以?xún)r(jià)格為門(mén)檻、搖號為手段的北京土拍市場(chǎng)，讓越來(lái)越多的“外行者”躍躍欲試。截至7月26日，北京7月土拍落下帷幕，北京商報記者統計發(fā)現，除一眾老熟人外，還出現了廣安置業(yè)、山西保景匯、揚州華鵬、太原萃豐以及東方雨虹等一批新面孔。其中，“防水一哥”東方雨虹在短短兩個(gè)月的時(shí)間里連續報名6宗地塊競拍，起拍價(jià)合計212.05億元，僅保證金一項，便合計高達42.6億元。雖然一再強調“沒(méi)有參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的想法”，但對于一個(gè)年經(jīng)營(yíng)性現金流僅為6.54億元的防水企業(yè)來(lái)說(shuō)，如此執迷尚不多見(jiàn)。
熱衷“搖號”地塊
北京商報記者統計發(fā)現，截至目前，2023年北京已成功出讓29宗宅地，成交金額約830個(gè)小目標。不同于其他城市的“資質(zhì)門(mén)檻”，北京年內的土拍更多的以?xún)r(jià)格+搖號作為出讓方式，這也引發(fā)了新的拿地趨勢，“外行者”入局便是其中之一。
以“防水一哥”東方雨虹為例，從順義新城2宗地塊，到海淀雙新2宗地塊，再到經(jīng)開(kāi)區X47R1地塊、昌平沙河高教園0002地塊，東方雨虹所參與的都是近期熱門(mén)地塊的競拍，多少要拼點(diǎn)“手氣”。
作為建筑防水龍頭，東方雨虹的“跨界”行為也引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。參與北京順義2宗地塊的競拍后，曾有投資者在深交所互動(dòng)易上問(wèn)詢(xún)“公司是否對涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有興趣”，得到的回復是“公司不涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，公司致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域，持續打造成為卓越的建筑建材系統服務(wù)商”。
但此后不久，東方雨虹攜手海門(mén)海泰再戰北京土拍，報名參與海淀雙新村2宗地塊的競拍。
北京商報記者梳理發(fā)現，截至目前，東方雨虹于年內共參與到6宗北京宅地的競拍，其中3宗是與海門(mén)海泰聯(lián)合報名，起拍價(jià)合計212.05億元，保證金合計42.6億元。
對于多次參與北京土拍，北京商報記者也與東方雨虹方面取得聯(lián)系，東方雨虹證券部工作人員回應稱(chēng)“沒(méi)有參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的想法”，但并沒(méi)給出為什么會(huì )在短短2個(gè)月里扎堆舉牌熱門(mén)地塊。
北京土拍市場(chǎng)的新面孔，也似乎帶著(zhù)一些運氣加持，如福建雄旺、石家莊創(chuàng )世紀、中皋置業(yè)等，東方雨虹雖然目前還未能有所斬獲，但2個(gè)月時(shí)間內6次參與北京熱門(mén)地塊競拍，卻不像其聲稱(chēng)的“沒(méi)有參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的想法”。
馬甲or親自下場(chǎng)
東方雨虹是中國防水行業(yè)龍頭企業(yè)，其定位為“優(yōu)質(zhì)建筑建材系統服務(wù)商”，并因參與“水立方”、“鳥(niǎo)巢”、奧運村等眾多國家重點(diǎn)工程而一度聲名鵲起。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，東方雨虹尚屬新人。
查閱過(guò)往，東方雨虹在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面的布局并不多。公開(kāi)資料顯示，在2020年8月，東方雨虹聯(lián)手中國奧園在廣州市增城區中新鎮拿下一宗宅地，總代價(jià)約8億元。后該地塊項目為奧園中新城市天地，意欲打造20萬(wàn)平方米的城市商業(yè)綜合體暨總部經(jīng)濟基地和高檔住宅。
隨著(zhù)奧園債務(wù)危機的爆發(fā)，雙方項目合作成立的廣州奧虹置業(yè)有限公司也被多次列為“被執行人”。據媒體此前報道，“奧園中新城市天地的商業(yè)部分已經(jīng)暫停開(kāi)發(fā)建設，如今重點(diǎn)在住宅部分的保交樓，因開(kāi)發(fā)貸原因抵押銀行而暫無(wú)法網(wǎng)簽的部分底商已經(jīng)開(kāi)啟商鋪置換流程”。
據悉，2021年7月開(kāi)盤(pán)的奧園中新城市天地，目前還在售賣(mài)中，樓盤(pán)均價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米。
2021年4月，東方雨虹通過(guò)旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價(jià)格拿下廣州花都區的一宗商住地塊。今年6月7日，該地塊項目東方雨虹國際綠色建筑建材中心舉行開(kāi)工奠基儀式，計劃建設成集甲級寫(xiě)字樓、高端居住、金融服務(wù)、科研、休閑和餐飲等多功能生態(tài)于一體的城市綜合體，總投資3億元。
8億元、1.12億元……從過(guò)往拿地“經(jīng)驗”來(lái)看，東方雨虹拿地特點(diǎn)為總價(jià)低、規模小，但參與到北京的6次熱門(mén)地塊競拍卻一改之前風(fēng)格。
對于東方雨虹的積極參與拿地卻又一再強調“沒(méi)有參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的想法”，有業(yè)內分析師提出一個(gè)猜測：“東方雨虹的業(yè)務(wù)線(xiàn)涉房很深，與多家大型房企有合作，是否在為房企做支撐，增加搖號概率?”
而在地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)看來(lái)，房企馬甲之外，東方雨虹積極參與北京土拍或是“另有圖謀”。從地塊質(zhì)地來(lái)看，東方雨虹參與的都是北京的熱門(mén)地塊，未來(lái)即便自己不進(jìn)行主力開(kāi)發(fā)，也具備了與房企談判的資格，能更好爭取項目防水等業(yè)務(wù)的承接。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，北京等一線(xiàn)城市的價(jià)值感凸顯，熱門(mén)地塊更具備確定性，因此也不排除東方雨虹趁機擴展業(yè)務(wù)版圖“親自下場(chǎng)”的想法。
“兜里”的錢(qián)越來(lái)越少
從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，東方雨虹正在面臨主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)壓力。
北京商報記者了解到，東方雨虹的收入主要來(lái)自防水材料銷(xiāo)售、防水工程施工、其他收入及材料銷(xiāo)售四個(gè)業(yè)務(wù)條線(xiàn)，其中營(yíng)收貢獻最高的是防水材料銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，占比超七成。2022年，東方雨虹實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約312.14億元，同比下降2.26%，其中76.83%來(lái)自防水材料銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，14.11%來(lái)自防水工程施工業(yè)務(wù)。
2022年，東方雨虹實(shí)現歸母凈利潤約21.2億元，同比下降49.57%，創(chuàng )下三年來(lái)最低水平。此外，2022年?yáng)|方雨虹整體毛利率下降4.76個(gè)百分點(diǎn)至25.77%，其中營(yíng)收貢獻最高的防水材料銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率下降了4.68個(gè)百分點(diǎn)至27.56%，防水工程施工業(yè)務(wù)下降了4.85個(gè)百分點(diǎn)至23.52%。
值得一提的是，2022年?yáng)|方雨虹經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~約為6.54億元，同比降幅高達84.11%;籌資活動(dòng)產(chǎn)生現金流量?jì)纛~-10.29億元，同比減少109.53%。
對于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~大幅下降的原因，東方雨虹直言“是銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現金減少所致”。
營(yíng)收利潤雙降，2022年?yáng)|方雨虹現金及現金等價(jià)物凈增加額約為-51.18億元，同比下降155.11%。截至2022年末，東方雨虹現金及現金等價(jià)物余額約為97.41億元，較上年同期148.58億元，減少34.44%。
據最新披露，2023年一季度，東方雨虹的現金及現金等價(jià)物余額繼續壓減，已經(jīng)由97.41億元壓減至41.88億元。如此狀況下，東方雨虹高調進(jìn)京“搶地”，也著(zhù)實(shí)令市場(chǎng)費解，以最近剛剛出讓的昌平沙河高教園0002地塊為例，該地塊成交價(jià)高達31.97億元，如果真心開(kāi)發(fā)，自有資金將覆蓋。
