9月份，淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )推出“以舊換新”購房活動(dòng)后，引發(fā)連環(huán)反應，山東多地紛紛跟進(jìn)。

　　截至目前，己有青島、濟南、東營(yíng)、威海、臨沂、日照等多個(gè)城市都推出了“賣(mài)舊換新”活動(dòng)，以期更好發(fā)揮一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　“以舊換新”成效如何?近期筆者對部分開(kāi)展活動(dòng)的新盤(pán)進(jìn)行了走訪(fǎng)。白云山板塊的綠地國科健康科技小鎮是青島最先推出“以舊換新”的項目，10月26日筆者在該項目營(yíng)銷(xiāo)中心看到，有購房者正在咨詢(xún)相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　“在一系列利好政策出臺的大背景下，疊加‘以舊換新’活動(dòng)，案場(chǎng)到訪(fǎng)量有所增加，成交也不錯。”現場(chǎng)一名營(yíng)銷(xiāo)人員表示，過(guò)去一年該四個(gè)地塊共交付3205戶(hù)，購房者比較認可項目品質(zhì)和教育等配套。

　　據了解，該項目大致操作流程是，第一步，置換客戶(hù)提供舊房信息，由專(zhuān)業(yè)第三方進(jìn)行價(jià)格評估;第二步，綠地尋找意向買(mǎi)家支付客戶(hù)老房子的房款;第三步，業(yè)主支付購房款，購買(mǎi)綠地新房。這樣，購房者可以用現有二手住房在綠地國科健康科技小鎮蘭亭郡、綠地鳳璽臺置換新房。

　　“自9月8日‘以舊換新’推出以來(lái)，客戶(hù)認籌50組，活動(dòng)達到預期。”綠地國科健康科技小鎮相關(guān)負責人表示，“以舊換新”是一個(gè)雙贏(yíng)活動(dòng)，對客戶(hù)來(lái)說(shuō)實(shí)現了資產(chǎn)升級和改善需求，對企業(yè)來(lái)說(shuō)提升了業(yè)績(jì)，四季度還會(huì )繼續推行。

　　李滄區青山湖岸項目也在推行“以舊換新”活動(dòng)。“第一階段活動(dòng)有20多組客戶(hù)報名，目前名單已經(jīng)上報。”該項目一名銷(xiāo)售人員表示，如果能轉化10組成交客戶(hù)，活動(dòng)效果就比較理想。

　　在濟南，綠地、萬(wàn)科等房企也在推廣“以舊換新”的活動(dòng)。據當地媒體報道，截至10月4日，綠地瀾庭公館“以舊換新”已達30余套，萬(wàn)科北宸之光“以舊換新”推行一個(gè)月，促成置換10套左右。

　　有分析人士認為，當前二手房普遍難賣(mài)的情況下，“以舊換新”政策助力置換群體賣(mài)出舊房的同時(shí)，還盡量減少此類(lèi)群體在置換過(guò)程中可能形成的“踏空”擔憂(yōu)，通過(guò)打通一二手房市場(chǎng)流通渠道等方式，能激活供給和需求兩個(gè)端口，對于當前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定提振作用。

　　一家頭部央企的青島營(yíng)銷(xiāo)負責人亦表示，已注意到相關(guān)企業(yè)的“以舊換新”活動(dòng)，在他看來(lái)，這是行之有效的營(yíng)銷(xiāo)方式，不過(guò)，由于企業(yè)“合規性”的要求，他所在的企業(yè)暫時(shí)不能開(kāi)展類(lèi)似活動(dòng)。

　　舊房成交是關(guān)鍵

　　根據克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告，各城市“以舊換新”主要有兩種模式：一是購房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣(mài)出則合同生效，反之則退還定金，比如青島貝殼找房的“優(yōu)鮮賣(mài)”模式。二是購房者通過(guò)補差價(jià)購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房，上述綠地國科健康科技小鎮即屬于此種模式。

　　不過(guò)，“以舊換新”實(shí)現閉環(huán)也面臨著(zhù)困難。

　　青島市一位房地產(chǎn)經(jīng)紀小李表示，換房的業(yè)主肯定都希望舊房賣(mài)得高一點(diǎn)、新房?jì)r(jià)格低一點(diǎn)，但在舊房評估過(guò)程中，價(jià)格可能存在偏差，在“以新?lián)Q舊”的鏈條中舊房源出手的難度很大。

　　相關(guān)企業(yè)在實(shí)操中顯然意識了這一點(diǎn)。“參與活動(dòng)的購房者關(guān)注的焦點(diǎn)在于舊房能否及時(shí)賣(mài)出，轉化的難點(diǎn)在于買(mǎi)方和賣(mài)方之間對二手房房源價(jià)格的評判，因此，接下來(lái)'以舊換新'活動(dòng)將升級，將給予客戶(hù)最長(cháng)2個(gè)月付款等待期。”上述綠地相關(guān)負責人坦言。

　　青島貝殼推行的“優(yōu)鮮賣(mài)”也緊密串聯(lián)起購房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的聯(lián)系，截至目前，“優(yōu)鮮賣(mài)”合作項目已達112個(gè)，1.15萬(wàn)套房源納入優(yōu)鮮賣(mài)范疇，27位房屋置換者實(shí)現“無(wú)憂(yōu)置換，做到業(yè)務(wù)閉環(huán)。

　　提振業(yè)績(jì)的需求

　　相關(guān)企業(yè)頻推“以舊換新”業(yè)務(wù)背后，是房企對業(yè)績(jì)提振的渴望。

　　相關(guān)研究認為，1~9月份全國百強房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額41567.4億元，同比降11%。尤其是進(jìn)入7月份，百強房企累計業(yè)績(jì)增速由正轉負，第三季度業(yè)績(jì)規模同比降低超過(guò)3成，明顯低于前兩個(gè)季度。

　　今年三季度，房地產(chǎn)政策寬松迎來(lái)實(shí)質(zhì)性突破。無(wú)論是中央還是地方層面，政策寬松全面提速，目前，青島、濟南樓市限制性調控措施已全部解除。

　　雖然政策層面釋放利好，市場(chǎng)預期有一定修復，但新房市場(chǎng)表現仍舊低迷。

　　青島貝殼研究院數據顯示，10月前3周全市新房成交3204套，環(huán)比9月前3周下降50%;從價(jià)格看，國家統計局相關(guān)數據顯示，青島新房?jì)r(jià)格已連續下跌3個(gè)月，9月新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.5%。

　　筆者走訪(fǎng)青島多個(gè)樓盤(pán)亦發(fā)現，“銀十”房企推盤(pán)積極性也有所提升，但買(mǎi)方觀(guān)望情緒依舊濃厚。

　　“最近成交的客戶(hù)大多是前期積累的客戶(hù)，新增客戶(hù)很少。”上述央企負責人表示，進(jìn)入第四季度房企的任務(wù)壓力倍增，尤其是部分房企在上半年積累下來(lái)的存量都需要消化，四季度房企仍需加強供應和營(yíng)銷(xiāo)力度以提升業(yè)績(jì)。