為緩解商業(yè)辦公項目的高庫存壓力，低線(xiàn)城市陸續對“商改住”放行了。

　　11月29日，貴港市發(fā)布《貴港市出讓商業(yè)辦公項目調整為普通商品住房工作方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》)，透露在2022年1月1日前簽訂土地出讓合同的商業(yè)辦公項目，符合條件的可申請調整為普通商品住房。

　　“主要目的是盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)庫存，提高土地利用效率，給企業(yè)多一個(gè)選擇。”12月1日，貴港市自然資源局相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，根據摸查數據，貴港市存量的商業(yè)地產(chǎn)庫存面積有40多萬(wàn)平方米，受疫情及經(jīng)濟下行影響，去化壓力上升，“之前有一些業(yè)主表達過(guò)希望改變土地用途的訴求。”

　　據了解，此前，廣西壯族自治區的南寧、桂林、百色等城市已實(shí)行了“商改住”，南寧已有十多個(gè)商業(yè)項目成功變身為住宅產(chǎn)品。“廣西整體經(jīng)濟實(shí)力比較靠后，只有大膽創(chuàng )新，才能激活市場(chǎng)活力。”上述人士如此認為。

　　試行兩年 督促企業(yè)積極參與

　　貴港市位于廣西壯族自治區的東南部，下轄桂平市、平南縣、港北區、港南區、覃塘區，全市總人口566.8萬(wàn)，因自古以來(lái)遍種荷花，花香四溢，而有著(zhù)“荷城”之稱(chēng)。

　　《方案》的適用范圍雖只有港北區、港南區、覃塘區，但桂平市、平南縣可參照執行。

　　除了土地出讓時(shí)間的限制外，商業(yè)項目要申請調整土地用途還需滿(mǎn)足不少條件。包括已結清土地出讓金，項目(以棟為最小單位)未銷(xiāo)售，不位于國土空間規劃確定的核心商圈和區域商業(yè)中心服務(wù)業(yè)集聚區范圍內，不屬于特殊服務(wù)功能的商業(yè)項目(如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、生活農貿市場(chǎng)、公用設施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等)，項目用地或建筑物無(wú)抵押或者雖已抵押，但取得抵押債權人書(shū)面同意申請變更的，項目用地或建筑物未被查封或者雖被查封，但作出查封決定的機關(guān)同意申請變更的。

　　《方案》提到，將商業(yè)辦公項目調整為普通商品住房開(kāi)發(fā)涉及改變土地用途的，土地使用年限仍從原起算之日起算，住宅用地出讓總年限不超過(guò)70年。如調整土地使用條件補繳土地出讓金的評估結果為正值，須按規定補繳土地出讓金，如果為負值則不退還土地出讓金，調整后住宅用地的容積率不得超過(guò)3.1。

　　從土地使用權人提出調整申請到核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)，共有9道流程，《方案》的試行期則為兩年。“商改住涉及多個(gè)部門(mén)，流程走完至少要大半年至一年時(shí)間。”貴港市自然資源局相關(guān)人士解釋?zhuān)O置兩年的期限，是為了調動(dòng)土地業(yè)主的積極性，督促他們盡快行動(dòng)。“也要看業(yè)主的意愿，暫時(shí)還沒(méi)有接到調整申請。”

　　庫存壓力大 待售面積增三成

　　往前追溯不難發(fā)現，《方案》其實(shí)是《關(guān)于印發(fā)貴港市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展若干措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)的執行細則。

　　《通知》發(fā)布于11月1日，其中提到優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數標準、引導房地產(chǎn)企業(yè)合理定價(jià)、引導金融機構繼續對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期、支持非住宅商品房規劃性質(zhì)變更等十項政策措施。

　　“全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)運行面臨較大壓力。”這是貴港市統計局對貴港市前10月房地產(chǎn)業(yè)運行數據的總結，也是《方案》出臺的市場(chǎng)背景。

　　統計數據顯示，今年前10月，貴港全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降18.7%、商品房銷(xiāo)售面積同比下降17.5%，降幅均較前9月有所擴大。據貴港市統計局分析，商品房銷(xiāo)售面積延續下降趨勢的主要原因有幾個(gè)，一是城鎮居民住宅擁有量較高，住房短缺問(wèn)題已基本解決，住房剛性及改善性需求降低;二是商品房待售存量仍比較高，商品房待售面積同比增長(cháng)36.8%;三是目前經(jīng)濟形勢不明朗，導致人們對未來(lái)的不確定性增加，購房者持觀(guān)望態(tài)度。

　　該局建議，貴港市要以盤(pán)活現有房產(chǎn)項目為主，強化對房地產(chǎn)項目施工、建設等環(huán)節跟蹤服務(wù)，及時(shí)了解并協(xié)調解決企業(yè)在項目資金、審批手續等存在的困難和問(wèn)題，還可放松預售資金監管標準，在一定程度上減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開(kāi)工積極性。

　　“商改住”是盤(pán)活存量的一種方式，參考了其他城市的執行經(jīng)驗后，貴港市認為多一條路徑對企業(yè)和市場(chǎng)均是利好。例如，南寧市早在2020年10月就開(kāi)始實(shí)行“商改住”，據統計，截至目前該市已有10多個(gè)商業(yè)項目闖關(guān)成功。就在今年的11月15日，還有一個(gè)企業(yè)申請將約14.6萬(wàn)平方米的商業(yè)用房、酒店用房調整為普通商品住房。