在10月北京二手房網(wǎng)簽量跌破“榮枯線(xiàn)”后，11月這一下行趨勢得到扭轉。根據北京市住建委官網(wǎng)數據統計，11月北京二手房網(wǎng)簽12545套，環(huán)比上漲17.8%，同比上漲16.7%。和“銀十”低迷狀態(tài)相比，11月北京二手房成交量有所回升。
　　但在業(yè)內人士看來(lái)，10月的長(cháng)假效應，以及9月積壓需求的繼續網(wǎng)簽，帶來(lái)了這波趨勢回升。而量增價(jià)跌則是當前北京二手房最真實(shí)的寫(xiě)照，成交量萎縮帶來(lái)更多“降價(jià)”房源的出現。價(jià)格降10%才會(huì )有帶看機會(huì )，也讓市場(chǎng)情緒跌至低點(diǎn)。
　　長(cháng)假效應帶來(lái)成交回升
　　1.2萬(wàn)套是北京二手房月度網(wǎng)簽的“榮枯線(xiàn)”，11月北京二手房月度網(wǎng)簽重回“榮枯線(xiàn)”上。北京商報記者梳理發(fā)現，截至目前，低于1.2萬(wàn)套在年內共出現5次，也就是說(shuō)，年內有將近一半月份的月度網(wǎng)簽都處于“榮枯線(xiàn)”之下。
　　今年1月，北京二手房成交量?jì)H為8308套，較2022年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，跌幅更是超過(guò)50%，且8308套的網(wǎng)簽數據也是罕見(jiàn)的歷史低點(diǎn)。
　　今年2月，北京二手房網(wǎng)簽量有所回升，達到15316套。3月北京二手房網(wǎng)簽量為22192套，而4、5月的網(wǎng)簽量分別為13928套、12982套，環(huán)比降幅分別為37.2%、6.8%。自今年6月開(kāi)始，北京二手房網(wǎng)簽量持續低迷，月度網(wǎng)簽皆處于“榮枯線(xiàn)”之下。
　　在“認房不認貸”等一系列樓市刺激政策的影響下，9月北京二手房市場(chǎng)迎來(lái)一波回暖，9月北京二手房網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比大幅增長(cháng)超30%。但進(jìn)入10月，這一回暖勢頭戛然而止，北京二手房網(wǎng)簽量再次跌破“榮枯線(xiàn)”。
　　“北京二手房年內網(wǎng)簽量整體呈現‘前高后低’的持續下行態(tài)勢，可以說(shuō)‘開(kāi)局即巔峰’。”一頭部中介昌平回龍觀(guān)片區負責人賈波告訴北京商報記者，積壓需求釋放是年內2、3月份網(wǎng)簽量回升的核心，9月北京“認房不認貸”等政策也帶來(lái)了一定需求的釋放，二手房網(wǎng)簽量才會(huì )有明顯增長(cháng)。但就市場(chǎng)而言，年內整體復蘇動(dòng)能不足，市場(chǎng)仍以低溫為主。
　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示認同。他表示，11月市場(chǎng)網(wǎng)簽量繼續低迷，雖然相比10月網(wǎng)簽量有所回升，但是主要原因是10月的長(cháng)假效應，以及9月積壓需求的繼續網(wǎng)簽。整體來(lái)看，當下市場(chǎng)成交持續處于低位。“剔除國慶長(cháng)假影響，11月與10月北京二手房的成交基本持平。”
　　“價(jià)格打9折才會(huì )有帶看”
　　“量增價(jià)跌是當前北京二手房最真實(shí)的寫(xiě)照，尤其是成交量萎縮帶來(lái)更多‘降價(jià)’房源的出現。”朝陽(yáng)望京板塊商圈經(jīng)理羅威告訴北京商報記者，經(jīng)歷9月短暫復蘇之后，當前北京二手房市場(chǎng)主要呈現兩個(gè)特征：成交量萎縮、掛牌價(jià)下調。
　　在羅威看來(lái)，成交量萎縮的原因在于買(mǎi)賣(mài)雙方需求難以匹配，二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格沒(méi)有固定標準，可參考值主要以前期同小區售賣(mài)房源為主，這也形成市場(chǎng)慣例，當市場(chǎng)下行后，價(jià)格下調將是階段性調整。“緊急變現的賣(mài)方會(huì )選擇降價(jià)出售，持有觀(guān)望態(tài)度的則會(huì )繼續堅持，或者干脆下架自己的房源。而買(mǎi)方大部分以觀(guān)望居多，降了的還想會(huì )再降。”
　　從時(shí)間線(xiàn)上看，這波需求的產(chǎn)生主要是年內的2、3月份，受市場(chǎng)火熱氣氛帶動(dòng)，部分購房者有了“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換想法。羅威稱(chēng)，也正因為如此，才造成當下折價(jià)售賣(mài)的市場(chǎng)狀況。
　　一般置換客群，都是一邊賣(mài)一邊買(mǎi)，遇到條件合適的房子，可以先跟房主談一個(gè)長(cháng)周期，大部分在半年左右。只要房子沒(méi)有大的問(wèn)題，半年時(shí)間足夠賣(mài)掉了。但受市場(chǎng)波動(dòng)影響，二手房置業(yè)情緒發(fā)生變化，買(mǎi)了之后房子賣(mài)不出去，即便大降價(jià)房子也很難成交。“部分業(yè)主會(huì )溝通交付延期，但最多也就3個(gè)月時(shí)間，如果不是著(zhù)急售賣(mài)，多數人很難主動(dòng)割肉。”羅威如是說(shuō)道。
　　“當下北京二手房掛牌價(jià)下調，不是解決成交的問(wèn)題，而是只有降價(jià)才會(huì )有人看房。”對于市場(chǎng)變動(dòng)，賈波直言，門(mén)店代理的幾處“老破小”房源，存在掛牌半年時(shí)間無(wú)一組帶看的情況，近期這幾處房源較之前掛牌價(jià)打9折，才有了帶看的機會(huì )。“將來(lái)等雙方坐下來(lái)面談，價(jià)格大概率還要往下降一些?，F在的北京二手房只要不降價(jià)就很難成交，而且降價(jià)幅度也比較大。”
　　根據麥田房產(chǎn)數據統計，11月北京二手房掛牌價(jià)(麥田覆蓋樓盤(pán))和上月相比下降0.3%。在掛牌價(jià)下跌的同時(shí)，二手房議價(jià)空間和上月相比也有所擴大，11月北京二手房議價(jià)空間和上月相比擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間達到年內最大。
　　市場(chǎng)博弈與政策效應衰減
　　從市場(chǎng)趨勢看，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)明顯進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)雙方博弈階段，議價(jià)空間增大、“以?xún)r(jià)換量”增多，則是買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的過(guò)程。
　　諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，當前北京二手房市場(chǎng)掛牌量依舊處于歷史高位，其中“老破小”占到極大的比例，隨著(zhù)此類(lèi)房源居住屬性的減弱，所以只能降價(jià)出售。此外，受高掛牌量影響，買(mǎi)方可選擇空間較大，因此著(zhù)急出售的業(yè)主只能利用價(jià)格優(yōu)勢吸引購房者，縮短成交周期。
　　“最近是有一些見(jiàn)底跡象，北京二手房市場(chǎng)也進(jìn)入‘底部盤(pán)整’階段，價(jià)格降下來(lái)了，成交量是否有所回升還要看12月份。”在張大偉看來(lái)，北京二手房火熱的基礎線(xiàn)是二手房住宅單月1.5萬(wàn)套，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴(lài)學(xué)區房需求，過(guò)了4月需求就會(huì )下降。2023年小陽(yáng)春很大程度是學(xué)區房和前期積壓的需求釋放，在沒(méi)有利好政策的影響下，二季度市場(chǎng)下調的原因出現了學(xué)區房需求減少外，部分房源價(jià)格上漲，也影響了市場(chǎng)繼續沖高。買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始博弈。
　　“除買(mǎi)賣(mài)雙方博弈外，穩樓市政策效果出現了明顯衰減。”張大偉稱(chēng)，9月“認房不認貸”政策只影響了部分改善需求入市，但對于換房家庭來(lái)說(shuō)，必須賣(mài)掉二手房才能置換，當下二手房掛牌房源已經(jīng)接近17萬(wàn)套，整體中低端房源出現了滯銷(xiāo)現象。
　　此外，在10月北京房?jì)r(jià)下行的情況下，11月北京二手房?jì)r(jià)格再次出現了下行，市場(chǎng)都在期待針對剛需的寬松政策微調，包括已經(jīng)在上海出現的郊區限購微調，深圳出現的二套房首付調整，因此市場(chǎng)也期待北京出現更多的寬松政策。
　　談及2024年小陽(yáng)春的問(wèn)題，張大偉直言，“每年春節前后北京市場(chǎng)會(huì )出現一波小陽(yáng)春行情，但預計2024年小陽(yáng)春的熱度將低于2023年”。