財聯(lián)社12月15日訊(記者李潔)隨著(zhù)京滬同一日放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，一線(xiàn)城市迎來(lái)新一波樓市松綁。

　　12月14日，北京、上海接連出臺穩樓市政策，包括降首付、降利率，以及優(yōu)化普宅認定標準等。而深圳曾于11月22日出臺政策，調整普通住宅標準并降低了二套房首付比例。

　　“本次京滬樓市政策不僅優(yōu)化力度較大，而且涉及面廣，從降低購房成本和購房門(mén)檻方面全面發(fā)力，除限購政策外，政策基本一步到位。”中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜告訴記者。

　　那么一線(xiàn)城市中，誰(shuí)的松綁力度最大?

　　哪一城優(yōu)化力度最大?

　　“北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市目前的政策松綁存在一定差異，而對于四個(gè)城市政策松綁力度進(jìn)行對比，可從首付比例、房貸利率、普宅標準以及放松限購政策四個(gè)維度來(lái)看。”諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示。

　　首先，在首付比例方面，目前來(lái)看，一線(xiàn)城市已全面優(yōu)化信貸政策，首套商貸首付比例均調整為30%。但在二手房首付比例方面，廣深的放松力度更大。

　　據悉，二套房首付方面，京滬實(shí)行差異化信貸政策，核心區和非核心區二套房首付比例有所區別。其中，北京購買(mǎi)城六區外住房二套首付比例為40%，購買(mǎi)城六區內住房為50%;上海在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區二套房首付比例40%，其它區域為50%。

　　而廣深不區分區域，直接將二套房首付比例，統一調整至最低40%，政策更加寬松。

　　“這與廣深樓市經(jīng)歷了深度調整相關(guān)，當地市場(chǎng)本身更需要大力度的政策進(jìn)行拉動(dòng)有關(guān)。”58安居客研究院院長(cháng)張波告訴記者。

　　其次，在房貸利率方面，上海、廣州、深圳放松力度略高于北京，其中上海本次首套房最高下調了45BP、二套房最高下調了85BP。

　　目前，廣州、深圳首套房利率下限降低至4.1%，二套利率下限降低至4.5%。上海首套房利率下限為4.1%;二套利率下限主城區為4.5%，非主城區房貸利率4.4%。而北京首套房貸利率城六區內降至4.3%，城六區外降至4.2%;二套房貸利率城六區內降至4.8%，城六區外降至4.75%。

　　可以看出，北京的房貸利率雖然也進(jìn)行了大幅下調，但仍較其他三個(gè)一線(xiàn)城市高出10-20個(gè)基點(diǎn)。

　　其三，放松普宅標準方面，諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，“目前僅有北上深3城官宣放寬了普宅認定標準，其中京滬的放松力度較大，深圳僅刪去了總價(jià)要求。”

　　最后，放松限購方面，則是廣州政策力度最大。截至目前僅廣州進(jìn)行了限購政策的局部松綁，上海、深圳僅對個(gè)別區域及特定人員放松限購，北京則并未松動(dòng)。

　　“廣州是一線(xiàn)城市中，唯一對限購政策進(jìn)行較大力度放松的城市。這與廣州市場(chǎng)情況有關(guān)，從供需關(guān)系和房?jì)r(jià)等多維度來(lái)看，廣州和強二線(xiàn)樓市更具有相似性。“張波稱(chēng)。

　　因此，多位專(zhuān)家認為，綜合來(lái)看，相比其他幾個(gè)一線(xiàn)城市，廣州本輪松綁力度更強。

　　限購會(huì )不會(huì )松動(dòng)?

　　目前，京滬地區“認房不認貸”、“下調首付比例”、“調整普宅標準”政策工具箱中的三項，均已悉數出臺。

　　但在備受關(guān)注的限購政策方面，除廣州外，其它三個(gè)一線(xiàn)城市并未有大幅松動(dòng)。專(zhuān)家認為，保留限購政策，或是一線(xiàn)城市最后一道防線(xiàn)。

　　“目前一線(xiàn)城市限購政策的放松仍然保持謹慎態(tài)度，這在一定程度上說(shuō)明，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策端將延續寬松基調，但放松力度將呈現循序漸進(jìn)特征。”關(guān)榮雪告訴記者。

　　“限購的放松，是一線(xiàn)城市中政策影響深度最大的措施。與以往其它政策起到加快購房者入市腳步的作用不同，限購這一工具的作用主要體現在擴大需求數量，因此出臺會(huì )更為謹慎。預計該項措施要根據市場(chǎng)情況，結合明年一季度市場(chǎng)變化，再決定是否出臺。即使放松限購，也會(huì )偏于謹慎，預計會(huì )先從外圍區域適度放開(kāi)。”張波表示。

　　分析人士認為，京滬最新三項政策的效力將很快顯現。政策將提高購房群體入市意愿，明顯提升一線(xiàn)城市樓市春節前成交熱度，并有望帶動(dòng)成交量?jì)r(jià)雙雙上揚，預計春節前不會(huì )再有大政策落地。

　　“近期京滬優(yōu)化政策后，短期或以落實(shí)為主。未來(lái)若市場(chǎng)調整壓力增加，一線(xiàn)城市政策仍有優(yōu)化空間，如根據市場(chǎng)情況因區施策優(yōu)化限購政策，取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優(yōu)化離婚購房以及特定需求購房限制等，均存在一定空間。”陳文靜稱(chēng)。

　　張波也表示，接下來(lái)也有可能零星去除原先“打補丁”類(lèi)政策，例如上海的“離婚追溯”、“三價(jià)就低”、“限制企業(yè)購房”等。“這類(lèi)原先控制投機購房的政策，在當下市場(chǎng)形勢下也無(wú)實(shí)際存在的意義，但此類(lèi)政策的去除，未必會(huì )對拉升樓市形成明顯影響。”

　　值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，多地出臺“以舊換新”相關(guān)舉措。陳文靜認為，不排除一線(xiàn)城市圍繞“以舊換新”出臺配套政策，促進(jìn)置換需求釋放。