11月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會(huì )聯(lián)合召開(kāi)會(huì )議，表示將一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好“第二支箭”，支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權融資。加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購重組，積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設。

　　今年以來(lái)，隨著(zhù)一系列圍繞支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策落地顯效，我國樓市不論是在整體銷(xiāo)量方面，還是在房企庫存去化和主動(dòng)性降負債方面，均頻頻顯現邊際改善的信號。但不可否認的是，房地產(chǎn)整體上仍然處于筑底階段。在此背景下，加大“三支箭”政策力度正當其時(shí)。

　　“‘三支箭’支持房地產(chǎn)企業(yè)融資再次加力，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，改善行業(yè)預期，防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。”中指研究院企業(yè)研究總監劉水在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，其中，“第三支箭”——房企股權融資或將加快審批，更好與“第一支箭”信貸融資和“第二支箭”增信發(fā)債形成合力，共同改善房企融資環(huán)境，進(jìn)一步助力行業(yè)回暖。

　　政策發(fā)力支持企業(yè)改善負債表

　　今年以來(lái)，“三支箭”持續發(fā)力，在房企盤(pán)活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。尤其是“第三支箭”，助力相關(guān)企業(yè)改善資產(chǎn)負債表、補充資金。

　　據東方財富Choice數據統計，截至11月18日，自2022年11月份股權融資5項措施發(fā)布以來(lái)，共有48家上市房企發(fā)布股權融資公告，擬募資共計1082.13億元。其中，44家擬通過(guò)定向增發(fā)合計募集資金971.22億元;4家(華僑城A、浙江建投、高新發(fā)展、筑博設計)擬通過(guò)發(fā)行可轉債募集資金110.91億元。

　　從深市來(lái)看，共計24家上市房企披露再融資預案，擬合計募集資金412.51億元。從募集資金用途來(lái)看，大多企業(yè)將用于項目融資或補充流動(dòng)資金。

　　在58安居客研究院院長(cháng)張波看來(lái)，股權融資由于不存在到期兌付問(wèn)題，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財務(wù)結構和擴展業(yè)務(wù)方向，進(jìn)一步增強抵御風(fēng)險能力。與此同時(shí)，上市房企股權融資規模的增長(cháng)也有利于行業(yè)發(fā)展，對于市場(chǎng)風(fēng)險的稀釋將起到關(guān)鍵作用。

　　除了為房企提供再融資支持外，監管層還通過(guò)加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍擴展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域等舉措，以進(jìn)一步改善房企資產(chǎn)負債表、持續增厚企業(yè)利潤水平、引導企業(yè)更積極培育專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)能力。

　　10月20日，證監會(huì )宣布公募REITs試點(diǎn)拓展至消費基礎設施，推進(jìn)符合條件的消費基礎設施項目發(fā)行公募REITs。華潤、萬(wàn)科、金茂及物美集團在10月26日進(jìn)行了申報工作，并已獲交易所受理。

　　“這意味著(zhù)商業(yè)運營(yíng)規模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費類(lèi)基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場(chǎng)的房企也會(huì )越來(lái)越多。”市場(chǎng)人士表示，基礎設施公募REITs屬于權益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時(shí)，還能通過(guò)募集資金對存量債務(wù)進(jìn)行置換的方式，極大降低基礎設施項目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負債率。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　邊際改善信號顯現

　　得益于今年以來(lái)一系列房地產(chǎn)領(lǐng)域調整優(yōu)化政策措施逐漸落地顯效，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善信號顯現，相關(guān)企業(yè)營(yíng)收表現有所改善、企業(yè)庫存去化成效顯著(zhù)、主動(dòng)性降負債效果明顯。

　　以深市房企為例，盈利方面，據深市房企2023年三季度報告數據顯示，48家房企合計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入6966.14億元，歸母凈利潤合計122.76億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤合計96.89億元;庫存方面，截至9月底，48家房企合同負債余額為1.27萬(wàn)億元，較上年同期減少16.49%，存貨余額為2.66萬(wàn)億元，較上年同期減少12.60%;債務(wù)杠桿方面，截至9月30日，深市48家房企帶息債務(wù)規模為12386.95億元，較2022年年底下降4%，同時(shí)，房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負債率為57.28%，較上年同期下降2.48個(gè)百分點(diǎn)，剔除預收款后的平均資產(chǎn)負債率為42.50%，較2022年年底下降1.73個(gè)百分點(diǎn)。

　　目前，各方仍在積極積聚力量，形成政策合力。此次三部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)會(huì )議，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行部署安排，將為行業(yè)回暖再添助力。

　　在東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青看來(lái)，接下來(lái)有可能通過(guò)央行專(zhuān)項借款、PSL(補充抵押貸款)等方式，定向加大對保障性住房等“三大工程”建設的支持力度。這一方面有助于穩定房地產(chǎn)投資和基建投資增速，保持宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇勢頭，另一方面也是房地產(chǎn)金融供給側改革的一項重要內容。