu)槠胀ㄗ》?，將免?.3%的增值稅及附加(之前非普通住房按差額征收);涉及個(gè)人所得稅的，核定征收按總價(jià)的1%(之前非普通住房按總價(jià)的2%征收)。

　　“深圳政策出臺后，市場(chǎng)對上海政策的調整有所預期，此次政策落地有效降低住房交易成本。”

　　在其看來(lái)，調整普通住房標準是政府實(shí)實(shí)在在的讓利。據滬上一中介門(mén)店經(jīng)理介紹，“根據我們對后臺系統庫存房源的統計，新政出臺后，87%的房源是能夠馬上從非普通住宅變成普通住宅的。這也意味著(zhù)這部分房源在交易時(shí)可直接省去增值稅。”

　　而對于大標的房源來(lái)說(shuō)，更是一大利好。“很多高總價(jià)的房源，房東原來(lái)的買(mǎi)入價(jià)基本在100萬(wàn)元-200萬(wàn)元/套，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，當前的價(jià)值均在千萬(wàn)以上，遠超內環(huán)以?xún)?50萬(wàn)元/套的價(jià)格限定，因此，在認定為非普通住宅的情況下，往往需要繳納幾十萬(wàn)元的增值稅。此次政策對價(jià)格不再設限，將實(shí)實(shí)在在減少交易成本支出。”滬上一經(jīng)紀人說(shuō)。

　　而對政策敏感的客戶(hù)已于新政當晚出手。在澎湃新聞走訪(fǎng)中，位于浦東源深板塊的一家中介門(mén)店在新政當晚促成一筆成交。

　　原本仍在觀(guān)望的客戶(hù)在新政落地后選擇與房東面談，并于當晚簽約。“我們是在晚上6點(diǎn)左右獲悉政策的，然后組織開(kāi)會(huì )、宣導，業(yè)務(wù)員也開(kāi)始電話(huà)通知客戶(hù)，今晚簽約的客戶(hù)此前一直沒(méi)有約成功，因為沒(méi)到客戶(hù)心里價(jià)位，今晚成功約來(lái)和房東面談。”

　　據了解，上述房源價(jià)格在1300萬(wàn)元左右，而客戶(hù)的心理價(jià)位則在1200萬(wàn)元，對于100多萬(wàn)元的價(jià)差該筆交易一直未能促成。而在新政落地后，原本70多萬(wàn)元的稅費直接省去，經(jīng)過(guò)近3個(gè)小時(shí)的談判，客戶(hù)雙方于當晚23時(shí)左右協(xié)商成功并簽約。

　　不過(guò)，從多家門(mén)店走訪(fǎng)情況看，當晚簽約的案例并不多見(jiàn)。多數經(jīng)紀人均在和業(yè)主電話(huà)溝通的階段。

　　“因為政策也是剛落地，我們主要還是先和客戶(hù)保持溝通，告訴他們政策利好，建議客戶(hù)積極入市?，F階段來(lái)主動(dòng)咨詢(xún)的基本是前期就有購房需求的客戶(hù)，或者是正在置換的客戶(hù)會(huì )對政策相對敏感。也有不少比較理性的客戶(hù)認為后續政策還會(huì )松綁，選擇繼續觀(guān)望。”滬上一經(jīng)紀人反饋。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認為，此次政策落地，將有助于提振市場(chǎng)信心，同時(shí)促進(jìn)市場(chǎng)交易量增加，尤其是目前正好處于價(jià)格談判中的購房者，會(huì )加快其出手的節奏。

　　首付下調月供減少，開(kāi)發(fā)商多個(gè)售樓處24小時(shí)不打烊

　　同日，上海市發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策，宣布將首套房首付比例從35%降至30%;二套住房實(shí)施差異化政策，同時(shí)全線(xiàn)降低利率下限。

　　按照新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調整為不低于30%。

　　二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調整為不低于50%。

　　同時(shí)，為支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉型重點(diǎn)區域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區全域實(shí)行差異化政策，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門(mén)檻。以600萬(wàn)總價(jià)的二套房購置為例，過(guò)去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬(wàn);新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬(wàn)，即減少了120萬(wàn)的首付款支出;如住房屬于實(shí)施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬(wàn)，減少了180萬(wàn)的首付款支出。

　　同時(shí)，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過(guò)去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執行差異化政策的區域而言，減負效應更明顯。

　　而對于有改善需求的客戶(hù)而言，首付比例下調將增加其入市的信心。據了解，市民王先生的住房已經(jīng)掛牌一年多，考慮家人工作讀書(shū)的需求，王先生此前計劃從浦東上南板塊置換到虹口貼近中環(huán)的區域，由于首付不夠，他寄希望于現在住的房子出售后來(lái)改善。此次，首套、二套住房首付比例下降后，王先生認為，無(wú)論是出售還是買(mǎi)入，兩端的壓力都減輕了一些，“再有人來(lái)看房，我也不用非要七成首付了，我這房子能付五成的購房者還是有一些的。原來(lái)意向的房子我也可以再去談?wù)?，談不攏，我可選的房子范圍也大了”。

　　新政利好下，滬上房企也已開(kāi)始行動(dòng)。新政發(fā)布當晚，已有房企宣布旗下多個(gè)售樓處24小時(shí)不打烊。

　　有項目售樓處工作人員告訴澎湃新聞，目前已經(jīng)接到公司的通知，要求24小時(shí)待命，對于新政發(fā)布之后售樓處的到訪(fǎng)客流量和購買(mǎi)量是否會(huì )大幅增加，該名工作人員表示還要看現場(chǎng)情況。

　　有位于寶山的住宅項目營(yíng)銷(xiāo)人士介紹，政策出來(lái)第一時(shí)間公司內部也在解讀新政，效果還得看市場(chǎng)反應。不過(guò)，公司已經(jīng)采取新的拓客措施，對于此前回攏首付不足及置換客戶(hù)進(jìn)行再次聯(lián)系，篩查因為新政滿(mǎn)足降首付的客戶(hù);同步，公司與經(jīng)紀公司進(jìn)行溝通，進(jìn)行渠道管理，了解置換新客戶(hù)動(dòng)向。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現穩中向好的良好態(tài)勢

　　今年9月初，上海調整優(yōu)化了“認房不認貸”政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩運行。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，上海優(yōu)化房地產(chǎn)政策，包括降首付、降利率，以及優(yōu)化普宅認定標準等，大幅降低了居民置業(yè)門(mén)檻和購房成本，政策力度較大，且基本一步到位。同日，北京也發(fā)布相關(guān)政策，其認為，北京、上海在中央經(jīng)濟工作會(huì )議之后，較快地落地了房地產(chǎn)優(yōu)化政策，也體現出政府希望通過(guò)政策的“進(jìn)”促市場(chǎng)的“穩”的意圖。

　　業(yè)內人士認為，此次上海各項政策出臺，其力度符合市場(chǎng)預期。其中，房貸政策標準略高于央行此前規定的下限，總體上和幾個(gè)一線(xiàn)城市保持一致;普通住房標準的調整，也符合上海的實(shí)際。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)指出，上海因城施策用好政策工具箱，精準施策，說(shuō)明重視和支持合理住房消費需求的釋放。此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優(yōu)化政策，進(jìn)一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類(lèi)政策出臺，有利于增強市場(chǎng)信心，對穩定市場(chǎng)預期也將發(fā)揮積極作用。

　　根據中指研究院數據，2023年6月以來(lái)上海二手住宅價(jià)格持續下跌，11月環(huán)比下跌0.71%，跌幅出現擴大趨勢。成交方面，根據中指數據，2023年1-11月，上海新建商品住宅累計成交12.4萬(wàn)套，在同期低基數下同比增長(cháng)12.0%，11月，受新房供給量增加帶動(dòng)，上海新房成交10234套，環(huán)比增長(cháng)20.3%，在高基數下同比下降35.3%，市場(chǎng)表現整體較為平淡。

　　綜合今年前11月的數據看，2023年1-11月，上海二手房累計成交16.2萬(wàn)套，同比增長(cháng)12.2%;11月，上海二手房成交13673套，環(huán)比增長(cháng)6.8%，同比下降14.4%。

　　業(yè)內人士認為，此次政策出臺，將進(jìn)一步發(fā)揮好政策效應，有力支持房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍和行情的提振。在各市場(chǎng)參與者的共同努力下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現穩中向好的良好態(tài)勢。