前有A股房企招商蛇口定增募資破局，后有內房股(在港上市內地房企)越秀地產(chǎn)配股融資破82億港元。6月份，多家房企融資取得重大進(jìn)展，但從上半年整體表現來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)融資規模仍在縮水。

　　據中指研究院統計數據顯示，今年1月份至6月份，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現非銀類(lèi)融資4041.7億元，同比下降16.2%。從2021年下半年行業(yè)進(jìn)入下行周期至今，融資規模整體呈回落態(tài)勢，今年上半年延續了下降走勢，但降幅大幅收窄。

　　“從上半年的融資政策看，融資類(lèi)型、融資對象等方面呈現分類(lèi)管理、邊際放松傾向。”中指研究院企業(yè)研究總監劉水向《證券日報》記者表示，但融資總規模仍處在下降通道，這主要受市場(chǎng)復蘇勢頭持續轉弱等因素影響，投資人對房地產(chǎn)行業(yè)存在較多顧慮和考量。

　　多重因素導致融資縮水

　　今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資規?？s水的態(tài)勢尚未得到全面扭轉，背后有著(zhù)多重原因。

　　“一季度房企銷(xiāo)售出現脈沖式恢復，但上半年整體上銷(xiāo)售沒(méi)有出現明顯回暖，行業(yè)預期沒(méi)有發(fā)生明顯改善。”劉水表示，同時(shí)，房企持續發(fā)生債務(wù)違約事件，不利于行業(yè)企穩回升，也導致金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心不足。

　　對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，主要有三方面原因，一是二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，市場(chǎng)未能延續回暖態(tài)勢，市場(chǎng)復蘇的不確定性增加了投資人對房地產(chǎn)行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對新增融資采取謹慎態(tài)度;二是房?jì)r(jià)下行，資產(chǎn)價(jià)格下降，抵押價(jià)值風(fēng)險難以評估;三是出險房企仍在增加，金融機構或投資人“不敢貸不愿進(jìn)”的情緒蔓延。

　　融資結構發(fā)生變化

　　上半年融資規模雖然整體縮水，但融資結構和發(fā)行主體均出現新變化。

　　據中指研究院統計數據顯示，今年1月份至6月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規模為2340.5億元，同比下降7.0%，占總融資規模的57.9%，較上年同期上升5.7個(gè)百分點(diǎn);資產(chǎn)支持證券化融資(ABS融資)規模為1379.1億元，同比下降4.5%，占總融資規模34.1%，較上年同期上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　不難看出，信用債以及ABS融資仍舊占據房企融資大頭。但與過(guò)往房企在資本市場(chǎng)的融資渠道不同的是，ABS融資規模占比較上年同期上升，其發(fā)行結構和發(fā)行主體均出現新變化，折射出企業(yè)在資本市場(chǎng)開(kāi)拓了新融資模式。

　　從發(fā)行結構來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)抵押證券比例快速提升，發(fā)行占比提升5.8個(gè)百分點(diǎn)至44.3%。持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤(pán)活資產(chǎn)、補充資金的重要手段，房企同時(shí)也能從多元化經(jīng)營(yíng)中收益。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(類(lèi)REITs)發(fā)行占比迅速提升，占比達17.5%。

　　從發(fā)行主體來(lái)看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，但民企發(fā)行占比相比去年同期提升0.6個(gè)百分點(diǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)民企獲得相應發(fā)行機會(huì )。在A(yíng)BS融資方面，有底層資產(chǎn)支持的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)/商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(CMBN)、類(lèi)REITs仍將保持較高發(fā)行占比，有相應這類(lèi)資產(chǎn)企業(yè)會(huì )獲得更多融資現金流入。此外，從股權融資方面看，多家A股房企定增案已經(jīng)獲批，涉及規模達數百億元，港股房企在配股融資方面也取得重大進(jìn)展。

　　究其產(chǎn)生這些新變化的原因，在劉水看來(lái)，是政策的支持。比如在A(yíng)BS融資方面，國家發(fā)改委等多部門(mén)出臺相關(guān)政策，支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng )新消費場(chǎng)景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

　　三季度再迎償債高峰

　　今年上半年，TOP200房企中新增6家企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約，比如大唐地產(chǎn)和領(lǐng)地控股在6月份首次宣布違約。

　　房企是否在三季度能頂得住償債壓力備受關(guān)注。據CRIC監測，80家典型房企三季度預計有1830億元債券到期，較二季度增加約7%，其中7月份有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元，環(huán)比增加83%。

　　另?yè)兄秆芯吭航y計數據顯示，截至2023年6月末，2023年下半年房地產(chǎn)企業(yè)尚在存續期的債券余額為4361.6億元，一年內到期余額為9277.6億元，其中三季度為仍為償債高峰，單月到期余額均接近900億元。

　　“壓力很大，我們當然想融資，但無(wú)論是提供抵押資產(chǎn)還是其他相應條件，目前還難以達到相應門(mén)檻。”某房企融資條線(xiàn)人士向《證券日報》記者表示，金融機構在提供融資之前，會(huì )考慮項目因債務(wù)、交付以及是否涉及訴訟等多重因素，若無(wú)法保證資金安全退出，金融機構會(huì )繼續觀(guān)望銷(xiāo)售市場(chǎng)是否回暖，推進(jìn)力度就不會(huì )太強。

　　第三方機構克而瑞地產(chǎn)研究表示，未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍未全面復蘇，流動(dòng)性問(wèn)題仍需要行業(yè)注意。

　　下半年融資環(huán)境會(huì )改善嗎?

　　償債壓力增加的局面下，下半年融資環(huán)境是否能有所改善?

　　“這取決于兩方面，一是資產(chǎn)價(jià)格是否能夠穩定，如果繼續下跌，融資環(huán)境不排除進(jìn)一步惡化;二是保交樓的進(jìn)度，如果保交樓工作做得好，資產(chǎn)盤(pán)活有力，居民購房信心增加，市場(chǎng)預期轉好，融資環(huán)境會(huì )得到改善。”李宇嘉表示，總體而言，房企融資情況預計會(huì )呈現分化局勢，部分優(yōu)質(zhì)房企和熱銷(xiāo)樓盤(pán)相對更容易獲得融資，但整體環(huán)境較弱可能會(huì )持續一段時(shí)間。

　　劉水補充道，整體而言，下半年融資環(huán)境大概率將延續當前形勢，總體上很難發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改善，但房企增信發(fā)債、股權融資會(huì )繼續有積極進(jìn)展。

　　“由于證監會(huì )在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規則，放寬了境外募資等限制，未來(lái)房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì )受到一定的鼓勵。”克而瑞地產(chǎn)研究表示，6月份港股方面已有越秀地產(chǎn)完成了配股融資，籌資凈額82.99億港元，A股方面則有多家房企的定增計劃有了突破性的進(jìn)展，未來(lái)可能會(huì )形成又一波配股潮，有利于提振市場(chǎng)信心。

　　諸葛數據研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示，預計下半年融資環(huán)境仍然會(huì )延續相對寬松基調，但國企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民企會(huì )受益更多，其他多數民營(yíng)房企仍獲益較少。