今對于廣州這座超大城市而言，以“繡花”功夫推進(jìn)老舊小區改造，是老城市煥發(fā)新活力的重要途徑之一。

　　5月17日，《廣州市引入社會(huì )資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》(下稱(chēng)《辦法》)審議通過(guò)?！掇k法》創(chuàng )新了老舊小區的改造模式，推動(dòng)社會(huì )力量參與，是廣州在全國優(yōu)先出臺引入社會(huì )資本參與城鎮老舊小區改造全流程辦法，對引入、監管、退出等全流程作出指導，讓老舊小區改造市場(chǎng)化有章可循，助力實(shí)現老舊小區改造全生命周期建管一體化，提升老舊小區改造、運營(yíng)和服務(wù)水平。

　　引入社會(huì )資本參與

　　增強老舊小區改造“造血”能力

　　《辦法》鼓勵和引導社會(huì )資本參與城鎮老舊小區改造和運營(yíng)，從政府主導轉向政企合作，改變財政資金“輸血式”改造，通過(guò)引入社會(huì )資本成片建、改、管，增強小區自身“造血”能力，多元拓寬資金來(lái)源渠道，運用市場(chǎng)力量提升社區服務(wù)水平和治理能力。

　　根據《辦法》，引入社會(huì )資本參與城鎮老舊小區改造工作應當遵循政府引導、市場(chǎng)運作、依法依規、公開(kāi)擇優(yōu)、長(cháng)效治理、探索創(chuàng )新的基本原則。根據分工，市住房城鄉建設局指導，區老舊小區改造主管部門(mén)具體負責，街道(鎮)負責協(xié)助有關(guān)單位做好前期調查等工作。

　　《辦法》明確，由各城鎮老舊小區改造項目實(shí)施單位作為項目社會(huì )資本的引入主體，負責社會(huì )資本引入及其監督管理工作，具體包括前期摸查、實(shí)施方案編制及報批、社會(huì )資本引入及合同(協(xié)議)簽訂、工程組織實(shí)施、監督指導、合作期滿(mǎn)移交、協(xié)助統籌整合各類(lèi)資源。

　　社會(huì )資本可全鏈條

　　或分階段參與老舊小區改造

　　社會(huì )資本具體要如何參與廣州老舊小區改造?《辦法》對參與內容、參與方式等都給出了明確的指引，從工程建設、存量資源運營(yíng)、提供便民專(zhuān)業(yè)服務(wù)、長(cháng)效治理、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理五方面明確了社會(huì )資本可參與廣州老舊小區改造的內容。如存量資源運營(yíng)方面，《辦法》提出在符合有關(guān)安全管理要求情況下，社會(huì )資本可對公有房屋、公共低效閑置用地、機動(dòng)車(chē)泊位、公共廣告位等存量資源開(kāi)展活化利用，并鼓勵整合相關(guān)國有企業(yè)物業(yè)、私有物業(yè)，成套成片共同改造提升和經(jīng)營(yíng)管理，《辦法》鼓勵社會(huì )資本提供養老、托幼、教育、醫療衛生、文化體育等公共服務(wù)和超市、菜市場(chǎng)、家政等便民商業(yè)服務(wù)，以及鼓勵根據業(yè)主需求提供家電維修、社區團購等特色服務(wù)。

　　參與方式方面，《辦法》明確社會(huì )資本可以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區改造項目投資、設計、建設、運營(yíng)和管養等實(shí)施工作。

　　值得一提的是，全鏈條參與方式創(chuàng )新了老舊小區的改造模式，推動(dòng)老舊小區改造從“物質(zhì)空間提升”轉變?yōu)?ldquo;社區綜合治理”，充分挖掘整合老舊小區低效閑置資源，引入社會(huì )資本發(fā)揮其資產(chǎn)管理優(yōu)勢，參與改造項目的設計、建設、運營(yíng)、管養等工作，成套成片改造提升和經(jīng)營(yíng)管理。如此一來(lái)，社會(huì )資本可通過(guò)提供公共服務(wù)和增值服務(wù)，以產(chǎn)生的收益平衡前期投入，實(shí)現老舊小區改造的可持續發(fā)展。

　　社會(huì )資本參與改造服務(wù)期限

　　最長(cháng)不超過(guò)20年

　　《辦法》還明確了社會(huì )資本的引入程序，主要包括項目摸查、策劃方案編制和審定、編制實(shí)施方案、意見(jiàn)征求、實(shí)施方案報批、資源整合、引入社會(huì )資本(簽訂合同)、項目實(shí)施、監督檢查。

　　在一系列程序中，項目摸查要摸清老舊小區基本情況，梳理城鎮老舊小區及周邊資源情況以及征集居民改造意愿及需求。

　　《辦法》明確，社會(huì )資本參與改造，服務(wù)期限最長(cháng)不超過(guò)20年，國家、省、市對服務(wù)期限有規定的，從其規定。社會(huì )資本可享受相關(guān)優(yōu)惠支持政策，包括金融支持、稅收優(yōu)惠等。項目涉及業(yè)主共同決定事項的，應按《民法典》有關(guān)規定執行，并明確引入社會(huì )資本授權經(jīng)營(yíng)的范圍、內容、提供服務(wù)、收益分配等，形成業(yè)主共有收益項目運營(yíng)方案。

　　根據《辦法》，項目實(shí)施單位按照經(jīng)批復的實(shí)施方案依法合規按程序引入社會(huì )資本參與老舊小區改造。在同等條件下，擇優(yōu)選擇信用良好、老舊小區改造經(jīng)驗豐富、為改造項目提供更多資金和服務(wù)、項目運營(yíng)資源承包總費用報價(jià)更高的社會(huì )資本作為項目合作方。

　　此外，《辦法》還強調，由市或區老舊小區改造職能部門(mén)牽頭，會(huì )同相關(guān)部門(mén)開(kāi)展策劃工作。存量公有房屋、公共低效閑置用地等資源用于老舊小區改造的，經(jīng)審定的策劃方案依法適用于相關(guān)手續的辦理。由實(shí)施單位組織編制城鎮老舊小區改造實(shí)施方案，并在方案中設置社會(huì )資本引入專(zhuān)章，經(jīng)批復的實(shí)施方案，依法適用后續項目引入社會(huì )資本、辦理既有建筑活化利用及相關(guān)資源授權運營(yíng)管理手續辦理。(申卉 賈政)