“推窗見(jiàn)海，閉戶(hù)聽(tīng)潮。”這樣的海邊愜意生活，是大城市的人們在繁忙生活之余所夢(mèng)想的，因此，在深圳有這樣一個(gè)現象：周五下班之后，前往東部的公路上排起車(chē)隊長(cháng)龍，盡管如此，人們依舊期待在海邊度過(guò)一個(gè)輕松的周末。
　　因為海濱資源有限，外溢的需求讓惠州東部的海濱小城——惠東縣也繁榮起來(lái)?；輺|縣距離深圳市羅湖區僅一個(gè)半小時(shí)的車(chē)程，海岸線(xiàn)上分布著(zhù)巽寮灣、雙月灣、十里銀灘、亞婆角等多個(gè)著(zhù)名海濱風(fēng)景區，官方數據顯示，在今年的中秋國慶假期，惠東縣濱海片區接待了67萬(wàn)名游客，節日期間，因海濱區域游客較多，惠東縣旅游局還曾勸導游客錯峰出行，前往惠東的其他景點(diǎn)。
　　豐富的海濱資源也吸引了不少開(kāi)發(fā)商的到來(lái)，碧桂園、金融街、合正、富力、萬(wàn)科、星河等房企開(kāi)發(fā)的大型綜合旅游項目在海岸線(xiàn)上依次排開(kāi)?；輺|縣的海景房可謂紅極一時(shí)，2011年碧桂園十里銀灘首次開(kāi)盤(pán)當天就賣(mài)了4000套，不少人不惜花費百萬(wàn)元購置海景房，以期在炎炎夏日帶上一家人去度假，亦或是在將來(lái)用于養老，再不濟也能租出去。
　　不過(guò)，“理想很豐滿(mǎn)，現實(shí)很骨感。”身在城市的人們工作繁忙，一年能去住幾次?另外，海邊的潮濕真的適合養老嗎?房子一個(gè)月租金真的能達到那么高嗎?購房者買(mǎi)房時(shí)或許沒(méi)有考慮那么多，只有等到賣(mài)房時(shí)才感覺(jué)到心酸。
　　如今，在惠東海邊，不到15萬(wàn)元就可以購買(mǎi)一套住宅，二手房“打折賣(mài)”已經(jīng)是普遍現象，而真正想要賣(mài)出去，五折似乎已經(jīng)是標配。除了把價(jià)格降到位，賣(mài)房還要花點(diǎn)心思，有房產(chǎn)中介為了幫業(yè)主賣(mài)房，直接在陽(yáng)臺上拉起紅色的橫幅，明確表示“業(yè)主急賣(mài)”。
　　購買(mǎi)海景房的人們
　　惠州海景資源較豐富，大亞灣黃金海岸有著(zhù)“東方夏威夷”的稱(chēng)號，巽寮灣則被稱(chēng)為“中國馬爾代夫”，再加上距離深圳較近，相比深圳的高房?jì)r(jià)，單價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右的海景房自然有市場(chǎng)。
　　“為什么來(lái)惠州?因為深圳房?jì)r(jià)太貴了啊，那時(shí)候深圳的房子一個(gè)平方(米)也要三、四萬(wàn)(元)了，惠州海景房只要一萬(wàn)左右。”王芳是惠東海邊的一名房產(chǎn)中介，2015年底，因為買(mǎi)不起深圳的住宅，她來(lái)到惠州，以9000/平方米的價(jià)格買(mǎi)下了一套海景房，如今，王芳一家已經(jīng)在惠州海邊生活了8年，車(chē)牌依舊還是深圳的。
　　像王芳這樣長(cháng)期在惠州海邊生活的人并不多，她表示，不少人是買(mǎi)來(lái)度假，或者給老人養老的，購房人群中深圳人較多。
　　從現在的購房群體來(lái)看，香港人也是惠州海景房的主要客源。今年通關(guān)之后，交通也更加便捷，開(kāi)發(fā)商特意增加了樓巴專(zhuān)線(xiàn)，香港人從福田口岸、羅湖口岸、蓮塘口岸過(guò)關(guān)之后，就可以乘坐樓巴，沿著(zhù)海岸線(xiàn)，一個(gè)半小時(shí)就能直達惠州東部的海景房。
　　“坐巴士過(guò)來(lái)的大部分都是香港人，深圳業(yè)主幾乎都是開(kāi)車(chē)來(lái)的。”一名房產(chǎn)銷(xiāo)售對第一財經(jīng)表示，疫情期間減少了班次，今年通關(guān)之后就恢復正常了，早上六點(diǎn)至晚上九點(diǎn)，幾乎每個(gè)小時(shí)都有一班車(chē)。工作日中午，第一財經(jīng)記者從深圳羅湖乘坐樓巴，蓮塘口岸上車(chē)的人較多，大多為說(shuō)著(zhù)粵語(yǔ)的老年人。
　　“我之前來(lái)過(guò)，今天帶她來(lái)看看。”走訪(fǎng)期間，記者就遇到一對從香港來(lái)的老年夫婦，因為他們的朋友早年在惠州海邊買(mǎi)了海景房，這次前來(lái)即專(zhuān)程看樓。
　　從當前在售的新房項目來(lái)看，碧桂園十里銀灘片區維港灣項目，一線(xiàn)海景房已經(jīng)賣(mài)完，在賣(mài)的為二線(xiàn)海景房，靠山，現房交付，均價(jià)為7000元/平方米左右，例如一套在售的，80平方米的二線(xiàn)海景房(可看海)，總價(jià)53萬(wàn)元，單價(jià)6625元/平方米，現在開(kāi)發(fā)商搞活動(dòng)，還可以免費送一套家私。
　　房產(chǎn)銷(xiāo)售稱(chēng)，2018年首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，維港灣一線(xiàn)海景房的均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右，二線(xiàn)海景房開(kāi)盤(pán)價(jià)格在1.25萬(wàn)元/平方米左右，相比之下，如今的二線(xiàn)海景房?jì)r(jià)格已經(jīng)有所下跌。
　　二手房業(yè)主的心酸
　　不過(guò)，相比于新房，對于購房者來(lái)說(shuō)，惠州海邊的二手房更具性?xún)r(jià)比。
　　走在惠東海邊的街道上，除了一些吃食小店，隨處可見(jiàn)的還有房產(chǎn)中介門(mén)店，門(mén)口清一色地立著(zhù)廣告牌，上面寫(xiě)著(zhù)在售的二手房源信息，有的小區大門(mén)口也有類(lèi)似的牌子，兩房、三房戶(hù)型總價(jià)20～50萬(wàn)不等。
　　以十里銀灘三期愛(ài)琴海小區一套朝南的二線(xiàn)海景房為例，面積97平方米，業(yè)主最低售賣(mài)總價(jià)僅為47萬(wàn)元，按照這個(gè)數據計算，單價(jià)僅為4845元/平方米，不僅房屋面積大于上述新房，價(jià)格還遠低于上述在售的新房。推售該二手房的房產(chǎn)中介稱(chēng)，業(yè)主在深圳，2015年左右購入該房源的時(shí)候，單價(jià)約1.05萬(wàn)元/平方米，總價(jià)102萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)，8年左右的時(shí)間，業(yè)主轉手再賣(mài)時(shí)，虧損了55萬(wàn)元，價(jià)格跌幅54%。
　　在惠州海邊，轉手再賣(mài)時(shí)虧損的案例比比皆是。例如，十里銀灘海逸灣小區朝南的一線(xiàn)海景房，面積70平方米，7、8年前業(yè)主購入時(shí)，總價(jià)100萬(wàn)元左右。“當時(shí)這種一線(xiàn)海景房很少，都靠搶?zhuān)耶敃r(shí)賣(mài)過(guò)一套，總價(jià)要109萬(wàn)元。“房產(chǎn)中介回憶起當時(shí)的場(chǎng)景時(shí)說(shuō)。然而，幾年過(guò)去，該戶(hù)型的房源價(jià)格也已經(jīng)腰斬，最便宜的一套總價(jià)已經(jīng)降至47.5萬(wàn)元。
　　在二手房難買(mǎi)的情況下，以往由購房人全部承擔的中介費也有所變動(dòng)?；輺|海邊的房產(chǎn)中介表示，二手房成交的中介費率一般為房產(chǎn)交易總價(jià)的3%，目前業(yè)主承擔1/3的中介費應該是沒(méi)問(wèn)題的。
　　想要在惠州海邊置業(yè)，現在的門(mén)檻也已經(jīng)較高峰時(shí)期降低了不少，如果接受靠海稍微遠一點(diǎn)的房子，單價(jià)可以低至3000多元。例如，碧桂園十里銀灘山林海小區一套70平方米的二手住宅，現在總價(jià)僅需要27萬(wàn)元，單價(jià)僅3857元/平方米。根據房產(chǎn)中介介紹，7、8年前業(yè)主購入時(shí)總價(jià)???約50萬(wàn)元，現在價(jià)格也已經(jīng)腰斬。另外，在房產(chǎn)中介平臺上，有房源50平左右，總價(jià)不到15萬(wàn)元。
　　在惠州海邊，即使是租房，也很便宜，對于度假的人來(lái)說(shuō)，租房似乎比買(mǎi)房更劃算。房產(chǎn)中介平臺上，不看海的三室兩廳整租，租金低至700元/月，有的看海的兩室一廳，租金也僅需700元/月。
　　何以至此?
　　惠州海景房?jì)r(jià)格下跌已經(jīng)是不爭的事實(shí)，安居客的平臺數據顯示，目前，十里銀灘所在的稔山鎮二手房掛牌均價(jià)為6814元/平方米，較2021年7月的高點(diǎn)1.07萬(wàn)元/平方米下跌幅度約36%;巽寮片區的二手房掛牌均價(jià)為9442元/平方米，較2021年10月的高點(diǎn)1.38萬(wàn)元下跌幅度約32%。
　　那么，惠州海景房降價(jià)幅度較大的原因是什么?
　　中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠對第一財經(jīng)表示，目前，惠州新房庫存量處于高位，去化壓力較大，據中指數據，截至今年11月末，惠州海景房相對集中的惠陽(yáng)區、惠東縣兩個(gè)區域新房庫存量高達606萬(wàn)平方米，去化周期超過(guò)25個(gè)月。
　　“近兩年來(lái)，宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力大，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調整，預期不明朗，惠州海景房成交量也持續走弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為加快項目去化，加速銷(xiāo)售回款，多采取降價(jià)銷(xiāo)售的策略。”楊紅俠表示，由于購買(mǎi)海景房的人群投資需求較多，受經(jīng)濟及市場(chǎng)環(huán)境變化影響更為明顯，對價(jià)格敏感度更高，導致房企需要更大的降價(jià)幅度才能促進(jìn)項目去化。
　　廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示，購房者在海邊買(mǎi)房，一方面比較關(guān)注機場(chǎng)、高鐵等公共交通，另外也比較關(guān)注海景房項目周邊的配套設施，以及項目是不是存在同質(zhì)化競爭，目前惠州海景房這幾個(gè)問(wèn)題都有待提升。
　　公共交通不便確實(shí)是惠州海景房的痛點(diǎn)。今年7月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板上留言，建議碧桂園十里銀灘開(kāi)通到高鐵站的直達巴士，對此，官方回復稱(chēng)，由于從碧桂園十里銀灘片區前往惠東南站和惠陽(yáng)站受季節性影響較大，客源少且不穩定，相關(guān)公交客運企業(yè)沒(méi)有開(kāi)通該運營(yíng)線(xiàn)路的規劃，相關(guān)客運線(xiàn)路正在開(kāi)展調研工作。
　　另外，今年2月，還有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板上留言稱(chēng)，高鐵站到巽寮灣的巴士少，開(kāi)車(chē)頻率低，建議分淡旺季運營(yíng)，旺季增加運力，提升惠東高鐵站到巽寮灣的運力。對此，官方回復時(shí)提及，惠東站到巽寮灣的公交線(xiàn)路由兩家公交企業(yè)共同經(jīng)營(yíng)，該公交線(xiàn)路近幾年因經(jīng)營(yíng)困難，公交企業(yè)減少了班次和車(chē)輛，以維持群眾基本出行需求。
　　楊紅俠表示，購房者在購買(mǎi)海景房時(shí)，首先要充分了解自身購房的目的與需求，綜合考慮房子的交通便利度、生活配套、租金回報率、持有成本、未來(lái)房?jì)r(jià)變化、出售等因素。其次，購房者需在購房前了解清楚項目、樓棟所在的位置以及距離海濱的距離，部分主打海景的新房項目由于樓棟、朝向等差異，景觀(guān)資源也存在差異，需要先與銷(xiāo)售人員溝通確認。