據機構統計，目前房企展期均超過(guò)6個(gè)月，部分企業(yè)展期5年左右，甚至有些房企會(huì )出現二次展期。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)利好政策不斷落地，11月以來(lái)，包括正榮、龍光等房企迎來(lái)了化債新突破。同時(shí)，中駿、旭輝等房企也表示，積極推進(jìn)債務(wù)展期、重組。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水表示：“從重組方式來(lái)看，此次正榮債務(wù)重組主要是應用交換要約、支付同意費、資產(chǎn)增信擔保及資產(chǎn)清償等。這些是房企進(jìn)行海外債債務(wù)重組常規的方式。預計年底將有更多房企嘗試用這些方式進(jìn)行債務(wù)重組。”

　　應用交換要約、債轉股等推進(jìn)“化債”

　　進(jìn)入11月，正榮地產(chǎn)迎來(lái)了境外整體債務(wù)管理方案過(guò)程中的一個(gè)重要里程碑。

　　11月1日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，其境外整體債務(wù)管理方案取得重大進(jìn)展，公司與債權人特別小組成員訂立重組條款書(shū)。該債權人特別小組成員持有約占公司發(fā)行的優(yōu)先票據及永續證券未償還本金總額的27.1%。

　　正榮地產(chǎn)公布了境外整體債務(wù)管理方案框架的要點(diǎn)：其一，向境外債權人提出將其境外債務(wù)及應計但未付利息，置換為4個(gè)系列的新美元計價(jià)的優(yōu)先票據，期限為4至7年，自2024年1月1日的基準日起計算;其二，在重組生效日期，以現金向同意受重組支持協(xié)議條款約束的債權人支付0.15%的同意費用，并向其分配第一系列新票據中1億美元(如適用)的對應比例份額;其三，以該集團的若干資產(chǎn)為新票據提供擔保;其四，將集團若干資產(chǎn)處置的部分所得款項凈額用于新票據的特定強制贖回或回購。

　　正榮地產(chǎn)表示，公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務(wù)管理方案建議，如果得到債權人接納及相關(guān)司法機關(guān)的批準，相信將為公司提供足夠的財務(wù)靈活性及充裕時(shí)間以穩定業(yè)務(wù)，因此與獨立國際財務(wù)顧問(wèn)估計的清算情景相比，為債權人提供了更佳的回收價(jià)值。

　　“從重組進(jìn)程來(lái)看，本次債權人特別小組成員持有約占公司發(fā)行的優(yōu)先票據及永續證券未償還本金總額的27.1%，一般要達到75%以上，還有相當比例的債權人要溝通協(xié)調。”劉水補充說(shuō)。

　　據正榮地產(chǎn)披露的數據，截至今年6月30日，該公司在境外的有息負債總額約為39億美元。包括本金總額約34億美元的美元及人民幣票據、總額2億美元的永續證券、由正榮地產(chǎn)擔保的總額為700萬(wàn)美元的票據及總額約3億美元的其他擔保和非擔保銀行及其他金融債務(wù)。

　　11月2日，龍光集團在其發(fā)布境外整體債務(wù)管理方案進(jìn)展公告中稱(chēng)，有關(guān)磋商正在進(jìn)行中。目前尚未就重組條款達成最終協(xié)議。但是，龍光集團表示，正在探索與重組有關(guān)的多種結構，包括但不限于通過(guò)將若干金額的現有債務(wù)轉為公司股份，以實(shí)現去杠桿化，集團將繼續進(jìn)行積極和具有建設性的對話(huà)，以盡快敲定重組方案的條款。

　　有媒體報道稱(chēng)，龍光境外債目前已經(jīng)傳出一份擬定的重組方案，但該方案還并非最終方案，仍有調整的可能。在傳出的方案中，境外債務(wù)中最多13.33億美元的債券本金按照8.5折支付;在債轉股的方案中，最多6億美元的債轉股，價(jià)格為3港元/股;對最多6億美元的債務(wù)進(jìn)行債轉股，價(jià)格為4.25港元/股，同時(shí)會(huì )給予5年期的優(yōu)先票據，在第3年支付首筆攤銷(xiāo)款;給予8年期的優(yōu)先新票據，在第4年支付首筆攤銷(xiāo)款。

　　“龍光重組債務(wù)主要也是應用債轉股、交換要約置換債務(wù)等方式，預計其不久后也會(huì )公告具體的方案。”劉水表示。

　　多家房企正在加快推進(jìn)債務(wù)展期

　　出險房企采用最多的債務(wù)重組方案即為債務(wù)展期，通過(guò)對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進(jìn)行調整，延長(cháng)償還時(shí)間。債務(wù)展期的一般做法為境內債券通過(guò)召開(kāi)持有人會(huì )議的方式實(shí)現，境外債券通過(guò)交換要約的方式實(shí)現。

　　2023年已經(jīng)步入尾聲，部分房企正在加快推進(jìn)債務(wù)展期。例如，中駿集團近日披露了化債進(jìn)展，其于11月3日晚間發(fā)布《整體境外債務(wù)管理的最新情況》相關(guān)公告，委任海通國際證券有限公司為財務(wù)顧問(wèn)，協(xié)助評估集團目前的資本結構及流動(dòng)資金，并探討舒緩目前流動(dòng)資金問(wèn)題的可行方案，務(wù)求盡快為債券所有持份者達致一個(gè)最佳結果。

　　目前，中駿集團控股旗下4只存續的境外美元優(yōu)先票據已經(jīng)于10月5日上午9時(shí)起暫停交易，4只票據未償還本金為18億美元，公告表示，各項票據將繼續停牌。

　　旭輝集團也在積極推進(jìn)債務(wù)延期。9月15日，旭輝集團發(fā)布公告稱(chēng)，債券“21旭輝03”已獲2個(gè)自然月寬限期，但其展期方案目前尚未能通過(guò)。據悉，“21旭輝03”發(fā)行規模18.75億元，期限為2+2年，起息日為2021年9月14日，到期日為2025年9月14日。此前，“21旭輝03”展期方案投票已有過(guò)五次延期。

　　據中指研究院統計，2021年至今，恒大、中國奧園、融創(chuàng )、龍光等多家企業(yè)提出債務(wù)展期方案，延長(cháng)償還時(shí)間。從展期時(shí)長(cháng)上來(lái)看，目前房企展期均超過(guò)6個(gè)月，部分企業(yè)展期5年左右，甚至有些房企會(huì )出現二次展期情況;在利率設置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高;在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付;在增信措施上，部分債券提供實(shí)控人擔保、土地使用權抵押、項目股權質(zhì)押等補充增信措施。

　　劉水表示：“目前，海外債接近達成重組的有富力、融創(chuàng )、中國奧園等。富力是采用整體打包展期，完成了10筆美元債的整體展期，合計49.43億美元還款期限全部延長(cháng)3-4年，涵蓋公司所有中長(cháng)期境外美元債。融創(chuàng )債務(wù)重組采用了展期、債轉股等多種形式，境外債務(wù)重組基本完成。中國奧園方面，持有奧園現有票據本金金額75.89%的債權人已正式簽署或同意重組支持協(xié)議，接近達成重組。”

　　從目前房企做法來(lái)看，陽(yáng)光城、富力等房企均采取給予一定比例的現金償還疊加剩余債務(wù)展期的做法。從現金償付比例來(lái)看，境外債首期現金償還比例遠低于境內債首期現金償還比例。而從現金償付形式來(lái)看，多數房企償付一定比例本金，少數房企僅支付全部利息或一部分利息。同時(shí)，部分房企也通過(guò)實(shí)物資產(chǎn)包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、車(chē)位等進(jìn)行償債。

　　“另外，債轉股作為另一種常見(jiàn)的債務(wù)違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過(guò)以下屬公司股權搭建的‘幸福精選平臺’和‘幸福優(yōu)選平臺’股權的方式，抵償債務(wù)金額。”劉水補充表示。