近一周，北京、上海房地產(chǎn)新政的落地工作正在有序開(kāi)展。12月15日，北京地區多家商業(yè)銀行宣布，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率執行最新政策下限，非城六區首套、二套房利率最低可降至4.2%、4.75%，城六區首套、二套房利率最低可降至4.3%、4.8%。

　　北京、上海宣布調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。以北京為例，僅從住房信貸政策的角度看，新政不再區分普通住宅、非普通住宅，首套房首付比例統一降至30%;二套房則按城六區、非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。此前，首套房普通住宅、非普通住宅首付比例分別為35%、40%，二套房普通住宅、非普通住宅首付比例分別為60%、80%。與此同時(shí)，自12月15日起，北京新發(fā)放的城六區首套、二套房利率政策下限分別降至4.3%、4.8%，非城六區首套、二套房利率政策下限分別降至4.2%、4.75%。調整前，北京首套、二套房利率政策下限分別為4.75%、5.25%。

　　在眾多市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)中，最引人注意也最亟待厘清的疑問(wèn)是，政策調整是否會(huì )推動(dòng)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲。正確看待這一問(wèn)題，要理解住房信貸政策的差別化特征，要看懂住房信貸政策因城施策、精準執行的客觀(guān)事實(shí)。

　　從地方層面看，北京調整后的住房信貸政策仍強調差別化、精準化特征，并非“一刀切”。首先，此次調整主要聚焦首套房，相比之下，二套房的首付比例、貸款利率仍有較高門(mén)檻。其次，雖然首套房利率政策下限降至4.2%，但仍高于全國政策下限，“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。況且，并非所有人都能拿到最低貸款價(jià)格，各銀行在實(shí)施過(guò)程中，會(huì )結合購房者的個(gè)人資質(zhì)、風(fēng)險狀況等因素，科學(xué)合理確定具體的利率水平。再次，房貸利率仍采取“新人新辦法、老人老辦法”，最新的房貸利率政策下限只適用于自12月15日起發(fā)放的貸款，這符合政策“管熱也管冷”、不同時(shí)期具體問(wèn)題具體分析、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的初衷。

　　從全國層面看，住房信貸政策仍堅持“因城施策”原則，且精準性日益增強。以房貸利率為例，其調整優(yōu)化的邏輯是，全國給出一個(gè)利率政策下限，在此基礎上，各地根據自身房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，決定是否加點(diǎn)以及加多少。2022年12月，“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制”建立，政策的雙向性、動(dòng)態(tài)性、穩定性進(jìn)一步增強。若某城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格連續3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，那么該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率下限。但是，如果該城市的房?jì)r(jià)出現了趨勢性上漲苗頭，它將及時(shí)退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房利率下限。

　　最后要說(shuō)的是，“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。接下來(lái)，要圍繞穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，進(jìn)一步增強住房信貸政策的精準性，科學(xué)研判、適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策、精準實(shí)施好差別化住房信貸政策，更好地支持剛性和改善性住房需求。