據新華社報道，今年9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話(huà)會(huì )議在京召開(kāi)，會(huì )議明確了我國規劃建設保障性住房所面臨的問(wèn)題和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要實(shí)施嚴格封閉管理，不得上市交易。

　　據悉，會(huì )議相關(guān)的《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》)已經(jīng)下發(fā)。

　　保障性住房不得上市交易

　　據新華社報道，在規劃建設保障性住房工作部署電視電話(huà)會(huì )議上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰強調，保障性住房建設是艱巨復雜的系統性工程，要堅持規劃先行、謀定后動(dòng)，扎實(shí)做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制，綜合考慮市場(chǎng)形勢，合理把握建設節奏。要建立公平公正的配售機制，加強監督審計，重點(diǎn)針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實(shí)施嚴格封閉管理，不得上市交易。

　　此次下發(fā)的《指導意見(jiàn)》對此進(jìn)行了明確的規定，包括對保障性住房實(shí)施嚴格的封閉管理，禁止違規將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)，工薪收入群體購買(mǎi)的保障性住房不得長(cháng)期閑置等。

　　廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，從國家層面住房保障體系而言，按照國務(wù)院辦公廳于2021年6月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，我國住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體。其中，保障性租賃住房和公租房作為配租型的保障住房，共有產(chǎn)權住房作為配售型的保障住房，各地也主要以這三類(lèi)保障房形式發(fā)展。

　　李宇嘉認為，此次下發(fā)的《指導意見(jiàn)》主要為配售型的保障房，并重點(diǎn)針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。后續，各地已推進(jìn)的共有產(chǎn)權住房等用于銷(xiāo)售的政策性住房將繼續存在，新建項目則將調整為《指導意見(jiàn)》中提及的用于配售的保障性住房，同時(shí)實(shí)施嚴格封閉管理，不得上市交易。

　　專(zhuān)家：封閉管理“最大限度地保障基本住房民生問(wèn)題的解決”

　　對于保障性住房封閉運行，多名業(yè)內專(zhuān)家都持肯定觀(guān)點(diǎn)。

　　中國社會(huì )科學(xué)院財政稅收研究中心主任、研究員楊志勇此前發(fā)布的《保障性住房封閉管理，才能真正兼顧公平與效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問(wèn)題的解決。

　　城市測量師行總監邵明浩也表示，保障性住房實(shí)施嚴格的封閉管理將是區分保障性住房和市場(chǎng)化住房一個(gè)重要的舉措。

　　上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰認為，從中央頂層設計的角度，還是強調住房供給體系雙軌制，此次提及保障性住房實(shí)施封閉管理，后續還未入市的共有產(chǎn)權住房的政策口徑應該會(huì )越來(lái)越嚴。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)下，過(guò)多的保障性住房還是會(huì )對商品房形成沖擊，因此各自的功能定位需更加明確，各司其職，同時(shí)也為雙軌制住房體系的構建打下基礎。

　　“也就是說(shuō)，保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性;商品房歸商品房，商品房回歸市場(chǎng)化、商品化屬性，這是后續政策推行的主要方向。”鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉說(shuō)。

　　邵明浩認為，保障性住房對于購房者來(lái)說(shuō)應該有退出機制，這種退出是物理上的退出，即購房居住、賣(mài)房離開(kāi)，而不應該是在財富上有所獲益，不應該通過(guò)享受保障性住房獲得財富上的收益，這就是保障性與商品性一個(gè)重要的區別。

　　首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池認為，保障性住房實(shí)行封閉管理非常有必要，保障房不同于商品房，買(mǎi)房時(shí)是有準入條件的，是保障中低收入或者特定條件的職工，不符合條件應動(dòng)態(tài)退出，否則，直接會(huì )導致國有資產(chǎn)流失，也導致保障房供不應求。保障房與商品房各行其道，這也是房改以來(lái)一直貫徹的原則。

　　多地已率先出臺封閉管理規定： “老房老辦法、新房新辦法”

　　從目前的政策來(lái)看，對于配租型保障房(包括公租房、保障性租賃住房)而言，政策一直強調“不能上市交易”。而對于配售型保障房而言，目前各地對上市交易管理規定不一。

　　共有產(chǎn)權房是配售型住房保障供應的主要方式，最早可追溯至2007年。彼時(shí)，淮安在全國率先探索共有產(chǎn)權房保障模式，并被國務(wù)院發(fā)展研究中心稱(chēng)為“淮安模式”。

　　2014年4月，住建部發(fā)布《住房城鄉建設部關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中提到，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)城市，其他省、自治區、直轄市也可以根據實(shí)際開(kāi)展試點(diǎn)。

　　目前，一線(xiàn)城市中，上海共有產(chǎn)權住房尚未封閉管理。公開(kāi)信息顯示，上海自2010年起開(kāi)始供應共有產(chǎn)權保障住房，為保證共有產(chǎn)權保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序開(kāi)展，2016年9月，作為《上海市共有產(chǎn)權保障住房管理辦法》(市政府令第39號)實(shí)施文件的《上海市共有產(chǎn)權保障住房供后管理實(shí)施細則》開(kāi)始實(shí)施。按照規定，“取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年后，共有產(chǎn)權保障住房可以上市轉讓或者由購房人、同住人購買(mǎi)政府產(chǎn)權份額……上市轉讓或者購買(mǎi)政府產(chǎn)權份額后，住房性質(zhì)轉變?yōu)樯唐纷》俊?rdquo;

　　北京的共有產(chǎn)權住房則實(shí)施封閉管理。2017年9月，北京住建委等聯(lián)合印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，“共有產(chǎn)權住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉讓所購房屋產(chǎn)權份額……轉讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權住房購買(mǎi)條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權性質(zhì)仍為‘共有產(chǎn)權住房’”。

　　2020年1月，廣州市住建局印發(fā)《廣州市共有產(chǎn)權住房管理辦法的通知》，其中明確“共有產(chǎn)權住房產(chǎn)權流轉實(shí)行封閉運行。”廣州市住建局在解讀文件中指出，封閉式運行是指暫不允許承購人購買(mǎi)政府產(chǎn)權份額取得完全產(chǎn)權，承購人只能通過(guò)轉讓自持產(chǎn)權份額退出共有產(chǎn)權住房。

　　2023年7月，深圳住建局發(fā)布《深圳市共有產(chǎn)權住房管理辦法》亦明確，共有產(chǎn)權住房實(shí)行封閉流轉制度。購房人自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起未滿(mǎn)五年的，不得轉讓所購共有產(chǎn)權住房;自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿(mǎn)五年的，可以將所購共有產(chǎn)權住房轉讓給符合條件的對象。

　　熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，杭州、南京等城市的共有產(chǎn)權住房可上市交易。

　　杭州市人民政府辦公廳印發(fā)的《杭州市共有產(chǎn)權保障住房管理辦法的通知》顯示，共有產(chǎn)權保障住房購房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年的，可向代持機構提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質(zhì)轉為商品住房, 仍視作享受過(guò)共有產(chǎn)權保障住房保障。共有產(chǎn)權保障住房購房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)10年的，可將其共有產(chǎn)權保障住房份額上市交易。

　　據揚子晚報，以今年南京首個(gè)共有產(chǎn)權房項目頤和芳庭為例，首批入市的508套房源銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米18000元，略低于周邊樓盤(pán)售價(jià)，符合條件的買(mǎi)家首次購買(mǎi)產(chǎn)權的比例為80%，相當于又打了8折，購買(mǎi)滿(mǎn)5年后，產(chǎn)權人可申請上市交易，外地戶(hù)籍的需要滿(mǎn)8年即可將房源上市。

　　那么，封閉管理以后，原來(lái)的這部分保障性住房是否還能上市交易?

　　揚子晚報引用南京市房管部門(mén)主管住房保障相關(guān)負責人的話(huà)稱(chēng)，按照“老項目老辦法、新項目新辦法”的原則，現有的保障房上市是不受影響的，未來(lái)新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來(lái)執行。

　　在保障性住房發(fā)展過(guò)程中，各地也探索過(guò)多種類(lèi)型的住房。以北京為例，北京的經(jīng)適房(不包括按經(jīng)適房管理的安置房)、限價(jià)房已多年沒(méi)有建設。按照2017年印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，本辦法施行后，未銷(xiāo)售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟適用住房，以及政府收購的各類(lèi)政策性住房再次銷(xiāo)售的，均按本辦法執行。

　　9月20日，北京日報報道顯示，隨著(zhù)“規劃建設保障性住房會(huì )議”召開(kāi)，“現有經(jīng)適房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權房等保障性住房不能上市交易”的消息近日被一些房產(chǎn)自媒體傳播。該表述系誤讀，北京保障性住房管理一直采用“老房老辦法、新房新辦法”原則，現有保障性住房上市仍按照原政策執行。

　　保障性住房政策框架更加清晰

　　華泰證券研報提到，在地產(chǎn)新格局中，保障性住房建設進(jìn)入加速階段，政策框架更加清晰完備。

　　今年以來(lái)，4月28日，中央政治局會(huì )議指出，規劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。8月25日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議通過(guò)《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》;9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話(huà)會(huì )議，何立峰再作發(fā)言，一方面強調保障性住房建設是艱巨復雜的系統性工程;另一方面指出，保障性住房要實(shí)施嚴格封閉管理不得上市交易。

　　隨著(zhù)中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進(jìn)。9月4日后，廣州、無(wú)錫、合肥、無(wú)錫等城市的地產(chǎn)新政中，均提到要強化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設的基礎上，均加上了“規劃建設保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。

　　以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設和供給。大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶(hù)籍家庭公共租賃住房保障方式;支持各類(lèi)市場(chǎng)主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房;建立健全配售的保障性住房體系，穩慎有序開(kāi)展規劃建設。

　　華泰證券研報指出，從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來(lái)大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同發(fā)揮兜底保障作用的基礎之上，建設配售的保障性住房體系或將成為接下來(lái)新的發(fā)力方向。

　　中國社會(huì )科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )常務(wù)理事、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任王業(yè)強指出，當前提出加大保障性住房建設和供給也是應對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新思路。一方面為落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位提供住房支撐，保障性住房進(jìn)一步擴容，同時(shí)也將拉動(dòng)住房投資開(kāi)發(fā)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定起到推動(dòng)作用。