在“三支箭”的共同作用下，今年前10個(gè)月，房企的融資依然低迷。

　　支持房企融資的“第三支箭”正在加速落地中。近日，國資房企華發(fā)股份完成A股定增融資，其向特定對象發(fā)行股票數量為6.35億股，發(fā)行價(jià)格為每股8.07元，募集資金51.24億元，扣除發(fā)行費用后，實(shí)際募集資金凈額50.42億元。

　　雖然華發(fā)股份的定增順利完成，但是，這或許不是一個(gè)令人滿(mǎn)意的結果。在首輪認購結束后，發(fā)行人及主承銷(xiāo)商又追加認購程序，表明投資者對于房企發(fā)展仍有較多疑慮。

　　同時(shí)，在“三支箭”的共同作用下，今年前10個(gè)月，房企的融資依然低迷。據中指研究院11月6日發(fā)布的數據顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%，降幅較上個(gè)月擴大3.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　那么，截至目前，“第三支箭”落地情況如何?房企融資困局又該如何破解?

　　“第三支箭”落地情況如何?

　　華發(fā)股份近日發(fā)布向特定對象發(fā)行股票上市公告書(shū)。公告書(shū)顯示，在首輪申購結束后，投資者認購資金未達到本次發(fā)行擬募集資金總額、認購股數也未達到擬發(fā)行股數，且有效認購家數不足35家，發(fā)行人及主承銷(xiāo)商決定啟動(dòng)追加認購程序。最終，本次定增對象包括華發(fā)股份控股股東華發(fā)集團在內共計17位。

　　其中華發(fā)集團認購金額14.6億元，占總募集資金的28.49%，限售期為18個(gè)月;其余16名對象以基金、險資為主，合計認購金額36.6億元。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水認為：“在首輪募資結果未達預期，發(fā)行人及主承銷(xiāo)商又追加認購程序，表明投資者對于房企發(fā)展仍有較多疑慮。華發(fā)股份屬于國企，并且近幾年業(yè)績(jì)增長(cháng)強勁，1-10月華發(fā)銷(xiāo)售額1121億元，同比增長(cháng)33.3%，目前的市場(chǎng)狀態(tài)下，銷(xiāo)售額仍然實(shí)現超過(guò)30%的增長(cháng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)非常出色。但是，在增發(fā)過(guò)程中，首輪募資結果未達預期，又追加認購程序，表明投資者對于房地產(chǎn)行業(yè)投資意愿很低。”

　　從公司基本面來(lái)看，華發(fā)股份的業(yè)績(jì)可謂是逆市上揚，是已披露三季報企業(yè)中為數不多的營(yíng)收和利潤“雙增”房企。據今年三季報披露，華發(fā)股份前三季度實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入為472.51億元，同比增長(cháng)40.24%;歸母凈利潤為22.01%，同比增長(cháng)1.14%。

　　目前受到行業(yè)基本面影響，地產(chǎn)股仍然處于低迷期，“低位增發(fā)”對于機構投資人來(lái)說(shuō)確有顧慮。比如，就此次華發(fā)股份來(lái)看，其定增價(jià)格為8.07元/股，但是截至11月3日收盤(pán)，華發(fā)股份的收盤(pán)價(jià)為8.04元/股，已經(jīng)低于定增價(jià)，單獨通過(guò)現下這一指標對比的話(huà)，本次參與定增的對象已經(jīng)“虧損”。那么，未來(lái)機構投資者是否盈利，也取決于華發(fā)股份之后的股價(jià)走勢。

　　同時(shí)，據中指研究院數據反饋，目前，A股申請股權融資的房企有接近30家，獲得證監會(huì )批準的有8家，其中招商蛇口、華發(fā)股份完成資金募集;保利發(fā)展暫停定增計劃;萬(wàn)科終止定增計劃;福星股份、大名城、陸家嘴、中交地產(chǎn)獲得證監會(huì )批準，還在募集資金過(guò)程中。其他企業(yè)，部分交易所已經(jīng)受理，部分仍在問(wèn)詢(xún)階段。

　　此前，萬(wàn)科在中期業(yè)績(jì)會(huì )上回復了終止定增計劃的原因，其相關(guān)負責人表示：“萬(wàn)科A股增發(fā)的申請正式提交后得到監管部門(mén)的支持，之所以終止是因為公司股價(jià)處于低位，有機構投資人對于在低位增發(fā)表示了擔憂(yōu)，對于現有股東的權益保障需要慎重考慮。”

　　除華發(fā)股份外，招商蛇口、陸家嘴也已經(jīng)完成了定增募資，前者募資84.3億元、后者募資約67.44億元，都屬于進(jìn)展較快較順利的房企。

　　前10月房企債券融資額同比降8.9%

　　11月6日，中指研究院發(fā)布的新一期融資報告顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%，降幅較上個(gè)月擴大3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中信用債融資3648.0億元，同比下降9.2%。

　　就10月單月來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為276.4億元，同比大幅下降46.2%，環(huán)比下降19.5%，其中房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資149.7億元，仍是主要融資工具，同比大幅下降51.6%，環(huán)比下降16.4%?；旌纤兄破髽I(yè)及民企發(fā)行方僅有新希望地產(chǎn)一家。

　　這也說(shuō)明，盡管利好政策頻出，但是房企的融資依然乏力。

　　但是，另一方面，房企還面臨著(zhù)不斷到期的債務(wù)壓力。據中指研究院統計，10月份，2023年內到期的房企債券余額為1165.3億元，其中，海外債占比為23.4%，信用債為76.6%;11月，到期債券余額為589.1億元，其中，海外債占比為26.0%，信用債占比為74.0%。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水認為：“今年以來(lái)房企融資金額持續下降，未來(lái)幾個(gè)月，市場(chǎng)銷(xiāo)售很難發(fā)生明顯升溫變化，行業(yè)預期仍不會(huì )發(fā)生明顯改善。盡管近期高層強調‘一視同仁支持房企合理融資’，但是短期內切實(shí)有效落實(shí)存在諸多困難，所以房企融資仍將維持較弱態(tài)勢。”

　　值得關(guān)注的是，房企融資難，尤其是民營(yíng)房企融資困境也得到了相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì )議也指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管，完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

　　對此，劉水建議：“為遏制房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險蔓延，需要進(jìn)一步加力支持房企融資，具體建議有以下三點(diǎn)：一是明確取消‘三道紅線(xiàn)’，繼續向行業(yè)釋放積極信號，促進(jìn)行業(yè)預期改善;二是進(jìn)一步放寬上市房企再融資條件，優(yōu)化審批流程，加快審批速度;三是盡快將REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)的資產(chǎn)范圍進(jìn)一步擴大至寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)設施，支持和鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行相關(guān)REITs產(chǎn)品。”

　　尤其是對于已經(jīng)出險的房企，鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉指出：“如何解決已經(jīng)出險房企的公開(kāi)市場(chǎng)直接融資，滿(mǎn)足不同所有制房企的合理融資需求，以確保‘保交樓’和債務(wù)重組的順利進(jìn)行，將成為未來(lái)融資政策執行角度的關(guān)鍵。”