隨著(zhù)房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期，房企出售股權以及項目的事件屢見(jiàn)不鮮，一方面是為緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)的現金流，另一方面也有退出房地產(chǎn)賽道的原因。

　　雖然收并購的機會(huì )增多，但市場(chǎng)的熱情并不高，導致并購熱度下降。目前，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易數量以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為主，主要表現為項目公司股權轉讓。那么，哪類(lèi)房企在出售資產(chǎn)?誰(shuí)又在接盤(pán)?為何成交難?

　　房企頻清資產(chǎn)換取現金流

　　11月8日，雅居樂(lè )在公告中透露，擬轉讓馬來(lái)西亞吉隆坡一個(gè)項目公司的全部股權，作價(jià)3.1億令吉(馬來(lái)西亞的法定貨幣)，為此預計錄得約3.71億令吉(人民幣約5.77億元)的虧損。該項目公司擁有吉隆坡的一宗住宅用地，面積約1.1萬(wàn)平方米。因為考慮到馬來(lái)西亞房地產(chǎn)行業(yè)的現狀及日益嚴峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，雅居樂(lè )認為這筆買(mǎi)賣(mài)可為公司帶來(lái)即時(shí)現金流入，改善流動(dòng)資金，有助于滿(mǎn)足其他項目的營(yíng)運資金需求。

　　在5月份舉行的股東大會(huì )上，雅居樂(lè )高級副總裁潘智勇曾表示，今年雅居樂(lè )還有50億-60億元的資產(chǎn)處置及股權變現計劃，必要時(shí)會(huì )進(jìn)行變現，補充公司現金流。

　　11月13日，青島本地企業(yè)達翁集團與寶龍集團簽署了并購協(xié)議，接手寶龍集團旗下的青島李滄寶龍廣場(chǎng)，總體量達到18萬(wàn)平方米。據悉，此后，李滄寶龍廣場(chǎng)將更名為青島順和匯購物中心，達翁集團計劃投入巨資對商場(chǎng)進(jìn)行全面升級改造。

　　而在11月6日，中駿集團出售北京奧萊給中駿商管，代價(jià)為10.9億元。此舉是為中駿商管在物業(yè)管理行業(yè)低迷的情況下有意將其業(yè)務(wù)擴展至經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，并為中駿商管股東帶來(lái)更強的盈利能力。

　　可以看到，房企出售資產(chǎn)的目的各有不同。其中，11月2日，魯商福瑞達醫藥發(fā)布公告稱(chēng)，重大資產(chǎn)出售事項已按交易安排順利完成第二批次標的資產(chǎn)交割。據悉，本次交易標的資產(chǎn)出售給山東城發(fā)集團，總交易金額為59.07億元。此次交易完成后，該公司將置出從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的全部資產(chǎn)及負債，不再從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)。至此，福瑞達徹底剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、輕裝上陣。

　　此外，今天(11月15日)，有消息稱(chēng)，世茂集團董事局主席許榮茂擬出售香港中環(huán)中心部分持有物業(yè)。此前，許榮茂就曾出售個(gè)人資產(chǎn)為公司回籠資金。

　　并購機會(huì )增多，熱度卻下降

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)調整，融資難的問(wèn)題更為突出。房地產(chǎn)行業(yè)收并購也從以往企業(yè)規模擴張驅動(dòng)，轉向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅動(dòng)。與此同時(shí)，收并購市場(chǎng)也由民企主導轉向國資主導的局面。雖然行業(yè)收并購機會(huì )變多，但房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購熱度卻有所回落

　　從10月份房地產(chǎn)并購情況來(lái)看，據中指研究院監測，今年10月，房地產(chǎn)行業(yè)共披露34筆并購交易，比9月減少6筆。其中，16筆交易披露交易金額，總交易規模約84.2億元，環(huán)比減少63.6%，平均單筆交易規模5.3億元，環(huán)比減少31.7%。在披露并購交易數量及總體規模上，并購活動(dòng)有所減弱;同時(shí)，并購標的以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為主，主要表現為項目公司股權轉讓。

　　比如，中國金茂以28.02億元出售金茂北京置業(yè)100%股權，主要涉及資產(chǎn)為金茂北京威斯汀大飯店，在當前市場(chǎng)環(huán)境下以合理價(jià)格實(shí)現酒店整體出售，帶來(lái)的現金流將有助于優(yōu)化中國金茂整體財務(wù)狀況并提供運營(yíng)資金。此外，首開(kāi)股份與香港皓年以6.9億元出售北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司100%股權，首開(kāi)股份持有61.5%股權對應將取得轉讓價(jià)款4.24億元。此次交易主要涉及北京市朝陽(yáng)區聯(lián)寶公寓項目，自持經(jīng)營(yíng)多年以來(lái)租金收入漲幅不大，預估未來(lái)帶來(lái)的利潤和凈現金流有限、增值潛力較小，轉讓將有利于快速回籠資金，優(yōu)化財務(wù)狀況。

　　對于當前市場(chǎng)并購熱度下降，克而瑞分析人士認為，由于行業(yè)風(fēng)險尚存、目前市場(chǎng)信心和修復情況也遠低于預期，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購熱度，相對前兩年已有一定回落。當前市場(chǎng)流動(dòng)性不足，無(wú)論是國企、央企還是優(yōu)質(zhì)民企、金融機構，安全性仍是經(jīng)營(yíng)發(fā)展的首要考量?；谝幠U張邏輯的收并購并不可取、企業(yè)對收并購的態(tài)度和資產(chǎn)選擇上也將更加謹慎。雖然在引導房地產(chǎn)風(fēng)險“軟著(zhù)陸”的目標下，收并購仍將是政策抓手之一。但是，大規模收并購熱潮難以再現，謹慎、理性將是市場(chǎng)中長(cháng)期主基調。

　　事實(shí)上，房企的收并購的行情與融資環(huán)境息息相關(guān)。在嚴峻的融資形勢下，更多房企選擇出售地產(chǎn)項目或多元業(yè)務(wù)股權以獲得流動(dòng)資金。

　　值得一提的是，在10月底舉行的中央金融工作會(huì )議指出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管，完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

　　對此，中指研究院企業(yè)研究總監劉水表示，當前民營(yíng)房企融資困難，支持民企融資難點(diǎn)在于把這些支持措施“落實(shí)”，制定出切實(shí)可操作性強的措施，金融機構愿意且能夠落實(shí)一視同仁支持不同所有制企業(yè)合理融資。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜也表示，此次中央金融工作會(huì )議首次提出房地產(chǎn)企業(yè)監管制度，表明政府將加快房地產(chǎn)企業(yè)監管制度建設，監管內容方面重點(diǎn)是預售資金的監管、企業(yè)債務(wù)及流動(dòng)性的監管等。