開(kāi)欄的話(huà) 從來(lái)沒(méi)有一個(gè)“金九銀十”被市場(chǎng)按周來(lái)關(guān)注。“認房不認貸”后的兩個(gè)月里，市場(chǎng)走出了從看似快速引爆到趨于穩定的走勢。隨著(zhù)最初集中釋放期的結束，關(guān)于政策作用是否結束的討論也不斷升溫。市場(chǎng)是否真的到了底?需求又是否還存在?身處市場(chǎng)之中的買(mǎi)房人、操盤(pán)手、經(jīng)紀人又都經(jīng)歷了怎樣的心路歷程?“金九銀十”收官之際，北京商報對話(huà)買(mǎi)賣(mài)雙方，對過(guò)往，希望還原市場(chǎng)兩個(gè)月的真實(shí)狀態(tài);對未來(lái)，他們又有哪些期待?
客戶(hù)看房從180平方米看到了130平方米，二手房業(yè)主尚不能接受價(jià)格“砍一刀”的心理預期……政策疊加發(fā)酵下的“金九銀十”，承載著(zhù)北京各大新房項目走出寒冬的希冀，然而對于政策帶來(lái)的市場(chǎng)變化，不同產(chǎn)品項目也有著(zhù)不一樣的理解，有人談到了“意外”，有人則表示“無(wú)感”。“終極置業(yè)”的謹慎，來(lái)自建發(fā)觀(guān)云的項目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理李璟(化名)用一句“需要周期的人變多了”作為自己對今年“金九銀十”和當下新房市場(chǎng)的判斷。
不再是單個(gè)區域比較
“‘認房不認貸’確實(shí)釋放了一部分置業(yè)需求，但整體釋放得非常有限。”在李璟看來(lái)，消費降級是抑制這波需求釋放的核心原因，反映在購房上，一方面是購房者控制預算，盡可能地降低杠桿，減少房貸壓力;另一方面購房者對房子的選擇也更為謹慎，基本上不再抱有“淘”和“撿”的心態(tài)。
據李璟回憶，建發(fā)觀(guān)云項目是在今年10月初開(kāi)盤(pán)的，基本錯過(guò)了“認房不認貸”最火熱的那一波，反映在項目“金九銀十”的表現上，就是以平穩度過(guò)。但針對政策的惠及面，李璟團隊也做了市場(chǎng)研判，對于項目基本不會(huì )有太大影響。“建發(fā)在北京一直做改善產(chǎn)品，‘認房不認貸’釋放了一部分剛性需求，這方面與項目的產(chǎn)品不匹配。而改善需求也分為兩種，建發(fā)觀(guān)云項目的很多客戶(hù)都是，而不是置換的剛需性改善，所以他們都比較謹慎。”
另一方面，市場(chǎng)驅動(dòng)下，購房者可選擇的范圍不斷擴大。集中供地帶來(lái)一個(gè)新變化，反映到銷(xiāo)售層面就是集中開(kāi)盤(pán)，李璟稱(chēng)，目前購房者買(mǎi)房不再是單個(gè)區域的比較，而是整個(gè)北京項目的比較。對比的競品比較多，對比的區域也比較廣，然而他們對于未來(lái)市場(chǎng)存在擔憂(yōu)情緒，所以買(mǎi)房也不會(huì )太著(zhù)急。“消費降級對市場(chǎng)的沖擊是很大的，當新政發(fā)布后，部分購房者真能買(mǎi)的時(shí)候，又開(kāi)始變得猶豫，要不要現在買(mǎi)，現在買(mǎi)又怕高位站崗，買(mǎi)完房之后又怕月供無(wú)法保障。”
房子越看越小
李璟分享了一個(gè)案例。“我前后在北京操盤(pán)了三個(gè)項目，也有客戶(hù)保持長(cháng)期聯(lián)系。印象最深的一個(gè)客戶(hù)，看房從最初的180平方米到現在的130平方米，一樣的首付準備，一樣的薪資水平，但看房面積越來(lái)越小，這也是當前市場(chǎng)的一個(gè)普遍現象。
李璟稱(chēng)，當前市場(chǎng)的很多項目都存在一個(gè)共性問(wèn)題，到訪(fǎng)量看起來(lái)還不錯，但轉化率不高。“房子越看越小，車(chē)越開(kāi)越便宜，這是一個(gè)趨勢。”
政策是短期市場(chǎng)破局的關(guān)鍵，雖然“認房不認貸”帶來(lái)的短期熱度正在消退，但在李璟看來(lái)，目前這一關(guān)鍵信號已經(jīng)出現。
“新政9月初才發(fā)布，到目前為止也不過(guò)兩個(gè)月時(shí)間，很多人很難接受房子一下降上百萬(wàn)的現狀，需要一個(gè)跟自己博弈的心理過(guò)程，這波需求才會(huì )涌現出來(lái)。”李璟說(shuō)。
李璟稱(chēng)，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)本就一體兩面，具備相互傳導的關(guān)系。之于北京，二手房的冷熱程度對新房市場(chǎng)起到至關(guān)重要的作用。但在市場(chǎng)博弈之下，二手房去化難度肉眼可見(jiàn)地增加了。“鄰居花1000萬(wàn)元賣(mài)的房，自己的房子只能賣(mài)900萬(wàn)元，肯定是心有不甘的。”博弈的市場(chǎng)帶來(lái)的變化就是，二手房掛牌量增長(cháng)，但成交量下降，且價(jià)格降幅并不“過(guò)度”。
李璟認為，目前將房源掛出來(lái)的大部分是試水的客戶(hù)，有想法但不強烈。如果這樣的狀況持續下去，二手房的流動(dòng)性會(huì )有明顯改善。“畢竟沒(méi)有賣(mài)不出去的房，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。到時(shí)候政策效應是不是更具威力呢?”李璟如是說(shuō)道。
600萬(wàn)產(chǎn)品出貨更快
“我們各個(gè)項目之間也會(huì )有信息交流，盤(pán)點(diǎn)北京‘金九銀十’的市場(chǎng)表現，600萬(wàn)元左右的產(chǎn)品出貨更快。”李璟表示，600萬(wàn)元產(chǎn)品出貨快的另一面，二手房置換周期相對較短，這部分需求反饋到新房產(chǎn)品上釋放得更快。此外，市場(chǎng)還存在“以大換小”的情況，把800萬(wàn)元的二手房換成600萬(wàn)元的新房，手里還能留下200萬(wàn)元左右維持日常生活。從這個(gè)角度看，也是購房者心理博弈的體現。
博弈是當前市場(chǎng)的主基調。從上至下都在博弈，房企拿地也充滿(mǎn)博弈。早在去年下半年，“謹慎投資”就成了不少房企的拿地策略。“如今房企拿地不完全是地塊性?xún)r(jià)比的問(wèn)題，受各方面原因的影響，投資容錯率變得非常低，拿錯幾宗地塊，就有可能‘命懸一線(xiàn)’。最好的應對方法就是降低博弈成本，地塊體量小總價(jià)低，房企拿地壓力小的同時(shí)，受到市場(chǎng)變化誤傷的風(fēng)險也相對較低。”李璟直言。
市場(chǎng)需要一套“組合拳”
對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“認房不認貸”確實(shí)給這個(gè)“金九銀十”帶來(lái)了一些波瀾，但現階段，沒(méi)人能回答“認房不認貸”的政策效果是不是已經(jīng)過(guò)去了，以及未來(lái)政策效應還會(huì )不會(huì )“積累”釋放。但毫無(wú)疑問(wèn)，單一政策無(wú)法解決房地產(chǎn)市場(chǎng)當前面臨的多重問(wèn)題。
“現在這個(gè)市場(chǎng)很難有一擊必中的政策，就跟看病一樣，很難只有一味藥就能把所有的病都治好，這是很難的，它需要一套‘組合拳’。”作為市場(chǎng)一線(xiàn)從業(yè)人員，李璟也期待著(zhù)政策的變化。在李璟看來(lái)，過(guò)去幾年也都是在政策“大招”之前，很溫和地出來(lái)了幾個(gè)小招，只不過(guò)大家把大招記住了，卻把前面的小招給忘記了。當前的市場(chǎng)狀況也是一樣，“認房不認貸”或許只是引頭，會(huì )有配合政策形成“組合拳”，最后才更有威力。“市場(chǎng)未來(lái)一定會(huì )向好，政策支持會(huì )權衡發(fā)力。”
之于項目也是如此，在李璟看來(lái)，現在這個(gè)市場(chǎng)確實(shí)不好，大家有目共睹，無(wú)論是新房還是二手房，無(wú)論是數據層面，還是購房信心層面，都處于低迷狀態(tài)。但市場(chǎng)不好的情況下，并不是說(shuō)項目“死定”賣(mài)不動(dòng)了，只是提高了一些成交難度和成交周期，所以好的產(chǎn)品可以穿越市場(chǎng)周期。“這方面同樣需要‘組合拳’，單一‘卷’品質(zhì)，也無(wú)法完全吸引購房者。”
從“量變”到“質(zhì)變”的邏輯，向來(lái)不是房地產(chǎn)行業(yè)所篤信的信條，在很多時(shí)候，大家更期待“一個(gè)政策下去，市場(chǎng)預期馬上改變了”，但如今的市場(chǎng)狀況，顯然不允許這樣。“用一句話(huà)總結當前市場(chǎng)，‘需要周期的人變多了’。”李璟稱(chēng)。
