在四大一線(xiàn)城市全部落實(shí)“認房不認貸”政策近兩月后，市場(chǎng)一直期待著(zhù)會(huì )不會(huì )有更進(jìn)一步的房地產(chǎn)放松政策。其中，對限購政策的調整預期更是愈發(fā)走強。

　　近期，廣州、上海率先行動(dòng)，針對部分區域、人群進(jìn)行了限購的定向優(yōu)化，體現了政策總體上繼續寬松的可能。接下來(lái)，北京、深圳會(huì )跟進(jìn)調整嗎?

　　廣州上海限購政策定向寬松

　　10月24日，上海市金山區發(fā)布的《金山區重點(diǎn)轉型區域人才購房實(shí)施細則》提到，在濱海城區、高新社區以及亭楓社區三個(gè)重點(diǎn)區域實(shí)施重點(diǎn)轉型區域人才購房政策。

　　具體而言，經(jīng)區人才管理部門(mén)認定，同時(shí)符合單位條件、個(gè)人條件，并與金山區用人單位簽訂二年及以上勞動(dòng)(聘用)合同且工作滿(mǎn)一年的非滬籍人才，按規定在滬繳納職工社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上、且在本市無(wú)住房的，可購買(mǎi)1套住房，同時(shí)購房資格由居民家庭調整為個(gè)人。

　　這一針對人才的政策點(diǎn)出了幾個(gè)關(guān)鍵詞，即“非滬籍”、“3年個(gè)稅或社保”和“單身”。在此之前，非滬籍單身人士不能在上海購房，此次金山區的新政策已突破了這一限制。

　　“上海過(guò)去不乏對各類(lèi)購房政策放松的討論，尤其是關(guān)于單身購房群體的購房政策，這對人才進(jìn)行定向寬松，使得部分單身人士可以購房，屬于非常好的寬松導向。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，當前上海的郊區樓市總體上有持續寬松的可能。

　　業(yè)內分析認為，金山這一步棋的重點(diǎn)除了引進(jìn)人才，還有郊區去庫存的考慮。

　　“金山區為上海的遠郊區域，客戶(hù)主要是區域內消化，很難有市區客戶(hù)外溢過(guò)去。上海‘認房不認貸’后，金山的各類(lèi)樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)有10-20%的提升，但主要是配套成熟的核心板塊、地段的產(chǎn)品力表現不錯的項目，整個(gè)市場(chǎng)普遍還有比較大的去庫存壓力。”鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉表示。

　　此外，上海的探索一直在持續。在個(gè)人住房商業(yè)貸款“認房不認貸”后，繼續優(yōu)化了住房公積金個(gè)人住房貸款套數認定標準。繳存職工家庭名下在上海市無(wú)住房、在全國未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結清的，認定為首套住房。

　　除了上海，同為一線(xiàn)城市的廣州也有所動(dòng)作。9月20日，廣州發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策的通知》提到調整住房限購政策實(shí)施區域范圍，非戶(hù)籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區部分地區的限購。

　　克而瑞統計顯示，四個(gè)一線(xiàn)城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，新房的廣義庫存量(已經(jīng)竣工待售的現房和還未竣工待售的期房)達到45個(gè)月以上，而且庫存主要還是集中在增城、從化和花都、白云非限購郊區，同時(shí)南沙新區的壓力也比較大。

　　從政策效果來(lái)看，新政對市場(chǎng)活躍度的提升起到了一定帶動(dòng)作用。據中指數據監測，廣州9月20日限購政策調整后，新房的周度(9月18日至10月15日四周)平均成交面積為18.4萬(wàn)平米，周度平均供應面積為17.9萬(wàn)平米。供求方面均較新政前有明顯上升。

　　專(zhuān)家：北京深圳跟進(jìn)預期增強

　　在上海、廣州的動(dòng)作之后，業(yè)內分析普遍認為，未來(lái)北京、深圳有望按照因區、因需施策原則，優(yōu)化限購政策。

　　除了跟進(jìn)上述兩地先行先試的參考，業(yè)界對未來(lái)政策的預期，還體現在自一線(xiàn)城市實(shí)施“認房不認貸”滿(mǎn)月后，各地樓市已經(jīng)歷了需求逐漸入市、成交沖高回落的過(guò)程。面對既有政策效力的逐周減弱，也需要有新的增量政策持續為市場(chǎng)加力。

　　“一二線(xiàn)城市未來(lái)都可能做政策優(yōu)化，基本套路類(lèi)似上海金山。一是外圍庫存去化壓力和房?jì)r(jià)下跌壓力大的區域;二是與區域人才引進(jìn)相結合;三是仍然有所保留，比如對社保年限的要求。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

　　具體到北京深圳的調整方向，中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，限購區域方面，北京、深圳核心區保持限購仍有必要，但郊區庫存壓力突出，郊區限購政策有望得到優(yōu)化;購房門(mén)檻方面，北京、深圳非本地戶(hù)籍人口購房仍需五年(或連續60個(gè)月)社保/個(gè)稅，近期廣州降低購房社保/個(gè)稅年限為其他城市提供了參考。

　　陳文靜還提到，成都限購區內對于144平方米以上住房不再審核購房資格，廈門(mén)限購區內180平方米以上住房不限購，也為一線(xiàn)城市放松限購政策提供了參考。此外，法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策亦有望逐步放松，精準釋放購房需求。

　　“短期來(lái)看，當前優(yōu)化限購政策落地對一線(xiàn)城市市場(chǎng)產(chǎn)生一定帶動(dòng)效果，但政策效果持續性尚不穩定。若限購政策進(jìn)一步跟進(jìn)調整，一線(xiàn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩恢復。”陳文靜認為，核心二線(xiàn)城市近期也以?xún)?yōu)化非核心區限購為主，未來(lái)政策優(yōu)化有望逐漸向核心區過(guò)渡，其余城市限購政策或將全面取消。