2023年已步入尾聲。經(jīng)歷了這一年的漫長(cháng)調整，在即將到來(lái)的2024年，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )迎來(lái)復蘇與反彈嗎?

　　市場(chǎng)能否復蘇

　　依賴(lài)于購房預期修復程度

　　曾經(jīng)的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)，在2023年成了經(jīng)濟復蘇的主要“拖累”。拉動(dòng)經(jīng)濟的“三駕馬車(chē)”中，投資受到的影響最為明顯。國家統計局數據顯示，1—10月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農戶(hù))419409億元，同比增長(cháng)2.9%。如果扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，則是同比增長(cháng)7.2%。

　　7月24日召開(kāi)的政治局會(huì )議提出“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的重要論斷，隨后中央和地方接連發(fā)力優(yōu)化樓市政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。有業(yè)內分析人士認為當前樓市政策環(huán)境“已接近2014年最寬松階段”。

　　但居民收入預期較弱、房?jì)r(jià)下跌預期較強等因素依然制約著(zhù)市場(chǎng)修復節奏，新房市場(chǎng)調整態(tài)勢未改，核心城市政策效果持續性不足。

　　“展望2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復仍依賴(lài)于購房者預期能否修復。”在2023中國房地產(chǎn)大數據年會(huì )暨2024中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢報告會(huì )上，中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜表示。

　　中銀國際證券首席經(jīng)濟學(xué)家徐高表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險。“當老百姓發(fā)現地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資很緊缺、信用風(fēng)險很高，他們會(huì )擔心自己買(mǎi)的期房能不能順利交房。融資緊縮引發(fā)了購房者對于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的憂(yōu)慮，使他們不敢買(mǎi)房。”而“認房不認貸”等需求面刺激政策并未觸及這一主要矛盾，因而效果有限。

　　黃瑜認為，整體來(lái)看，2024年新房銷(xiāo)售市場(chǎng)依然面臨調整壓力，若經(jīng)濟持續恢復、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進(jìn)，銷(xiāo)售規?；蚩蓪?shí)現小幅增長(cháng)。在銷(xiāo)售市場(chǎng)修復緩慢的影響下，全國新開(kāi)工、投資下行態(tài)勢或難改。

　　“三大工程”

　　將成為未來(lái)政策發(fā)力主要方向

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，隨著(zhù)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)新模式正在加快構建。

　　今年10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì )議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，隨后“三大工程”屢次在重要會(huì )議中被提及。分析人士認為，“三大工程”(保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設)將是2024年政策發(fā)力主要方向，預計對穩投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì )對銷(xiāo)售恢復、穩定預期起到積極作用。

　　中指控股指數研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，隨著(zhù)“三大工程”的推進(jìn)，預計保障房建設將在2024年取得一定進(jìn)展，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度積累更多實(shí)踐經(jīng)驗。

　　曹晶晶談到，隨著(zhù)配售型保障房政策不斷落實(shí)，未來(lái)對商品住房市場(chǎng)的限制性政策預計將減少，市場(chǎng)和保障的關(guān)系將會(huì )逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性。

　　同時(shí)，她強調，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)企業(yè)也要順應時(shí)勢變化，合理調整策略。一方面，可以把握保障房開(kāi)發(fā)建設的機會(huì )，為政府提供代建服務(wù);另一方面，要順應住房供給體系的變化，適時(shí)調整產(chǎn)品策略，提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，更好地滿(mǎn)足改善性住房需求。