“商轉公”，即商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉為住房公積金個(gè)人住房貸款。因為商貸和公積金貸款間仍存在較大的利率差，這也成為降低購房者房貸壓力的一個(gè)重要渠道。

　　近期，又有多地的“商轉公”開(kāi)了“口子”，不少符合條件的購房者獲得了政策福利。“商轉公”的過(guò)程中要注意什么?會(huì )有更多城市跟進(jìn)嗎?

　　多地推行“商轉公”政策

　　近日，蕪湖市住房公積金管理中心發(fā)布《蕪湖市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉住房公積金貸款實(shí)施辦法》，自2023年12月1日起，可辦理“2016年12月31日(含)之前已發(fā)放的商業(yè)貸款”“商轉公”業(yè)務(wù)。

　　根據蕪湖的規定，申請人申請“商轉公”貸款時(shí)，公積金賬戶(hù)應處于正常繳存狀態(tài)，且連續足額繳存住房公積金12個(gè)月(含)以上。辦理“商轉公”貸款涉及的房屋需已取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)且權屬明晰，且有“先還后貸”和“以貸還貸”兩種方式。

　　“2018年10月1日至2023年10月20日期間商業(yè)銀行發(fā)放的住房商業(yè)貸款，貸款房屋取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)后，可以申請辦理住房商業(yè)貸款轉公積金貸款業(yè)務(wù)。”10月20日，山西省省級機關(guān)住房資金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調整住房公積金貸款政策的通知》中，同樣提到“商轉公”等住房公積金貸款政策的調整。

　　“商轉公”的隊伍正在持續擴大中，2023年以來(lái)，重慶、黑龍江哈爾濱、江蘇徐州、江蘇鹽城、江西贛州、安徽蚌埠等多地對“商轉公”貸款予以支持，政策主要包括恢復“商轉公”業(yè)務(wù)、明確“商轉公”辦理條件、降低相關(guān)門(mén)檻等方面。

　　中指研究院認為，“商轉公”在提高公積金使用效率的同時(shí)，也有利于減少已購房家庭貸款利息支出，降低購房成本。但對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“商轉公”單一政策很難扭轉市場(chǎng)預期，仍需與其他政策協(xié)同配合，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩。

　　“商轉公”成功率高不高?

　　購房者李歡(化名)在今年上半年成功趕上了“商轉公”的東風(fēng)。她對記者表示，當時(shí)需要準備的材料包括夫妻雙方的個(gè)人身份材料、房產(chǎn)證明材料、征信報告、還款流水、貸款情況材料等。過(guò)程不算輕松，預約就用了比較長(cháng)的時(shí)間，在現場(chǎng)填完申請表等材料后，大概又隔了一個(gè)月，公積金中心才來(lái)電通知去簽合同。

　　“預約過(guò)程中我印象最深的環(huán)節是計算最高可貸額度，這和地段的估值、夫妻雙方公積金共同余額、存繳基數的總額等有關(guān)。等結果的時(shí)候還挺忐忑的，不過(guò)還好最后批出的額度和算的差不多。”李歡提醒說(shuō)，還有個(gè)要求是要把消費貸、信用貸等結清。她第一次申請沒(méi)通過(guò)，是因為有筆裝修貸沒(méi)還完，還清后拿著(zhù)結清證明又去審核了一次。

　　也有人經(jīng)過(guò)考慮后選擇了放棄“商轉公”，邢先生是其中之一。“因為我的房貸已經(jīng)還得差不多了，去公積金中心咨詢(xún)后一算，轉后的利率差也就1%左右，總共省不了幾萬(wàn)塊錢(qián)。工作人員也建議，如果房貸還剩下十幾、二十幾萬(wàn)元的話(huà)，利息其實(shí)基本都還完了，轉的意義不大。”

　　“而且我以后還有換房打算，聽(tīng)說(shuō)第一次用公積金貸款利率是最低的，現在如果轉了，換房時(shí)就成了第二次貸款，我就還是決定留著(zhù)以后換房再用公積金。”邢先生說(shuō)。

　　除了像邢先生一樣主動(dòng)放棄的，梳理發(fā)現，很多購房者反映了“商轉公”申請過(guò)程不順利。無(wú)法享受“商轉公”主要有：因期房延期交付尚未取得房產(chǎn)證，原貸款銀行業(yè)務(wù)辦理不積極，異地公積金無(wú)法辦理，業(yè)務(wù)僅限于借款人家庭首次申請等。

　　可見(jiàn)，由于“商轉公”過(guò)程相對復雜且牽涉購房者、銀行、公積金三方面的利益關(guān)系，目前允許“商轉公”的城市并不多，即使在允許的城市也有不少限制，真正申請成功的購房者占比不高。

　　中指研究院指出，根據住建部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末，住房公積金繳存余額9.2萬(wàn)億元，貸款余額7.3萬(wàn)億元。同期個(gè)人住房貸款余額超38萬(wàn)億元?？梢?jiàn)公積金繳存余額與個(gè)人住房貸款余額之間差距較大，“商轉公”的規模受限，對其設置條件和門(mén)檻仍具備一定必要性。

　　會(huì )有更多地方加入嗎?

　　“商轉公”并非新鮮事。但在幾年前，為防止提取住房公積金用于炒房投機，全國各地都相繼調整了公積金提取政策，便包括收緊異地購房貸款、“商轉公”等操作。

　　“短期來(lái)看，公積金相關(guān)政策仍是各地促進(jìn)剛性和改善性住房需求入市、支持購房需求釋放的重要舉措，在降低購房成本的這一維度下，各地或將繼續結合自身公積金使用的實(shí)際情況因城施策，推行‘商轉公’政策的城市有望繼續擴圍。”中指研究院認為，整體來(lái)看，“商轉公”在降低購房成本的同時(shí)，也有利于一定程度上釋放居民消費潛力。

　　“一般來(lái)看，公積金貸款作為一種相對比較便宜的資金來(lái)源，各地基本上使用比較充分，多數地區超過(guò)90%。‘商轉公’不屬于常規的公積金貸款業(yè)務(wù)范疇，也只有在公積金資金比較充足的地區才有可能推出。”中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì )主任王業(yè)強此前對媒體表示。

　　“辦理‘商轉公’條件較多，并受住房公積金的個(gè)貸使用率限制。”中指研究院也認為。比如，湖南省“商轉公”業(yè)務(wù)僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理，并根據個(gè)貸率對“商轉公”業(yè)務(wù)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

　　不同城市對個(gè)貸率的預警標準并不相同，但多以85%或90%為閾值。以湖南長(cháng)沙為例，今年4月，長(cháng)沙住房公積金管理中心發(fā)布“商轉公”新政，但就在嘗試免除居民自籌墊款環(huán)節不到兩個(gè)月，截至6月30日，長(cháng)沙住房公積金中心個(gè)貸率達到了85.99%。當地媒體報道顯示，今年7月，長(cháng)沙對“商轉公”業(yè)務(wù)進(jìn)行了限流。

　　蕪湖也在新政中提出對“商轉公”貸款實(shí)施動(dòng)態(tài)管理機制：當住房公積金個(gè)貸率低于85%(含)并持續3個(gè)月，可開(kāi)展“商轉公”貸款業(yè)務(wù);當個(gè)貸率高于90%(含)時(shí)，可采取相應調控措施，暫?；蚩刂?ldquo;商轉公”貸款業(yè)務(wù)規模。